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證券時報記者 吳家明

房企花式促銷早已不是什么新鮮事，但面對各種各樣的促銷，購房者各有打算。近段時間以來，深圳樓市低首付甚至是“零首付”的現象重現，樓市“打新”也要提高警惕。

“零首付”隱藏風險

近日，一則號稱深圳龍崗區某樓盤項目的“零首付購三房”消息在互聯網平臺流傳。證券時報記者采訪得知，該項目零首付實際是一份金融方案。具體操作方式是購房者先交定金10萬元給開發商，然后第三方借給購房者最高100萬元作為首付款。購房者第一年內需還30萬元，分三筆還清；第二年至第四年每年內需還20萬元，分兩筆還清；第五年還10萬元，分兩筆還清。不過，中介人員表示，此項活動已經叫停，而且該項目多棟“期房待售”房源均顯示“分局鎖定”。隨后，項目開發企業深圳市深潤川實業有限公司也發布聲明稱，“銷售過程中不會有關于首付分期等不實行為。”

其實，多年不見的低首付早已重現江湖，而且也不時有開發商回應市場傳聞。有業內人士對記者表示，按照相關住房貸款管理辦法，購房者必須一次性支付首期款，不存在開發商自己借款給購房者付給自己的說法，而深圳此前推出的多個房地產相關政策文件中也都有類似打擊首付分期的表述。除此之外，2017年住建部、央行、銀監會聯合印發《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。

近日，深圳市房地產中介協會也就“零首付”購房的相關風險發布提示，指出“零首付”不僅不能從根本上解決購房者資金短缺問題，還須借助于首付款高息墊付、虛高評估價騙貸等非常規操作實現，從而大大增加消費者貸款利息及按揭月供款的負擔。與此同時，“零首付”涉及的部分違規操作，無法在合同中明確約定（即使約定，其有效性也難被法律認可），一旦房地產企業無法兌現承諾，或給消費者造成經濟損失，消費者將難以依法追責索賠，也存在被銀行拒貸和違約風險，請消費者面對“零首付”購房的誘惑時保持冷靜，購房時應根據自己的實際情況量力而行。

此外，房地產中介機構、從業人員應嚴格遵守法律規范，提高合規從業與避險意識，拒絕參與此類以“零首付”或首付分期為噱頭的銷售行為中。否則，一旦發生消費者糾紛投訴，參與的房地產經紀機構及從業人員都有可能面臨嚴肅查處，甚至喪失從業資格。

降低購房首付成效如何

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，開發商一些創新自救的努力，也從一個側面表明深圳市場銷售壓力較大。在接受記者采訪中，大部分購房者認為首付比例下調也意味著需要更多貸款額度，后續月供的壓力會增大，在目前情況下也不會因為降首付而輕易入市。

最近一段時間以來，多個城市繼續加入放松樓市調控政策的隊伍，政策主要指向對二套房首付比例大幅松綁。例如，同屬粵港澳大灣區的惠州在8月15日傳出對于居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為20%。不過，早在今年4月，惠州市住建局、自然資源局等多部門已經聯合印發《關于促進房地產業健康發展和良性循環的通知》，提出限購松綁、公積金付首付、差別化信貸等多方面施策紓困樓市。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，接連退出限購，松綁限貸，惠州樓市會有起色，但惠州樓市走勢基本取決于深圳，目前深圳二手住房價格仍舊在下跌，新房二手房交易量跌幅明顯，市場整體仍處在低迷態勢，即便政策紓困下惠州樓市趨于好轉，但不可能迅速好轉起來，未來一段時間仍處于”低位尋底“的態勢中。

與此同時，一些城市的降首付等購房信貸政策調整卻讓人“摸不清頭腦”，特別是市場傳聞傳出后銀行隨即否認，也看出在降首付方面各方相對謹慎。嚴躍進表示，許多城市的首付款比例最低為20%，再往下調整空間不大，而且過低的首付比也容易出現盲目加杠桿的情況，20%的首付比要求是比較合適的。