惠譽博華：“金融16條”有助于紓緩地產商流動性壓力

來源：觀點網時間：2022-11-16 16:31:33

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11月16日，惠譽博華發布了《“金融16條”疏通地產政策堵點，助推行業形成正循環》一文。

惠譽博華認為，目前地產商流動性困境在于市場信心缺失導致外部新增融資和內生現金流均急遽收縮，并引發風險外溢與蔓延。外部融資方面，“金融16條”打通了銀行貸款、信托等資管產品、債券等多個外部渠道，有助于紓緩地產商流動性壓力；同時也對地產商集團層面與項目層面設置了資金風險隔離機制，保障了金融市場參與主體安全。

在地產商的內生現金流方面，一方面通過政策性銀行專向借款，撬動其他金融機構市場化參與提供配套融資，形成杠桿效應，疏通項目層面的資金障礙，打通“保交樓”環節；另一方面，允許各地方政府合理調整首付比例、個人住房貸款利率下限等措施，亦有助于刺激購房需求，增加房企內生現金流。

“金融16條”提出對于房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致。惠譽博華認為，若貸款展期的地產商不被降低風險等級，意味著將不會觸發債務交叉違約條款，避免了產生債務擠兌，為地產商流動性緩解提供了緩沖時間。

當前房地產行業正處于下行周期，不少房企尤其是民營房企紛紛出險，信托產品逾期率顯著走高，房地產信托產品一舉成為“違約主力”。“金融16條”鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求對信托行業與地產行業均有一定的轉向意義與重要影響。

惠譽博華表示，“金融16條”中提到的“對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責”，有助于打消金融機構從業人員對房地產領域相關融資產品發生不良、影響個人執業履歷的顧慮，加快配套融資發放。

另外，針對保交樓，在政策性專項借款基礎上，鼓勵金融機構市場化參與，提供新增配套融資支持。“金融16條”允許該還款來源為剩余貨值的銷售回款，以及其他已落實的項目外的資金來源，并明確提出“后進先出”原則。惠譽博華認為，該舉措降低了金融機構的經營風險敞口，從而吸引更多資金參與優質地產項目，推動項目資金的正常循環。

惠譽博華認為，若相關配套措施得到執行，無疑將有利于盤活房企預售資金，在一定程度上紓緩房企流動性困境。不過，保函對象僅限于優質房企，出險民企可能很難從中受益。

惠譽博華表示，“金融16條”的出臺仍然旨在力促房地產行業健康平穩發展，“房住不炒”主基調并未發生根本改變。近期中國政府加快落實穩經濟一攬子政策和接續政策措施，房地產作為國民經濟重要組成部分，在經濟徐緩復蘇過程中將筑底企穩，對經濟形成托底作用。

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