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環(huán)球今日報丨深圳商品房預(yù)售資金擬由銀行監(jiān)管改為政府監(jiān)管

來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 時間:2022-11-15 08:25:09


(相關(guān)資料圖)

近日,深圳市人大常委會官網(wǎng)發(fā)布關(guān)于《暫時停止適用〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例〉有關(guān)規(guī)定的決定(草案)》公開征求意見的公告(下稱《意見》)。

公告稱,暫停上述《轉(zhuǎn)讓條例》中與“金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管”相關(guān)的部分規(guī)定,暫停適用上述有關(guān)規(guī)定的期限為3年。明確深圳商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式正在推進(jìn)改革,政府將接替商業(yè)銀行成為監(jiān)管主體。征求意見截至日期為2022年11月16日。

11月14日,多名業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示,草案一方面是呼應(yīng)國家相關(guān)政策要求,另一方面也是加強(qiáng)并完善深圳預(yù)售資金監(jiān)管監(jiān)管體系的一次立法,實(shí)施后對深圳新房市場的穩(wěn)定將起到積極推動作用,從一定程度上減少延期交房和爛尾樓的產(chǎn)生。

原條例修訂歷時較久

就全國而言,商品房預(yù)售資金監(jiān)管分為行政監(jiān)管和金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管兩種模式。

行政監(jiān)管要求政府與商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協(xié)議,由政府對預(yù)售資金的使用進(jìn)行審核監(jiān)管,廣州、武漢等城市采用此模式。

金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管要求商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協(xié)議,由商業(yè)銀行對預(yù)售資金的使用進(jìn)行全流程監(jiān)督,北京、上海、深圳、杭州等城市采用該模式。

對于暫停的必要性,深圳市人大常委會表示,深圳市于1993年出臺《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》,確立了商品房預(yù)售資金金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式,目前,市司法局正會同市住房建設(shè)局修訂《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》(以下簡稱《監(jiān)管辦法》),并按照《意見》要求,構(gòu)建商品房預(yù)售資金行政監(jiān)管模式。但此舉措與《轉(zhuǎn)讓條例》實(shí)行的預(yù)售資金金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式不一致,為依法依規(guī)推進(jìn)預(yù)售款監(jiān)管模式改革、確保依法行政,需對《轉(zhuǎn)讓條例》相關(guān)條款進(jìn)行修訂或者暫停適用。

“考慮到修訂歷時較久,現(xiàn)提請市人大常委會暫停適用《轉(zhuǎn)讓條例》有關(guān)規(guī)定,待預(yù)售資金行政監(jiān)管模式運(yùn)行一段時間后,再根據(jù)實(shí)際情況適時啟動《轉(zhuǎn)讓條例》的修訂工作。”

國家高端智庫中國綜合開發(fā)研究院研究員宋丁認(rèn)為,深圳推進(jìn)商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式改革,完全是基于市場的現(xiàn)實(shí)考量,過去單純依賴商業(yè)銀行無法保證預(yù)售資金的安全,此前出現(xiàn)的爛尾樓、停貸停供等現(xiàn)象,歸根結(jié)底都是資金監(jiān)管層面出現(xiàn)了問題。

有業(yè)內(nèi)人士告訴記者,實(shí)際上,深圳期房的預(yù)售資金監(jiān)管,在執(zhí)行中已由銀行、房企、政府三方一起參與,特別是近兩年房企出現(xiàn)資金流動性問題后,為保交樓,政府在監(jiān)管方面要求更為嚴(yán)格和細(xì)致。

也有此前購買百強(qiáng)房企預(yù)售房的業(yè)主,在獲悉此次征求意見稿的發(fā)布后,向記者表達(dá)出盼望和喜悅之情。

北京金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始人王玉臣11月14日接受記者電話采訪時表示,其實(shí)原本相關(guān)部門也有監(jiān)管職責(zé),眼下進(jìn)一步明確、進(jìn)一步加強(qiáng)和完善,也是為了更好保障樓市的健康和穩(wěn)定。現(xiàn)在全國上下都在呼吁保交樓,而保交樓就必須做好預(yù)售資金監(jiān)管,不能再流于形式,否則延期交房和爛尾樓問題只會越演越烈。

已有超110省市調(diào)整監(jiān)管政策

據(jù)中指院不完全統(tǒng)計,2022年以來,面對諸多開發(fā)企業(yè)發(fā)生資金流動性問題,全國已有超110省市調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策,或放松資金監(jiān)管為房企提供部分資金支持,或收緊政策保證項(xiàng)目建設(shè)資金安全。

對于深圳此次從修改法規(guī)角度,將銀行監(jiān)管轉(zhuǎn)變?yōu)樾姓O(jiān)管的必要性和意義,明源不動產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)11月14日接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪時表示,任何監(jiān)管都是有成本的,過去行業(yè)單邊上揚(yáng),高周轉(zhuǎn)能夠持續(xù),銀行監(jiān)管可節(jié)約行政監(jiān)管成本。

“但三道紅線后,出險房企逐步增多,銀行作為盈利性機(jī)構(gòu)本身有自己的利益訴求,比如保護(hù)儲戶利益等,出現(xiàn)了劃走資金的情況。而項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾,購房者最終還是找政府,還不如行政監(jiān)管。”

王玉臣認(rèn)為,保交樓必須要有強(qiáng)有力的資金監(jiān)管,所以此次草案的實(shí)施一方面是呼應(yīng)國家的相關(guān)政策要求,另一方面也是加強(qiáng)并完善深圳預(yù)售資金監(jiān)管體系的一次立法。

王玉臣表示,從銀行監(jiān)管正式轉(zhuǎn)為行政監(jiān)管,恐怕會有三個重要難點(diǎn)問題需要注意。

“第一,開發(fā)商直接收取首付款或分期付款時的監(jiān)管。現(xiàn)實(shí)中,很多開發(fā)商提供的收款賬戶并非監(jiān)管賬戶,在收取房款的源頭就開始轉(zhuǎn)移,所以這方面的監(jiān)管是重中之重。第二,銀行放款的賬戶。現(xiàn)實(shí)中,很多銀行在放款時并沒有將購房人的按揭貸款放到監(jiān)管賬戶。第三,監(jiān)管賬戶中預(yù)售資金的具體使用。現(xiàn)實(shí)中,不乏一些開發(fā)商利用施工企業(yè)虛報工程進(jìn)度,以工程款名義領(lǐng)取后挪作他用。”

封面圖片來源:攝圖網(wǎng)-500571136

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