繼“第二支箭”以及“金融16條”支持房地產市場平穩健康發展政策在本月落地后，11月14日，住建部等三部門再次釋放政策利好，聯合發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》。

《通知》允許商業銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

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在業內人士看來，本次通知內容是優化預售資金監管的一大舉措，為優質房企釋放更多流動性支持，房地產市場信心有望得到進一步提振。

“各地對房企的預售資金監管比例并不完全一致，比如長沙之前的預售資金監管為25%，而本次政策從全國層面對保函置換預售監管資金進行了優化，可以在一定程度上緩解房企資金壓力。”一位頭部房企高管人士對證券時報·e公司記者表示。

值得一提的是，11月15日，國家統計局發布2022年1-10月全國房地產開發投資和銷售數據，今年前十個月，全國房地產開發投資同比下降8.8%，商品房銷售面積同比下降22.3%，從數據可以看出房地產行業仍處于調整階段，這也是近期多個利好政策頻繁落地的一大背景。

預售資金監管優化

“商業保函相當于去銀行開個保函出來，按照約定利息給他支付利息，然后銀行給房企進行擔保，保函給到監管的賬戶，之后就可以取出相應的監管資金，因此房企可以用的現金多了，從而緩解自身資金壓力。”上述房企人士對e公司記者表示。

據中指研究院統計，2022年以來，面對諸多開發企業發生資金流動性問題，全國已有超110省市調整預售資金監管政策，或放松資金監管為房企提供部分資金支持，或收緊政策保證項目建設資金安全。

而本次政策可以視為對預售資金監管的進一步優化。《通知》明確商業銀行在出具保函置換預售監管資金時，要參照開發貸款授信標準，充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險、項目銷售前景和剩余貨值等，與經營穩健、財務狀況良好的優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

“優質房企更受政策支持，短期這部分企業預售資金的使用效率將提高，也將一定程度緩解企業資金壓力。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，本次政策出臺后，各地的預售資金監管政策有望加快落地執行，為優質房企釋放更多資金流動性。

中信建投證券也認為，保函置換預售監管資金規范化，政策直指當前行業核心問題。“本次政策的出臺，允許商業銀行按照市場化、法制化原則，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務，有助于優質企業監管賬戶資金的盤活，同時對資金額度下限的要求，也不會影響到項目的后續施工，意義重大。”

月內三重利好政策落地

值得注意的是，保函置換預售資金政策是本月內相關部門出臺的第三條優質房企融資的利好政策。

11月11日，央行、銀保監會聯合發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，從六個方面部署了16條具體措施，助力房地產市場平穩健康發展，也被業內視為樓市金融十六條的出臺。

11月8日，中國銀行(601988)間市場交易商協會釋放了“第二支箭”的利好消息，其表示會繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，由央行再貸款提供資金支持，預計可提供約2500億元民營企業債券融資，后續還有望擴容。

“結合近期多個監管部門釋放的政策利好，房地產市場信心有望得到進一步提振，多個政策疊加也可以更好地發揮政策效果，下一步更重要的仍是要促進市場銷售企穩，唯有企業銷售回款得到明顯改善，才能使行業真正恢復平穩發展。”陳文靜說。

華泰證券分析師認為，11月份以來房地產行業積極政策不斷，從“第二支箭”、“16條”再到預售資金監管優化，可以看到從供給端已經發生積極改變，“對癥下藥”這一行為的開始本身也很重要，建議繼續關注有機會將融資優勢轉化為拿地和銷售優勢的央國企和少數優質民企。

多個指標出現好轉跡象

11月15日，據國家統計局數據，1—10月份，全國房地產開發投資113945億元，同比下降8.8%；其中，住宅投資86520億元，下降8.3%。

1—10月份，房地產開發企業房屋施工面積888894萬平方米，同比下降5.7%。其中，住宅施工面積628278萬平方米，下降5.9%。房屋新開工面積103722萬平方米，下降37.8%。其中，住宅新開工面積75934萬平方米，下降38.5%。房屋竣工面積46565萬平方米，下降18.7%。其中，住宅竣工面積33771萬平方米，下降18.5%。

“本輪市場下行幅度較深，主要受多方面因素影響下，市場預期修復難度較大，今年以來前期多輪分散式支持政策呈現效果鈍化、持續時間短等特征，至今銷售和投資市場仍未明顯改善。”貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，這也是近期多部門相繼出臺16項金融支持政策、預售資金保函置換等政策的原因，各項新政惠及面、支持力度以及政策細則的指導意義均明顯加大。

陳文靜認為，短期來看，近期支持房企融資的多項舉措落地，針對優質房企的預售資金監管政策亦在調整落位，預計多個政策疊加將改善房企資金壓力，提振企業信心，在“保交樓”要求下，年底房地產投資或有改善。

值得注意的是，雖然房地產行業仍處于調整階段成為共識，但也有多個指標出現好轉跡象。其中，前10個月，商品房銷售額同比下降26.1%，降幅比1-9月份收窄0.2個百分點，降幅連續五個月收窄。1-10月份房地產開發企業房屋竣工面積同比降幅比1-9月份收窄1.2個百分點，連續三個月降幅收窄。

國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉在昨日的發布會上表示，總的看，房地產市場出現了一定積極變化，但是下行態勢還在持續，下階段還是要堅持房住不炒的定位，積極推進購租并舉，支持剛性和改善型住房需求，推動房地產市場逐步企穩，保持平穩健康發展。