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最近，很多購(gòu)房者正在積極擺脫“負(fù)翁”身份，加入了提前還房貸大軍。

另一方面，許多城市卻希望居民能把杠桿加回去。近4天，已有南京、蘇州、無錫、濟(jì)南4個(gè)強(qiáng)二線城市進(jìn)一步降低二套房的首付比例，二套房首付最低僅剩三成或四成，相當(dāng)于過去購(gòu)買首套房的門檻。

但一系列數(shù)據(jù)顯示，不少購(gòu)房人通過提前還貸、少借新債等方式主動(dòng)降杠桿。據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，今年二季度，全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率降至21.2%，創(chuàng)十年來新低。根據(jù)央行7月末發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年二季度個(gè)人住房貸款余額38.86萬(wàn)億元，同比僅增長(zhǎng)6.2%，增速比上年末低5.1個(gè)百分點(diǎn)，增幅創(chuàng)13年來新低。

如何扭轉(zhuǎn)購(gòu)房者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的預(yù)期，成了當(dāng)下激活樓市的關(guān)鍵點(diǎn)。

提前還貸 少借新債

“去年提前還了一筆120萬(wàn)元的房貸，近期又還了一筆15萬(wàn)的。”張丘是上海一家外企的主管，在一線城市打拼多年，他名下有兩套房，也有一筆豐厚的存款，從去年開始，他決定逐步實(shí)施提前還貸。

張丘告訴第一財(cái)經(jīng)，最近又還了15萬(wàn)后，剩余房貸只有100萬(wàn)元不到，他和妻子的公積金就能完全覆蓋每月還款額，這意味著每個(gè)月不用再?gòu)墓べY中抽出錢來打到還款賬號(hào)，既省了些事，心理上也更輕松了。

除了省心，還有理智的計(jì)算。張丘的第二套房買于2019年，也沒有使用公積金貸款，房貸利率超過了5%，而目前他的存款也沒有更好的投資渠道能讓年化利率高于房貸利率。

根據(jù)2022年7月貝殼研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率已經(jīng)降到4.35%，二套利率為5.07%，因此張丘認(rèn)為他手中所持有的房貸利率偏高了。

32歲的王樂樂也是提前還貸的一員，她在廣州從事傳媒行業(yè)，近期提前還掉一筆50萬(wàn)元的房貸，并縮短了還款年限。對(duì)于提前還貸的原因，王樂樂對(duì)記者表示，手中的存款不夠再買二套房的首付，但是其他理財(cái)渠道又跑不贏房貸利率，選擇縮短貸款年限后，她感覺到內(nèi)心輕松，說不定以后還能提前退休、享受生活。

在“90后”用戶占比超過70%的應(yīng)用“小紅書”上，提前還貸是個(gè)熱門話題，許多人分享自己提前還房貸的思路、攻略和計(jì)算方式。在一篇標(biāo)題為“提前還房貸，片刻別猶豫”的分享文章中，作者表示銀行現(xiàn)在1-3年期的年化收益率僅在3%左右，大額存款利率不到5%，沒有什么投資方式能確保恒定年后收益率5%能持續(xù)30年。

今年剛滿30歲的上海白領(lǐng)王凌對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，他去年還想打新一套一千萬(wàn)左右的房子，首付三成，但現(xiàn)在已經(jīng)改主意了，想找自己的父母再借點(diǎn)錢，把首付加到六成左右。“我的風(fēng)險(xiǎn)偏好突然就改變了，既是受到身邊朋友的影響——看到一些人遭遇了裁員、降薪，同時(shí)也是受到網(wǎng)絡(luò)上訊息的影響。”王凌說他的母親對(duì)此很不解，問他：“你們年輕人以前不是最喜歡加杠桿嗎？”王凌則解釋說，大環(huán)境變了，現(xiàn)在少背負(fù)點(diǎn)貸款才會(huì)安心。

“現(xiàn)在網(wǎng)上很多人說，這兩年最劃算的‘投資’，就是提前把房貸還了。”王凌說道。

本月初，交通銀行(601328)突然發(fā)布個(gè)人按揭類貸款提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)調(diào)整的公告，宣布從2022年11月1日起收取提前還款的補(bǔ)償金，收取比例為提前還款本金的1%，但因?yàn)槭艿捷浾搲毫Γ籼旖煌ㄣy行就緊急撤回了這條公告。

中國(guó)建設(shè)銀行(601939)金融市場(chǎng)部張濤、路思遠(yuǎn)近日撰文指出，伴隨經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的周期性起伏，各類經(jīng)濟(jì)主體的預(yù)期自會(huì)隨之變化，去年以來，“預(yù)期減弱”已經(jīng)與“需收緊縮”和“供給沖擊”疊加在一起對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生持續(xù)影響，如果之后居民預(yù)期減弱進(jìn)一步固化為趨勢(shì)性變化，那么居民勢(shì)必會(huì)通過提前還債、不借新債等主動(dòng)減債的方式來維護(hù)自身福利最大化，由此就必然會(huì)帶來一系列連鎖反應(yīng)。

扭轉(zhuǎn)預(yù)期 至關(guān)重要

購(gòu)房者在千方百計(jì)降杠桿的時(shí)刻，許多城市卻希望居民能把杠桿加上去。

繼上半年多城官宣降低首套房首付至兩成后，近期，一波二套房降首付潮來襲，南京、蘇州、無錫、濟(jì)南等多個(gè)強(qiáng)二線城市宣布調(diào)降二套房首付比例。

先是8月12日，南京宣布下調(diào)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例，有房貸未結(jié)清的購(gòu)房者，再購(gòu)買二套房時(shí)首付由原來的八成降至六成；名下房貸結(jié)清的，首付則由原來的五成降至三成。緊隨其后，蘇州、無錫也宣布了類似的新規(guī)，購(gòu)房者只要將貸款結(jié)清，二套房首付最低可至三成。

濟(jì)南則宣布，8月15日起二套房公積金貸款首付款比例降至四成。

曾經(jīng)，部分一線城市及強(qiáng)二線城市的二套房八成首付門檻，讓購(gòu)房者直呼“高攀不起”。比如南京，2016年樓市和土地市場(chǎng)都火熱時(shí)，南京宣布“認(rèn)房又認(rèn)貸”、二套房首付最高八成，今年4月南京主城開始放松樓市調(diào)控，二套房首付比例現(xiàn)在也從八成變五成、五成變?nèi)桑瑓s很難再拉動(dòng)居民加杠桿。

根據(jù)易居研究院近日發(fā)布的《2022年二季度全國(guó)居民購(gòu)房杠桿研究報(bào)告》，在各地的降首付潮中，全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率卻持續(xù)下降，今年二季度降至21.2%，創(chuàng)近十年新低。這也意味著居民買房時(shí)采用低首付、加杠桿策略的意愿非常低。

易居研究院在報(bào)告中表示，“全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率”這一指標(biāo)的算法為：將個(gè)人住房貸款余額新增額占全國(guó)一、二手房成交總額的比重，與9%公積金貸款占全國(guó)住宅成交總額比重的歷史平均值加總，估算出全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率。

全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率在2016年第四季度曾達(dá)到歷史最高位，為44.6%，如今相比最高點(diǎn)已經(jīng)跌去一半。易居研究院分析，二季度全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率下跌原因是個(gè)人住房貸款余額新增額下降過快，且降幅超過全國(guó)一、二手房成交總額。三季度全國(guó)住宅成交量有可能溫和復(fù)蘇，下半年個(gè)人住房貸款余額新增額大概率也會(huì)小幅復(fù)蘇，但下半年全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率還將繼續(xù)下行，跌幅放緩。

根據(jù)央行7月末發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年二季度個(gè)人住房貸款余額38.86萬(wàn)億元，同比僅增長(zhǎng)6.2%，增幅創(chuàng)13年來新低。

為何個(gè)人住房貸款余額大幅下降？原因是多方面的。去年下半年起，房企不斷爆雷、房地產(chǎn)市場(chǎng)行情冷淡，導(dǎo)致個(gè)人住房貸款余額新增額收縮。另一方面，易居研究院發(fā)現(xiàn)，根據(jù)近期居民存貸款數(shù)據(jù)的變化，居民已經(jīng)開始通過提前還債、不借新債等主動(dòng)減債的方式來調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債表，而在居民杠桿中占比最大的一塊就是住房貸款。

張濤、路思遠(yuǎn)認(rèn)為，克服房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整以及連帶出的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，很大程度上取決于我們的勞動(dòng)生產(chǎn)率能否得到持續(xù)有效提升。不論是出于改善經(jīng)濟(jì)效率不應(yīng)有損失的訴求，還是出于對(duì)沖資源稟賦變化對(duì)經(jīng)濟(jì)沖擊的需要，當(dāng)務(wù)之急是必須盡快、盡早扭轉(zhuǎn)還在弱化的居民預(yù)期。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，7月份中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)已經(jīng)出來，受到了普遍的關(guān)注，7月新增居民中長(zhǎng)期貸款為1486億元，環(huán)比下降64%，同比下降63%，房地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)出現(xiàn)了提前還貸的現(xiàn)象，這是需要警惕的，各地房貸投放政策或?qū)⑦M(jìn)一步放松。

（應(yīng)受訪者要求，張丘、王樂樂、王凌為化名）