撰文|蜜姐&編輯|凱

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這是@閨蜜財經的第1170篇原創

本周，樓市的好消息不斷，甚至有媒體稱是“史詩級救市”。

周一（11月14日），央行和銀保監會聯合發布“金融支持房地產16條”引發熱議（詳見《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》）。

房企，尤其是民營房企的“輸血”問題得到重視和支持。

當天，碧桂園股價漲幅超45%，龍湖漲了16%多，新城控股(601155)漲了10%，地產股迎來普漲。

但好景不長，到周五（11月18日），港股內房股不僅普遍下跌，跌幅還持續擴大。

政策底通常不是市場底，對于房企而言，黎明前的黑暗似乎更難熬。

比如，“河南地產王”建業地產，最近才傳出復工，兩天后其員工爆料，公司在進行大規模裁員，人數在7000人左右。

不久前，惠譽將建業地產的長期外幣發行人違約評級下調至C，原因是本月未能按時支付一筆美元債利率。

這一次，建業地產能挺過去嗎？

01

建業地產降負債太慢，債務壓頂。

《大河財立方》報道，據建業集團內部員工消息，裁員人數不是7000人，而是近8000人。

澎湃新聞報道，多名建業集團員工證實，網傳裁員消息屬實，多涉及一線人員，如售樓部置業顧問、物業綠化、管家等。

建業集團的大力“瘦身”并不意外。蜜友們對樓市的大行情也是深有體會吧。

今年2月，建業集團掌舵人胡葆森回應公司架構調整時，曾直言：鼓勵超半數人到一線項目、城市公司，到能聽到炮聲的戰場上去。當時被報道，其裁員比例將達到60%。

相比前些年在全國激進擴張的房企不同，建業地產更注重深耕河南本地市場。

但建業地產依然走的是高杠桿路線，且去杠桿、降負債的速度遠沒有跟上大形勢。

圖片來源|東方財富(300059)網（特此感謝?。?/p>

財報數據顯示，2016—2021年，建業地產的資產負債率分別為：84.21%、86.45%、89.93%、91.25%、91.10%和91.26%。

尤其是2021年，建業地產的總負債同比減少11%、凈借貸額同比減少3成左右；但凈借貸額121億元，同比暴增511.7%；凈借貸比例也大幅增加至94.9%，比2020年增加了81.3個百分點。

2022年半年報，情況似乎更糟糕了：

財報披露，截至今年6月底，建業地產的總現金65.08億元，比去年同期減少了33.9%；

總借貸257.90億元，反倒增加了17.5%；

凈借貸192.82億元，同比大增59.5%；

剔除預收款項后的資產負債率高達92.9%，同比增加了6.5個百分點；

凈借貸比例315.6%，同比增長220.7%

現金短債比由去年同期的1.46倍下滑至0.59倍，短債壓力明顯。

圖片來源|企業預警通（特此感謝?。?/p>

近期，國際評級機構下調建業地產的評級為“C”，原因是一筆明年11月7日到期的美債，本月未能按期支付利息。

建業地產還有30天的付息寬限期，期間如能付息則能避免造成違約。

02

冷淡的大行情下，建業地產業績腰斬。

建業集團成立于1992年，其創始人胡葆森出身于革命家庭，是一位頗有情懷的企業家。

目前，其業務覆蓋地產、智造、物業、科技、文旅、商業、酒店、農業、君鄰會、足球、金融等。旗下有4家上市公司，建業地產、筑友智造科技、中原建業和今年5月上市的建業新生活。

不過，地產業務依然是其基本盤，但近年來其戰略上的變化較大。

以品牌價值為例，2019年強調“提升公司品牌溢價”。2020年，在其代建業務中，提出“進行品牌輸出”。

到2021年，則是“通過品牌管理輸出保持規模和尋求新利潤點”。

或許是房企“貼牌”被媒體報道后，并不受消費者喜愛，也或許是所謂的品牌管理輸出并不成功，2022半年報中，建業地產更務實了，直言“保交付就是保品牌”。

半年報中，建業地產不僅沒有找到明顯的新利潤點，反倒是錄得成立30年來的首次虧損！

圖片來源|建業地產2022半年報截圖

今年上半年，建業地產錄得權益持有人應占虧損約56.05億元；收益同比減少6成多；毛利更是減少了8成多；毛利率降至7.6%。

受疫情反復、樓市周期輪換等多因素影響，大行情表現冷淡。

尤其是鄭州，今年還曾一度因為爛尾樓上熱搜。今年7月，鄭州推出“百億房地產紓困基金”，建業地產的某項目就拔得頭籌，獲得支持。

但從披露的9月、10月未經審核合同銷售數據來看，建業地產的業績依然還在腰斬。

9月，其合同銷售額為14.7億元，同比減少72.7%；每平方米均價6,524元，同比減少11.4%。10月，合同銷售進一步下滑至13.35億元；每平米均價降至6,310元。

今年1-10月，建業地產合同銷售總額206.98億元，同比減少56%；合同銷售建筑面積2,941,835平方米，同比減少53.4%；每平米均價7,036元，同比減少5.6%。

03

逆勢“抄底”跳坑，建業地產的出路在哪里？

2020年，建業地產還在“抄底”其他房企的項目、股份。同年，通過招拍掛和權益合作獲取土地約303萬平方米，新增儲備建筑面積約918萬平方米。

但到了2021年9月，建業地產卻在跟當地政府求助，媒體報道是因協調償還50億元欠款，后時任總裁王俊證實了此事。

建業地產也開啟了花式求生：出售商業地產項目，引入國資股東，更換首席執行官、架構調整，與河南文旅投資集團、河南鐵建投集團、萬達集團等達成戰略合作或股權合作，以及如今的裁員“瘦身”等。

有人說建業地產如今的困境是因為固守河南市場造成的，其實未必。如果搞全國擴張，加杠桿更猛，稍微把握不好，或許出問題更早，恒大、融創、泰禾等都是前車之鑒。

當行業已過了黃金生長期，走向穩定趨于平緩的發展階段是必然。

今年，建業地產的掌舵人胡葆森也將問題擺在了臺面上，直言未來集團要“做少、做小、做好”。

今年上半年，建業地產通過招拍掛和股權合作獲取土地約26.6萬平方米，新增土地儲備88.6萬平方米，相比前兩年已大幅收縮。

但畢竟截至今年6月底，其還有1396.7億元的總負債和192.8億元的凈借貸，要平穩穿越周期并非易事......

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