觀點(diǎn)網(wǎng) 4月29日，經(jīng)歷兩次遞表的東原仁知城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司終于在港交所正式上市，全球發(fā)售價(jià)11.9港元/股。

上市首日早盤，東原仁知服務(wù)以11.9港元平開，經(jīng)過一輪最高12.2港元，最低11.42港元的輕微波動(dòng)后，早盤報(bào)收11.9港元，繼續(xù)維持平穩(wěn)。

據(jù)悉，本次東原仁知服務(wù)上市發(fā)售1666.67萬(wàn)股，其中香港發(fā)售166.68萬(wàn)股，國(guó)際發(fā)售1499.99萬(wàn)股，每手200股，一手中簽率17.85%，香港公開發(fā)售獲4.35倍認(rèn)購(gòu)，凈籌1.359億港元，當(dāng)中約65%用于戰(zhàn)略投資、合作及收購(gòu)擴(kuò)大集團(tuán)的物業(yè)組合及業(yè)務(wù)規(guī)模。

此次東原仁知服務(wù)股票發(fā)售的獨(dú)家保薦人、獨(dú)家全球協(xié)調(diào)人、聯(lián)席賬簿管理人及聯(lián)席牽頭經(jīng)辦人為國(guó)泰君安(601211)國(guó)際，聯(lián)席賬簿管理人及聯(lián)系牽頭經(jīng)辦人為農(nóng)行國(guó)際、交銀國(guó)際、中信證券(600030)、工銀國(guó)際等。

擴(kuò)張路徑

資料顯示，東原仁知服務(wù)為迪馬集團(tuán)旗下企業(yè)，截至2021年12月31日有325個(gè)在管物業(yè)項(xiàng)目，包括住宅及非住宅物業(yè)，覆蓋中國(guó)16個(gè)省、自治區(qū)及直轄市的51個(gè)城市，總在管建筑面積約為2820萬(wàn)平方米。其中，133個(gè)為住宅物業(yè)及192個(gè)為非住宅物業(yè)，住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)的總在管建筑面積分別約為2050萬(wàn)平方米及770萬(wàn)平方米。

營(yíng)收方面，2019年到2021年，該公司收益由5.59億元上升至11.93億元，增幅達(dá)113%，三年復(fù)合年增長(zhǎng)率約為46.1%；毛利分別約1.33億元、2.16億元及3.1億元，增幅約132.8%；毛利率分別為23.7%、28.2%及25.9%；凈利潤(rùn)分別約2560萬(wàn)元、8450萬(wàn)元及1.3億元，增幅約409.4%。

東原仁知規(guī)模增幅相當(dāng)一部分源于收并購(gòu)，三年來分別收購(gòu)了重慶盛都、湖北中禾、綿陽(yáng)瑞升、瀘州跨越、皆斯內(nèi)集團(tuán)、盛康集團(tuán)等。

一方面，這幫助東原仁知逐步擺脫對(duì)母公司的依賴，三年來源自迪馬集團(tuán)及聯(lián)屬公司的物業(yè)項(xiàng)目，分別約為910萬(wàn)平方米、1110萬(wàn)平方米及1400萬(wàn)平方米，占管理總建筑面積約76.7%、52.9%及50%。另一方面，有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，物企靠并購(gòu)手段得來的高增長(zhǎng)，更像是為了沖刺上市，一旦并購(gòu)項(xiàng)目質(zhì)量不達(dá)預(yù)期業(yè)績(jī)會(huì)受到影響。

譬如2021年，東原仁知服務(wù)金融資產(chǎn)減值虧損為352萬(wàn)元，較2020年虧損131萬(wàn)元進(jìn)一步加大。其中，合營(yíng)企業(yè)綿陽(yáng)瑞升、旭原天澄和成都九聯(lián)金融資產(chǎn)減值均錄得虧損。

此外，2021年?yáng)|原仁知服務(wù)物管服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)營(yíng)收分別為6.29億元、2.87億元和2.77億元，分別約占總營(yíng)收的52.7%、24%和23.3%，收入結(jié)構(gòu)多元且較為均衡。

2021年，社區(qū)增值服務(wù)毛利率為29.7%，較2020年同期34.5%下滑了4.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，來自獨(dú)立第三社區(qū)社區(qū)增值服務(wù)利率由2020年的28.9%下滑至2021年的25.5%，拉低了板塊毛利率。

通過收并購(gòu)“跑馬圈地”后，如何從管理運(yùn)營(yíng)層面對(duì)聯(lián)、合營(yíng)公司進(jìn)行整合，保障盈利質(zhì)量，依然是新興物企的首要功課之一。

市場(chǎng)理性

正式上市前，東原仁知服務(wù)配售招股價(jià)區(qū)間為11.9-15.4港元，上下相差了29.4%，按照招股價(jià)下限、中位、上限來看的話，靜態(tài)PE分別為4.96PE、5.7PE、6.4PE。

通常而言，長(zhǎng)期投資者更傾向于買入低市盈率的股票，保障投資資金安全；短線投資者則更傾向于買入高市盈率的股票，從更廣闊的想象空間中博取更高回報(bào)。

從最終厘定的發(fā)行價(jià)來看，東原仁知服務(wù)以較低的市盈率開局。資本對(duì)物企的投資價(jià)值判斷逐漸理性化，這也正是東原仁知服務(wù)目前面臨的市場(chǎng)環(huán)境。

Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2022年一季度港股一級(jí)市場(chǎng)股權(quán)融資金額為883億港元，同比減少66.53％，較2021年四季度融資金額1425億港元環(huán)比減少38.08％。港交所2022年一季度IPO數(shù)量跌出全球五強(qiáng)，僅有16家企業(yè)成功IPO上市，較去年同期的32家折減半數(shù)。

市場(chǎng)行情低迷，物業(yè)股赴港上市潮也較前兩年有所回落，相似的現(xiàn)象是今年以來萬(wàn)達(dá)商管、瑞安新天地、蘇新美好生活服務(wù)等招股書均變更為“失效”狀態(tài)。

成功上市的物企亦面臨挑戰(zhàn)，3月10日，金茂服務(wù)首日在港交所掛牌上市就以跌幅28.75%收盤，當(dāng)日盤中最大跌幅達(dá)35.38%，4月28日?qǐng)?bào)收5.69港元，距發(fā)行價(jià)8.14港元出現(xiàn)較大回調(diào)。

但亦不乏黑馬出現(xiàn)，如3月31日力高健康生活上市首日漲幅接近30%，截至目前累積漲幅接近翻倍，這也為東原仁知服務(wù)帶來一定想象空間。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，在上市大潮逐漸平息后，物企的估值分化趨勢(shì)將逐漸凸顯。