4月21日下午，合生創(chuàng)展發(fā)布2021年年報。報告顯示，2021年在市場降溫，房企融資、銷售等多方面承壓的環(huán)境下，合生創(chuàng)展不僅簽約銷售額穩(wěn)步提升，同時經(jīng)營管理水平和盈利能力持續(xù)增強，保持了“三道紅線”全綠檔的安全態(tài)勢。

盈利能力卓越 財務延續(xù)穩(wěn)健

年報顯示，2021年合生創(chuàng)展實現(xiàn)營業(yè)額307.34億港元，股權(quán)持有人應占溢利97.59億港元；毛利為131.45億港元，綜合毛利率43%。其中地產(chǎn)板塊毛利率45%、凈利潤率26%；商業(yè)板塊毛利率71%、凈利潤率192%。

毛利、毛利率是衡量企業(yè)盈利能力的重要指標。據(jù)國金證券(600109)統(tǒng)計，2018年至2020年房企的毛利率分別為28.77%、26.96%、23.35%。2021年在行業(yè)承壓下，房企毛利率進一步下滑，可以看出合生創(chuàng)展43%的綜合毛利率處于高位，盈利能力突出。

突出的盈利能力進一步夯實合生創(chuàng)展的財務狀況。報告顯示，2021年合生創(chuàng)展凈負債率70%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為63%，現(xiàn)金短債比1.05，“三道紅線”保持全線“綠檔”。 此外合生創(chuàng)展的融資成本再下降，2021年加權(quán)平均財務成本為6.3%，同比下降0.5%。

值得注意的是，合生創(chuàng)展短期債務壓力小，債務結(jié)構(gòu)分布合理。截止2021年末，合生創(chuàng)展總有息負債941億元，其中一年內(nèi)到期有息負債233億元，占比24%。同時2022年1月合生創(chuàng)展已償還5億美元債，年內(nèi)無公開市場信用債到期。

隨著房企“三道紅線”、銀行“兩道紅線”等調(diào)控政策的深入，流動性壓力成為房企懸頂之劍，在手現(xiàn)金量備受關(guān)注。年報顯示，截至2021年末合生創(chuàng)展現(xiàn)金及銀行存款363.12億港元，同比上漲22.47%。

不僅如此，期內(nèi)合生創(chuàng)展不斷拓寬融資渠道，拓展融資邊界，豐富現(xiàn)金流儲備。據(jù)不完全統(tǒng)計，期內(nèi)合生創(chuàng)展成功發(fā)行5億美元的利率5.80%優(yōu)先票據(jù)、3億美元的7%優(yōu)先票據(jù)、2.375億美元的6.8%優(yōu)先票據(jù)和7.2億港元的5.25%優(yōu)先票據(jù)……

得益于穩(wěn)健的財務狀況，合生創(chuàng)展信貸指標優(yōu)異。據(jù)悉，合生創(chuàng)展的主體信用及債券信用等級為AAA級，標普信用評級B級，惠普B+：評級展望均為穩(wěn)定。

銷售額、銷售均價顯著提升

良好的經(jīng)營指標離不開銷售業(yè)績的支持。2021年在行業(yè)下行周期，合生創(chuàng)展銷售業(yè)績實現(xiàn)逆勢增長。數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)總合約銷售金額422.99億元，同比上升18%。其中，物業(yè)合約銷售約402.73億元，同比上升16.8%。

從地區(qū)分布來看，60%的銷售額主要來自于一線城市。其中，北京及天津在售19個項目，合約銷售額合共人民幣219.09億元，占比達52%；上海在售16個項目，合約銷售額為90.02億元，占比21%；廣州及惠州在售27個項目，合約銷售額為113.88億元，占比27%。

此外，合生創(chuàng)展堅持以利潤為導向。期內(nèi)銷售均價穩(wěn)定增長至人民幣36650元/平方米，同比上升78.14%。

業(yè)績的穩(wěn)步增長，離不開對市場的精準布局，同時與合生創(chuàng)展產(chǎn)品力的提升和營銷模式的創(chuàng)新也有密切關(guān)系。

一直以來，合生創(chuàng)展堅持以北京、上海、廣州為軸心，深耕環(huán)渤海、長三角、大灣區(qū)三大經(jīng)濟圈。報告顯示，截至2021年末合生創(chuàng)展土地儲備約2944萬平方米，地產(chǎn)板塊土地儲備約2217萬平方米，一線城市高質(zhì)土儲高達1668萬平方米，占比75%。

此外，2021年合生創(chuàng)展推出全新縵系、悅系產(chǎn)品。其中，定位高端產(chǎn)品線的縵系，旨在為當代精英提供不可復制的居住體驗，期內(nèi)合計貢獻銷售業(yè)績202億港元，占總銷售額39%；悅系旨在打造符合年輕人喜好的首置產(chǎn)品。

同時合生創(chuàng)展營銷模式不斷升級，利用科技手段賦能營銷流程及模式創(chuàng)新，打造全流程產(chǎn)業(yè)鏈的全場景智慧營銷平臺，將客戶管理、智慧案場、在線交易、智慧交付串聯(lián)打通，提升客戶忠誠度和體驗感。年內(nèi)合生創(chuàng)展還全面啟動在線獲客產(chǎn)品應用，流量平臺投放以效果化為導向，提升線上營銷拓客能力。

商業(yè)運營能力提升 多元業(yè)務優(yōu)化布局

近年來，傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務的增長天花板已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)，多元化發(fā)展成為房企尋求第二曲線的方向。合生創(chuàng)展經(jīng)過近30年的發(fā)展，已逐步成為科技賦能及產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的綜合性投資控股平臺公司，旗下地產(chǎn)、商業(yè)、基建、合生活、投資五大板塊并驅(qū)發(fā)展。

除地產(chǎn)板塊外，合生創(chuàng)展的商業(yè)板塊、合生活板塊已逐步進入收獲期，為合生創(chuàng)展的發(fā)展創(chuàng)造了穩(wěn)定的收入和利潤。

其中，商業(yè)板塊已逐漸發(fā)展成投資性房地產(chǎn)和合商科技雙平臺業(yè)務。報告顯示，2021年商業(yè)板塊品牌影響力逐年上升，期內(nèi)實現(xiàn)營收48.34億港元，經(jīng)營毛利為35.75億港元。截至2021年末，商業(yè)板塊土地儲備約726萬平方米。一線城市（北京、上海、廣州、深圳和臨深區(qū)域）土儲高達690萬平方米，占比95%。

而合生活作為合生創(chuàng)展旗下的社區(qū)科技與物業(yè)管理板塊平臺，在2021年表現(xiàn)出眾。報告顯示，期內(nèi)合生活社區(qū)科技實現(xiàn)收入44.76億港元，同比增66%；凈利潤3.09億港幣，同比上升94%。截至2021年末，合生活社區(qū)科技平臺已服務超30座城市，近200個項目，經(jīng)營管理面積1.3億平方米，為超過100萬戶家庭提供服務，自主開發(fā)的合生活APP用戶量近300萬。

值得注意的是，科技賦能一直是近年來合生創(chuàng)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重點。在科技驅(qū)動引領下，合生創(chuàng)展不斷夯實企業(yè)核心競爭力，以實現(xiàn)穿越周期的發(fā)展。

依托多元業(yè)務布局，合生創(chuàng)展以科技平臺為載體，構(gòu)建從地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營管理、物業(yè)管理、金融投資、基金管理到智慧服務等全產(chǎn)業(yè)鏈的智慧管理平臺。同時將科技賦能應用到各個環(huán)節(jié)，實現(xiàn)多個互聯(lián)網(wǎng)+的應用場景，跨周期打造線上線下全業(yè)務流程的大小閉環(huán)，建立企業(yè)競爭優(yōu)勢。

2022年合生創(chuàng)展成立30周年。三十年風雨兼程，合生創(chuàng)展已經(jīng)構(gòu)筑了集地產(chǎn)、商業(yè)、合生活、基建及投資五大板塊的全領域發(fā)展之路。展望未來，合生創(chuàng)展在年報中透露，將用科技與創(chuàng)新不斷為企業(yè)注入向上的活力，以多年積淀的實力和大膽變革的魄力穿越周期穩(wěn)健前行，積極迎接新挑戰(zhàn)和新機遇。未來始終圍繞輕重結(jié)合，看重品牌打造、品質(zhì)認可、市場覆蓋，以期得到更長遠的發(fā)展。