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真正降低地方對房地產(chǎn)的依賴

來源:經(jīng)濟(jì)日報 時間:2021-10-24 11:18:46

原標(biāo)題:真正降低地方對房地產(chǎn)的依賴

近日,湖南長沙第二次集中供地掛牌了29宗地塊,最終只有10宗地塊底價成交。此前北京第二次集中供地報名截止時,43宗地塊中27宗無人報價。上海發(fā)布公告稱,終止7宗地塊出讓。

流拍、終止出讓似乎成了第二次土地集中出讓的高頻詞匯。有市場機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)稱,目前已完成第二批集中供地的20個城市中,流拍和終止交易近三分之一。

這與年初22個城市首次實行土地集中供應(yīng)的火爆情形大相徑庭。那時的共同特點是競拍激烈、溢價率高,不少企業(yè)為提高成功率,甚至換“馬甲”搶地。正因此,第二次土地集中出讓被有關(guān)部門叫停后重新推出,但短短幾個月,如此冰火兩重天的境況值得深思。

最直接的原因是第二次土地集中出讓大多在購地環(huán)節(jié)的資金來源上“卡殼”。以杭州為例,拿地資金審查規(guī)定相當(dāng)細(xì)致,要求競得人股東不得違規(guī)對其提供借款等融資便利,不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金,不可使用上下游企業(yè)借款或預(yù)付款,不得用其他自然人、法人等借款等。

這是直指房地產(chǎn)企業(yè)痛點,也是保證房地產(chǎn)穩(wěn)健運(yùn)行的高招。前些年,很多房地產(chǎn)企業(yè)靠高負(fù)債運(yùn)營,拿地資金多是曲線得來,自有資金其實并不多。再加上最近一段時間政策收緊,個別企業(yè)因債務(wù)危機(jī)市值大跌,房地產(chǎn)企業(yè)資金普遍趨緊,投資風(fēng)格也就更為謹(jǐn)慎。

再有,各地第二次土地集中出讓的其他條件也更為嚴(yán)格。比如,購地資格審查相當(dāng)細(xì)致,基本把臨時注冊公司拿地的可能性堵上了。再比如,要求現(xiàn)房銷售,使房地產(chǎn)企業(yè)原有的快進(jìn)快出模式難以持續(xù)。在這種情況下,房地產(chǎn)企業(yè)不能也不敢任性拿地了。

為穩(wěn)定地價,各地均對第二次土地集中出讓溢價率設(shè)定上限,大多在10%—15%之間,與今年第一次土地集中出讓相比大為降低,是地方政府的讓利之舉。

土地出讓金是地方財政收入大頭,地方政府發(fā)行的專項債券,不少也是以土地出讓收入為償債來源,在當(dāng)前加大投資,促進(jìn)民生的大環(huán)境下,很多地方政府的錢袋子捉襟見肘。在這種情況下,地方政府的多項政策目標(biāo)可能沖突,在穩(wěn)地價上難有深層的內(nèi)在動力。

在限價背景下,各地第二次土地集中出讓的地塊不少位于較偏遠(yuǎn)的郊區(qū),最終導(dǎo)致流拍和終止出讓。但要保持足夠警惕的是,流拍將導(dǎo)致土地供應(yīng)減少,降低住房投資,反而可能推漲房價,產(chǎn)生與政策目標(biāo)相反的結(jié)果,應(yīng)引起高度重視。

土地流拍和近期出現(xiàn)的各地高耗能產(chǎn)業(yè)反彈其實反映了同一個深層次問題,即發(fā)展方式之爭。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)正處轉(zhuǎn)型之時,但不管房地產(chǎn)企業(yè)還是地方政府財政收入,仍有較強(qiáng)的路徑依賴,新的發(fā)展動力尚未完全建立,各地在遇到新問題時仍習(xí)慣采用舊藥方。需要充分意識到的是,中央對此有明確政策和堅定決心,切勿心存僥幸,寄望于博弈,低估了中央的決心和魄力。

要注意的是,土地和房地產(chǎn)市場模式與經(jīng)濟(jì)全局關(guān)系將發(fā)生重大變化。10月23日,全國人大常委會授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點。此舉有利于穩(wěn)定和增加地方財政收入,抑制土地財政和地方債務(wù)風(fēng)險。

為此,需把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期落到實處,加大土地特別是住宅用地供應(yīng),用市場力量調(diào)節(jié)供求平衡關(guān)系。繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)地入市等改革,打破政府是居住用地唯一提供者的局面,建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度。同時,各地要大力發(fā)展實體經(jīng)濟(jì),開拓經(jīng)濟(jì)發(fā)展其他動力來源,真正降低地方對房地產(chǎn)的依賴。(金觀平)

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