每經記者 陳利 每經編輯 魏文藝

(資料圖片)

“西安今年房價一直處于平穩狀態，整體略微有所上漲。”9月21日，《每日經濟新聞》記者從西安當地多名中介、置業顧問處了解到，盡管今年全國多個城市房價持續走低，但西安卻呈現出逆市上漲態勢。

國家統計局數據顯示，今年1~8月，西安新建商品住宅銷售價格指數呈持續上漲態勢。中指院數據也顯示，前8月西安新建住宅價格累計上漲2.10%，其中西安14個區域中有9個區房價明顯上漲，經濟技術開發區、高新技術產業開發區、國際港務區等，同比上漲幅度分別達到了23.6%、11.6%、10.6%。

“西安改善人群的改善需求影響韌性較強，因此高價改善樓盤的占比上升，反映出房價總體上會有帶動效應。”中指研究院西安公司總經理石蕊9月21日通過微信告訴《每日經濟新聞》記者，隨著低價樓盤逐漸去化，結構性的價格調整將持續。

新房市場冷熱不均

當下的西安樓市，呈現出一種冷熱不均的“失衡”狀態。反映到數據上來看，今年8月，西安共有28個項目進行線上意向登記，4369套房源共吸引10268組家庭意向登記，其中出現2個“千人搖”項目、5個搖號項目、21個平銷項目。同樣的情況也發生在7月，31個項目中有7個“千人搖”、8個搖號項目、16個平銷項目，超過一半項目在登記及核驗階段，不需搖號。

甚至更早之前的4月，華潤置地·未來城市248套房源進行意向登記，最終收獲超4萬組家庭意向登記，刷新了西安樓市記錄。除去這一熱門盤，當月西安共有4個盤出現搖號，中國鐵建(601186)萬科翡翠國際也出現了“萬人搖”盛況。

事實上，作為西部地區重要的中心城市，西安首次出現樓市“萬人搖”還是在2020年7月，紫薇東進憑借均價11000元/平方米的價格優勢，吸引了上萬人搖號440套房源。此后的2021年，西安共產生了13次“萬人搖”。

進入2022年以來，西安樓市仍保持了上漲態勢。國家統計局數據顯示，今年1~8月，西安新房價格指數持續上漲，8月環比微漲0.1%，同比上漲3.6%。

放眼全國，許多城市早在2021年樓市便步入下行通道，西安新房價格為何還能持續上漲？一份來自克而瑞的研報顯示，2015年以來，西安房地產市場持續火熱，房價累計漲幅達3倍。早在2015年，西安市政府為提振市場活力，主動壓降了供地規模，全年商品住宅供應面積1245萬平方米，成交面積卻高達1563萬平方米；同時，一系列“去庫存”政策開始出臺，西安樓市迎來分水嶺，自此走上上漲之路。

2016年，西安商品房持續“供不應求”，2017年房價首次突破“萬元”大關，2018年開啟公證搖號年代。此后在全國房價趨穩的背景下，西安房價上漲動力依然強勁、持續領跑全國。

中指研究院數據顯示，今年前8月西安新建住宅價格累計上漲2.10%，部分區域成交均價上漲幅度甚至超過了20%。不過另一方面，部分遠郊項目去化率則表現慘淡。如蓮湖區、雁塔區、新城區，新房成交均價同比下跌幅度則分別達到了25.7%、4.1%、2.8%。

《每日經濟新聞》記者從西安多個中介和售樓處了解到，盡管尚未有官方文件出臺，但除西安城六區外，咸陽、高陵、灃東能金區、灃西、秦漢、空港、涇河等區域首套房商貸、組合貸首付比例已降至20%。

“從今年初以來，不少城市都采用了20%首付比例，其目的都是降低剛需購房門檻，促進合理購房需求釋放。西安周邊區域亦是如此。”石蕊表示，近段時間以來，西安周邊區域成交量下滑，庫存高企。“采取降低首付比例的辦法，一定程度上能吸引剛需購房者前來置業，促進去化。”

多個樓盤降價促銷

事實上，盡管西安房價在一片下跌聲中逆勢上漲，但其成交量并不樂觀。

中指研究院數據顯示，今年前8月，西安商品住宅成交面積為543.3萬平方米，同比下降14.3%；商品住宅成交套數為40096套，同比下降18.4%。其中，8月份西安商品住宅成交面積為87.13萬平方米，同比下降14.5%；商品住宅成交套數為6509套，同比下降13.44%。

值得注意的是，進入“金九”，西安不少房企紛紛推出了促銷、打折的營銷手段。《每日經濟新聞》記者根據公開信息不完全統計，近段時間以來，包括萬科東望、保利·錦上、龍湖·星河學樘府、遠洋·未央華府、綠地國港新里城等在內的多個項目，均推出了特價房源，優惠力度從幾萬到幾十萬元不等。

“目前大部分銀行利率已經到了4.1，樓盤優惠力度也很不錯，很多項目在備案價基礎上開發商都會給予一定的額外折扣和首開優惠，是個買房的好時間。”在貝殼APP平臺上，西安貝殼一直銷經紀人劉偉強（化名）告訴記者，近段時間他接待的咨詢和看房人數就有了明顯增加。

與此同時，還有不少新項目陸續面世，包括首次落地西安的合群地產、南海集團、越秀地產，更有首次獨立開發項目的龍翔控股。

記者從西安市城六區意向登記平臺上統計發現，從9月1日到21日，西安市共有22個項目進行或正在意向登記。

截至目前，在已經結束登記的20個項目中，有9個項目需要搖號。從登記情況來看，御錦城131套房源意向登記1482組，融創望江府48套房源吸引987組意向登記，碧桂園云頂312套房源登記1083組，中糧·奧體壹號、綠城全運村和山水香堤也是意向登記人數大幅超過房源數；其余項目的登記情況稍顯乏力。

前8月二手房價跌1%

需要注意的是，盡管西安新房價格連續企穩上漲，但二手房市場則是另一番景象。

8月，西安出臺了“以租換購”政策，即在限購區內，自愿申請將存量住房納入保障性租賃住房，住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購區域獲得新增購買一套住房的資格。

但中指研究院發布的8月份數據顯示，今年前8月，西安二手住宅價格累計下跌1.0%，其中8月二手房均價16387元/平米，環比下跌0.01%。

此外，西安市住房和城鄉建設局9月2日發布的《2022年8月份二手房網簽情況》顯示，8月份西安全市存量房（二手房）網簽備案面積65.42萬平方米，環比下降3.04%，同比增長14.95%；其中，住宅網簽備案面積62.62萬平方米（6472套），環比增長1%，同比增長15.36%。

“區域內二手房價格與去年高峰時期比還是較低，如中海碧林灣同樣是一套96平米的房子去年報價近300萬，今年直接報價就降了60萬。”西安德祐一門店經紀人張雷（化名）表示，盡管“最近一個月看房的客戶數量不算少，也有成交，不過價格都明顯低于去年正常價格。”

不僅如此，西安去年7月出臺的二手房指導價，今年7月也已經暫停。

對此，劉蕊表示，二手房指導價在出臺后，主要作為房貸評估價的參考，限制購房杠桿率。然而，今年以來央行金融政策不斷寬松，房貸利率、首付比例一降再降，公積金額度不斷上漲，都是從金融端刺激購房需求。因此，之前的限制工具已經不再適用，解除也是情理之中。