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全球簡訊:開盤去化觀察·福州 | 開盤去化率沖上23城榜首,福州10月新房成交量仍環比下降

來源:每日經濟新聞 時間:2022-11-19 15:40:18


【資料圖】

11月16日,國家統計局發布數據顯示,10月福州新房銷售價格指數環比下降0.5個百分點,同比跌幅達2.1%。這已是福州新房價格指數環比連續3個月下跌。

但正如硬幣的兩面,近幾月福州新房銷售回升明顯,新盤去化加速。據克爾瑞統計,福州7~10月項目開盤平均去化率分別為36%、33%、67%和82%,回升驚人。其中,10月福州開盤去化率高居全國23個重點城市首位。

雖然10月份福州新盤去化數據不錯,但實際成交數據卻下跌明顯。據福州房地產網數據,10月福州五區新房網簽成交套數為1862套,環比9月下跌約14.43%。另據諸葛找房數據,10月福州新建商品房成交2454套,環比下降18.8%。

福州當地某房企鄭經理11月16日接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示,當前福州200多個樓盤在售,競爭激烈,開發商各種營銷組合拳層出不窮。“下半年很大一部分銷量是用低價吸引剛需入手,今年各個項目價格都有調價,會帶動去化。”

高去化率VS低成交量

新盤去化率超過8成,為何成交量卻環比下跌?

諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪在11月16日接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示,福州新房銷售去化相對領先,一方面有其省會屬性加持,憑借產業結構、地理位置等優勢,使得購房需求相對穩定;另一方面,政策端持續釋放改善信號,涉及下調房貸利率、降首付以及放松落戶限制等多方面,既積極引入部分購房群體,同時信貸環境寬松促進住房需求進一步釋放,進而帶動樓市成交。除此之外,去化處于較高位也可能與供應規模偏低有關。

數據來源:福州房地產網

以9月為例,福州市場紓困政策有增無減,雖然一定程度上降低了購房者觀望情緒,同時提振了市場信心,但在開盤方面,房企推盤積極性依舊低落,五區僅2個項目開盤加推,共推售226套,整體去化率69%。

福州五區普通住宅供求量雙雙走高,供求環比上漲45.59%,成交環比上漲43.83%,成交均價穩中微降。五區總認購量環比暴漲82%。按照克而瑞監測的熱度指數來看,9月福州樓市由“冰封期“轉向“平淡期”,為近9個月的首個回暖階段。

記者注意到,在7月份之前,福州新盤項目的開盤去化率小于10%還被業內認為是常態。根據樂居大數據中心數據,截至今年6月30日,2022年福州五區+閩侯共開盤13次,開盤次數較2021年上半年,同比下降約72%,總供應約2196套房源(住宅),同比下降約74%,樓市降溫明顯。

為了能夠快速銷售回款,下半年來各大開發商近乎拿出了最大誠意,某大型連鎖中介黃經理告訴記者,其所代理項目,央企現房,都能做到首付兩成,僅需20萬元左右就能搞定地鐵口的準現房。而在他們的朋友圈推廣中,好房源、好樓層、好價格、車接車送更是獲客的高頻詞匯。

克爾瑞地產研究認為,10月福州新盤去化率漲幅顯著,主要因房企推盤積極性較低,單個熱銷盤結構性拉升整體去化率,但實際調研來看,客戶觀望情緒依舊濃厚,后期去化依舊不容樂觀,11月“筑底”行情延續。

新房價格同環比連續下跌

10月21日,福州的保利錦上開盤,備案均價36096元/平方米。據福州房產知事,當天該項目34套房源共售出28套,去化率82%,一次性96折,折后價34652元;按揭99折,折后價35735元,認籌總價減2萬元,沒有捆綁也沒有加價,還實施了不同程度的優惠方案,依靠3.5萬元/平方米左右的定價完成了高去化。

“不需要轉變客戶對行業的看法,只需要比競品多獲得一些信任,就有可能獲勝。”福州市房地產業協會認為,越是行情不好,越考驗項目的內功,與其把關注度全部放在獲客上,不如先把案場的轉化率提高,再去發力獲客。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進11月16日接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示,整個福建省房地產市場表現都是偏弱的,所以福州的去庫存方面的數據會略好。但在房價指數方面可以看出,其房價指數是比較弱的。這也不矛盾,說明去庫存略好,但是價格方面暫時還不會強勢起來。

國家統計局最新數據顯示,10月福州新建商品住宅銷售價格指數環比下跌0.5%,連續第三個月下跌,但跌幅相較之前一個月有所收縮;同比來看,福州新房價格同比已連跌半年,10月同比下跌為2.1%。

數據來源:福州房產據國家統計局數據整理

“去化數據走高除受政策利好的帶動外,也可能與房企加大促銷力度有關,‘以價換量’現象增多,因此整體房價水平被拉低。”關榮雪認為,當下福州新房整體呈現平穩走勢,同時受到疫情等方面的困擾,修復進程較為緩慢,處于持續筑底階段,預計隨著市場信心逐步回升,購房需求進一步釋放,成交端仍有上升空間。

“受疫情影響,新樓盤要增加去化量房企促銷會成為常態。”在鄭經理看來,房企想在年底搶收中有所成效,需要“火力全開”,從價格、渠道、交付以及吸引人眼球的活動等各環節活動均不可少。

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封面圖片來源:每經記者 甄素靜 攝

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