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土地市場疲軟、銷售規(guī)模同比跌幅擴(kuò)大、新開工仍有較大跌幅等現(xiàn)狀好轉(zhuǎn)仍需一個(gè)過程。

◎ 作者 / 楊科偉、姚鄭康

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11月15日上午，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2022年1-10月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。整體房地產(chǎn)市場仍延續(xù)下行態(tài)勢，單月銷售和投資規(guī)模分別擴(kuò)大7pcts和4pcts至23%和16%。房屋新開工和土地購置面積仍同比較大跌幅，同比下降35%和53%。但也出現(xiàn)積極變化，房屋竣工連續(xù)3個(gè)月累計(jì)同比降幅收窄，10月環(huán)比上漲42%；新開工、拿地同比降幅較9月也有一定收窄。

10月銷售面積同比降幅擴(kuò)大7.2pcts

房價(jià)降至新低、庫存年內(nèi)首增

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—10月，商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%；商品房銷售額108832億元，下降26.1%。兩者同比降幅較1-9月分別擴(kuò)大0.1pct和收窄0.2ptc。

單月來看，10月全國商品房共計(jì)銷售9757萬平方米和9452億元，環(huán)比分別下降27.9%和30%，較8月面積持平微增0.5%、金額下降6.5%。二者同比分別下降23.3%和23.7%，降幅較9月擴(kuò)大7.2pcts和9.5pcts。

從銷售面積單月同比降幅再度擴(kuò)大和銷售金額單月絕對量不及8月兩方面來看，當(dāng)前全國新房銷售規(guī)模仍處于下行階段。從銷售規(guī)模累計(jì)同比降幅持穩(wěn)來看，當(dāng)前銷售增速已降至歷史低位，呈現(xiàn)筑底姿態(tài)。

具體而言當(dāng)前新房銷售仍在下行、購房情緒依舊萎靡主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

一是銷售均價(jià)再降難以促進(jìn)規(guī)模回升。10月全國商品房銷售均價(jià)為9687元/平方米，環(huán)比下降3%、同比下降1%。對比來看，近3年來本月均價(jià)僅高于2022年一季度末，9月和10月銷售均價(jià)連續(xù)下降至萬元以下表明新一輪“降價(jià)潮”在各地展開。從政策上來看，10月起東莞等多地也陸續(xù)調(diào)整了新房預(yù)售申報(bào)價(jià)格和網(wǎng)簽價(jià)格的下浮范圍。但從實(shí)際銷售情況來看，全國商品房銷售面積同比降幅再次擴(kuò)大、主要城市項(xiàng)目新開盤去化率未見回升。

二是待售面積上升銷售去化承壓。10月末，商品房待售面積54734萬平方米，同比增長9.0%。其中，住宅待售面積增長16.6%。商品房待售面積較9月增加401萬平方米。其中住宅待售面積增加174萬平方米。8月起一二線核心城市集中增加住宅入市，但購房情緒不佳下快速形成庫存。如上海2022年前10月新增商品住宅供應(yīng)870萬平方米，主要集中于外環(huán)以外。至10月末全市商品住宅庫存472萬平方米，同比上漲7.6%。其中外環(huán)以外商品住宅庫存402萬平方米，同比上漲16%。

10月竣工環(huán)比漲42%，新開工、土地購置

同比降幅收窄9pcts和12pcts

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積888894萬平方米，同比下降5.7%。房屋新開工面積103722萬平方米，下降37.8%。房屋竣工面積46565萬平方米，下降18.7%。三者同比降幅分別擴(kuò)大0.4pct、收窄0.2pct和收窄1.1pcts。

單月來看，10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積9975萬平方米，新開工和竣工面積分別為8955萬平方米和5686萬平方米。三者同比分別下降32.6%、35.1%和9.4%，較9月分別收窄10.6pcts、9.3pcts和擴(kuò)大3.4pcts。

房屋竣工繼續(xù)發(fā)力，環(huán)比上漲、累計(jì)同比連續(xù)3月收窄。10月竣工面積較9月和8月分別上漲41.5%和17.6%，同時(shí)累計(jì)同比降幅已連續(xù)三個(gè)月收窄。當(dāng)前保交付已成為房地產(chǎn)軟著陸、恢復(fù)購房者信心的關(guān)鍵一環(huán)。10月各地方政府再次發(fā)文確保落實(shí)“一樓一策”，多個(gè)房企也聲明全力保交樓。2年以上續(xù)建項(xiàng)目規(guī)模保持增長。

房屋新開工出現(xiàn)向好轉(zhuǎn)機(jī)，單月同比、累計(jì)同比降幅收窄。由上文可知，10月新開工面積各項(xiàng)增速均有向好轉(zhuǎn)機(jī)，表面房企投資有筑底預(yù)期。但從絕對量來看，10月新開工面積環(huán)比下降7.7%，低于9月和8月，仍處于歷史極低水平。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積7432萬平方米，同比下降53%；土地成交價(jià)款6061億元，下降46.88%；二者降幅分別較1-9月持平和擴(kuò)大0.63pct。

單月來看，10月土地購置面積和土地成交價(jià)款分別為983萬平方米和1037億元，二者同比下降53.1%和49.7%，降幅較9月收窄11.9pcts和5.6pcts。2022年10月，多個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行了集中土拍。從土拍熱度表現(xiàn)來看，素質(zhì)相對一般或周邊住宅去化困難的板塊則須依靠本地國企托底或直接遭遇流拍。

10月開發(fā)投資額同比降16%

降幅擴(kuò)大4pcts

竣工單臂難支規(guī)模降至2年低點(diǎn)

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%，降幅較1-9月擴(kuò)大0.8pct。其中10月全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額10386億元，環(huán)比下降18.5%、較8月也降8.5%；同比下降16%，降幅較9月擴(kuò)大3.9pcts。

10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額再度降至兩年內(nèi)低點(diǎn)，僅高于2021年12月。主要有兩方面原因，一方面新房銷售仍處于下行中，疊加截至10月末房企到位資金情況沒有改善，雙通道向投資端施加負(fù)面壓力；另一方面房屋新開工和土地購置單月規(guī)模和增速仍在進(jìn)一步下降，“保交付”房屋竣工帶來的建安新增投資不足以支撐整體投資情況改善。

綜上，我們對于后市給出如下幾點(diǎn)判斷：

2022年10月房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步回暖，商品房銷售金額、房屋新開工和竣工面積累計(jì)同比降幅均有收窄；但整體房地產(chǎn)下行態(tài)勢仍在持續(xù)。土地市場疲軟、銷售規(guī)模同比跌幅擴(kuò)大、新開工仍有較大跌幅等現(xiàn)狀好轉(zhuǎn)仍需一個(gè)過程。

11月以來房地產(chǎn)市場利好頗多。央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布“金融16條”、擴(kuò)大“第二支箭”以及住建部等三部門發(fā)文“銀行保函”置換部分“預(yù)售資金”。連續(xù)三重金融端利好對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了有力的支持，但政策端支持力度加大傳導(dǎo)至行業(yè)銷售與投資仍需一段時(shí)間。

新房銷售方面，各地紓困政策已經(jīng)“應(yīng)出盡出”，進(jìn)一步的調(diào)控寬松對銷售表現(xiàn)的促進(jìn)作用將愈發(fā)有限。當(dāng)前新房市場仍未解決的難題是購房者信心與預(yù)期普遍不足，隨著后續(xù)“保交付”工作做出實(shí)際成效后，或?qū)鲗?dǎo)至新房市場。因此預(yù)計(jì)2022年四季度商品房銷售規(guī)模仍將處于下行態(tài)勢，同比累計(jì)降幅則將在現(xiàn)有水平持穩(wěn)。

房企拿地方面，當(dāng)前樓市下行壓力仍舊偏大，市場投資信心也較為低迷，受此影響，預(yù)計(jì)四季度土拍熱度也將會延續(xù)低位運(yùn)行。多數(shù)城市為完成全年供地計(jì)劃，后續(xù)至年底單月土拍規(guī)模或?qū)⑸仙w累計(jì)規(guī)模同比腰斬、底價(jià)托市等現(xiàn)狀不會改變，整體土拓投資仍將保持低活躍度。

房企施工方面，房屋新開工規(guī)模已有筑底姿態(tài)，后續(xù)至年末將保持低位，對整體開發(fā)投資貢獻(xiàn)有限。全力“保交付”下至年底房屋竣工規(guī)模將繼續(xù)回升，累計(jì)同比降幅也將繼續(xù)收窄。

土拓投資和建安投資難以支撐開發(fā)投資如期回升。當(dāng)前全國房地產(chǎn)投資仍較為乏力，土拓和建安投資均無法形成有力支撐。因此后續(xù)投資規(guī)模將維持低位，同比降幅則將在房屋竣工帶動的弱支撐下緩慢收窄。

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