標普預期融信中國未來兩年項目利潤率依然較低年內毛利率或為11%-12%

來源：觀點地產網時間：2021-09-15 16:52:08

9月14日，標普全球評級將融信中國的主體信用評級從“B+”下調至“B”。

標普認為，未來2年融信中國的項目利潤率可能依然較低，預期該公司2021年的毛利率將依然較低為11%-12%，2022年僅略微改善至12%-13%，2021年上半年的毛利率為10%。融信中國在2016-2018年市場過熱時期高價購入一些項目，這些項目中有很多隨后受到限價政策的影響。

標普預計2021年下半年融信中國將確認約100億元項目收入(毛利率不到10%)，2022年和2023年將再確認200億元項目收入，融信中國的利潤率大幅低于同業，甚至低于同樣偏重一二線城市面臨嚴格限價的同業。

標普認為，融信中國在一二線城市高度依賴招拍掛方式拿地，較長期內將持續限制其利潤率，由于競爭激烈，這些地塊的利潤率通常有限。2021年上半年，標普預估公司所購土地逾50%(按土地成本計算)位于杭州，71%位于長三角地區。

標普預測這些新購項目的平均毛利率將依然為15%-17%，特定項目最低至10%。盡管這些項目擁有更好的流動性且回款更快，但并非毫無風險，鑒于近年來一二線城市頻繁出手調控樓市，市場形勢變化迅速。預計未來12至18個月該公司將繼續實現新開盤項目去化率達到約70%，回款比例達80%-82%。

標普認為融信中國力求保持現有經營規模并逐步放緩拿地節奏以保持流動性。截至2021年6月末，該公司未售出土儲約為1990萬平米，標普預估僅夠支持2至2.5年的業務增長，預計融信中國2021年的土地支出將保持在大約250億元，2022年為220至240億元，2020年的土地支出約為300億元。這應會促使公司的債務自截至2021年上半年末的697億元水平小幅下降，2021年末預計將降至650億元，2022年至620-640億元。

整體上，標普認為融信中國盡管債務水平降低，但是公司的利潤率低于同業，因此預測2021年和2022年融信中國的杠桿率(以債務對EBITDA的比率衡量)將依然高企，分別為8.6-8.8倍和7.3-7.8倍。此外，融信中國擁有良好的流動性和上佳的項目去化率，可應對到期債務，但容錯空間正在收窄，或需要更多依靠內部現金和新借款來償債。

若因銷售產生的現金大幅減少，或收入意外下滑且利潤率未出現基本假設的上升反而下降，導致融信中國的債務對EBITDA比率保持在10倍以上，標普也可能下調其評級。若融信中國能夠在償付即將到期的債務后保持良好的債務期限結構，標普就可能上調其評級。

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