11月17日，交易商協(xié)會(huì)受理新城控股（601155.SH）150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，目前正開展注冊(cè)評(píng)議工作，中債增進(jìn)公司也受理了新城控股(601155)增信業(yè)務(wù)意向。前一日，美的置業(yè)（03990.HK）2022年第四期中期票據(jù)也在交易商協(xié)會(huì)掛網(wǎng)。11月15日，龍湖集團(tuán)（00960.HK）完成200億元中期票據(jù)注冊(cè)。

房企一邊忙著在公開市場發(fā)債，地產(chǎn)板塊股價(jià)大漲后，又一邊火速進(jìn)行配股。碧桂園（02007.HK）、雅居樂（03383.HK）本周也前后腳在港交所發(fā)布了配股公告。

這與近期監(jiān)管持續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度不無關(guān)系。“第二支箭”（指擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具）持續(xù)擴(kuò)容，距離政策密集發(fā)布也已過去一周多，房地產(chǎn)市場的信心得到修復(fù)。

(資料圖)

不過，對(duì)于房企而言，有了“回血”的利好，就解除危機(jī)了么？

港股房企將密集配股，業(yè)內(nèi)期待“第三支箭”

“金融16條”、支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，以及三部門支持保函置換預(yù)售資金等政策陸續(xù)落地，為行業(yè)注入了“強(qiáng)心劑”，本周開盤地產(chǎn)板塊情緒拉滿。

趁著這一短暫上漲窗口期，部分民營房企率先出手配股融資。

碧桂園11月15日公告宣布，擬配發(fā)14.63億新股，配售價(jià)2.68港元/股，較前一日收盤價(jià)折價(jià)約17.79%，配售所得款項(xiàng)凈額預(yù)計(jì)約38.72億港元，每股配售股份的凈價(jià)估計(jì)為約2.65港元。公告中稱，資金用途為“現(xiàn)有境外債項(xiàng)再融資、一般營運(yùn)資金和未來發(fā)展”。這已是碧桂園今年繼7月之后的第二次配股。

第二天（11月16日），雅居樂也緊跟腳步，在港交所公告，按配售價(jià)每股2.68港元配售2.95億股股份。配售股份占公司已發(fā)行股本約7.53%，認(rèn)購股份面值總額為2950萬港元，認(rèn)購價(jià)與配售價(jià)相同，配售價(jià)較前一日收盤價(jià)折讓17.8%。配股所得款項(xiàng)凈額約為7.83億港元，雅居樂稱，將“用作現(xiàn)有債項(xiàng)再融資及一般企業(yè)用途”。

不過值得注意的是，此番配股也引發(fā)了地產(chǎn)股的回調(diào)。11月16日、17日，包括碧桂園、雅居樂在內(nèi)的部分內(nèi)房股回調(diào)，雅居樂股價(jià)更是跌破配售價(jià)。有房企的財(cái)務(wù)人士表示，當(dāng)前，房企股價(jià)波動(dòng)幅度較大，一旦跌破配售價(jià)，投資人的認(rèn)購意愿就會(huì)下降，面臨著配售失敗或認(rèn)購額不足的風(fēng)險(xiǎn)。

盡管如此，根據(jù)境內(nèi)外投行、券商消息，目前仍有其他房企在醞釀配股之中。有從業(yè)者介紹道，配售股份一般都是提前協(xié)商認(rèn)購機(jī)構(gòu)，不會(huì)因?yàn)楣善钡婆涫蹆r(jià)而反悔。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝也表示，從風(fēng)險(xiǎn)的角度來看，股權(quán)融資的風(fēng)險(xiǎn)一般小于發(fā)行債權(quán)融資的風(fēng)險(xiǎn)，畢竟相對(duì)于債券，公司不存在還本付息的融資風(fēng)險(xiǎn)。

那么監(jiān)管機(jī)構(gòu)會(huì)繼續(xù)發(fā)力“第三支箭”使A股房企也從中受益嗎？廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長發(fā)表示，在極度資金缺乏的情況下，監(jiān)管部門是有可能出臺(tái)政策審慎引導(dǎo)的，A股房企或能通過增資擴(kuò)股、股權(quán)融資等方式獲得資金。

但也有從業(yè)者認(rèn)為，目前看不到股權(quán)融資的可能性。

宋清輝提醒道，股權(quán)融資也存在成本，并且一般要高于債務(wù)融資成本，或?qū)⑹构久媾R較高的財(cái)務(wù)壓力，風(fēng)險(xiǎn)也更大。

丁長發(fā)也進(jìn)一步分析道，股權(quán)融資其實(shí)就是稀釋自己的所有權(quán)，以獲得大量的現(xiàn)金流，不算融資“上策”，也暴露出房企資金壓力依然較大。“但為吸引投資者認(rèn)購，配股價(jià)一般會(huì)按發(fā)布公告時(shí)股票市場價(jià)折價(jià)發(fā)售，易引發(fā)股價(jià)下跌。在大環(huán)境較好的情況下，是比較好的選擇。”因此，在他看來，房企當(dāng)下在港股進(jìn)行配股融資，效果可能不及預(yù)期。

萬億資金支持，更多惠及“優(yōu)等生”

在海外市場配股，在境內(nèi)發(fā)債融資，房企們正抓緊一切機(jī)會(huì)開源融資。

近一周時(shí)間，中國銀行(601988)間市場交易商協(xié)會(huì)就已先后受理了龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、新城控股等多家企業(yè)的發(fā)債注冊(cè)意向。也有消息顯示，碧桂園、雅居樂、合景泰富（01813.HK）、中梁控股（02772.HK）等多家房企也在積極向監(jiān)管申請(qǐng)發(fā)債額度，部分企業(yè)還在推進(jìn)第二輪增信發(fā)行項(xiàng)目。

在境外信用債市場對(duì)于中國內(nèi)地房企基本已經(jīng)關(guān)上大門后，房企在境內(nèi)的發(fā)債融資“遍地開花”。

據(jù)清暉智庫統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)約有近萬億資金直接支持房地產(chǎn)企業(yè)。其中包括上半年國家對(duì)房地產(chǎn)并購貸款及并購債支持規(guī)模超過1000億，5月份、8月份示范房企通過信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具及全額擔(dān)保發(fā)債融資百億，8月底監(jiān)管部門設(shè)立保交樓2000億專項(xiàng)借款，9月底又對(duì)房地產(chǎn)新增6000億貸款，以及此次“第二支箭”計(jì)劃的2500億資金。

另一項(xiàng)數(shù)據(jù)卻顯示，在市場化實(shí)施推進(jìn)過程中，仍存在不少難題——符合條件的民營房企其實(shí)并不多。興業(yè)證券(601377)經(jīng)濟(jì)與金融研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度，房企合計(jì)新發(fā)債券4244億元，其中中債信用增進(jìn)公司已推進(jìn)十幾單房企增信項(xiàng)目，支持新城控股、美的置業(yè)、龍湖集團(tuán)、碧桂園、旭輝集團(tuán)等多家民營房企發(fā)債融資83.68億元，累計(jì)帶動(dòng)民營房企發(fā)債融資155億元。

對(duì)比可以看出，民企發(fā)債規(guī)模明顯占比較少，意味著各類支持工具對(duì)弱資質(zhì)民企債券融資的支持作用仍有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

值得注意的是，房企進(jìn)行債券融資申請(qǐng)，仍需要提供合適的反擔(dān)保或資產(chǎn)擔(dān)保，并且對(duì)抵押物的要求不低。有房企從業(yè)者指出，擔(dān)保中票發(fā)行中，反擔(dān)保抵押物折扣甚至低至三折左右，和同類物業(yè)在銀行做抵押貸，六折、七折的折扣相比，綜合成本差不多。這也會(huì)影響房企參與發(fā)行中票的積極性。

丁長發(fā)解釋道，綜合房企的資產(chǎn)質(zhì)量、股權(quán)關(guān)系、抵押狀況等，信用等級(jí)高的企業(yè)，比如，根據(jù)國際通用的評(píng)估機(jī)構(gòu)，比如標(biāo)普、穆迪等給予了較高的評(píng)級(jí)，它的債券融資成本（包括發(fā)行成本、利息）就相對(duì)更低。“如果本身信用評(píng)級(jí)不高，其債券融資成本也會(huì)較高，并且能不能融到錢，也是問題”。

因此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，迎來“春天”還為時(shí)尚早。宋清輝認(rèn)為，根據(jù)目前大多數(shù)房企的現(xiàn)存?zhèn)鶆?wù)規(guī)模，以及整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境，房企仍面臨著“保交樓”和銷售壓力，因此整個(gè)行業(yè)的信用修復(fù)和觸底企穩(wěn)仍需時(shí)日。

“目前一套政策組合拳打下來，應(yīng)該說把部分的房地產(chǎn)企業(yè)，原來已經(jīng)送到‘ICU’的，通過政策支持，從‘ICU’轉(zhuǎn)到‘普通病房’。最終企業(yè)能不能夠活下去，活得怎么樣，還是取決于企業(yè)自身的管理水平，以及后續(xù)政策跟進(jìn)。”丁長發(fā)預(yù)計(jì)，年內(nèi)仍將會(huì)有降準(zhǔn)的利好政策，并且隨著疫情防控政策的變化，市場信心和購買需求的釋放才是房地產(chǎn)回歸穩(wěn)定的關(guān)鍵。