9月14日，標(biāo)普全球評級將融信中國的主體信用評級從“B+”下調(diào)至“B”。

標(biāo)普認(rèn)為，未來2年融信中國的項目利潤率可能依然較低，預(yù)期該公司2021年的毛利率將依然較低為11%-12%，2022年僅略微改善至12%-13%，2021年上半年的毛利率為10%。融信中國在2016-2018年市場過熱時期高價購入一些項目，這些項目中有很多隨后受到限價政策的影響。

標(biāo)普預(yù)計2021年下半年融信中國將確認(rèn)約100億元項目收入(毛利率不到10%)，2022年和2023年將再確認(rèn)200億元項目收入，融信中國的利潤率大幅低于同業(yè)，甚至低于同樣偏重一二線城市面臨嚴(yán)格限價的同業(yè)。

標(biāo)普認(rèn)為，融信中國在一二線城市高度依賴招拍掛方式拿地，較長期內(nèi)將持續(xù)限制其利潤率，由于競爭激烈，這些地塊的利潤率通常有限。2021年上半年，標(biāo)普預(yù)估公司所購?fù)恋赜?0%(按土地成本計算)位于杭州，71%位于長三角地區(qū)。

標(biāo)普預(yù)測這些新購項目的平均毛利率將依然為15%-17%，特定項目最低至10%。盡管這些項目擁有更好的流動性且回款更快，但并非毫無風(fēng)險，鑒于近年來一二線城市頻繁出手調(diào)控樓市，市場形勢變化迅速。預(yù)計未來12至18個月該公司將繼續(xù)實現(xiàn)新開盤項目去化率達(dá)到約70%，回款比例達(dá)80%-82%。

標(biāo)普認(rèn)為融信中國力求保持現(xiàn)有經(jīng)營規(guī)模并逐步放緩拿地節(jié)奏以保持流動性。截至2021年6月末，該公司未售出土儲約為1990萬平米，標(biāo)普預(yù)估僅夠支持2至2.5年的業(yè)務(wù)增長，預(yù)計融信中國2021年的土地支出將保持在大約250億元，2022年為220至240億元，2020年的土地支出約為300億元。這應(yīng)會促使公司的債務(wù)自截至2021年上半年末的697億元水平小幅下降，2021年末預(yù)計將降至650億元，2022年至620-640億元。

整體上，標(biāo)普認(rèn)為融信中國盡管債務(wù)水平降低，但是公司的利潤率低于同業(yè)，因此預(yù)測2021年和2022年融信中國的杠桿率(以債務(wù)對EBITDA的比率衡量)將依然高企，分別為8.6-8.8倍和7.3-7.8倍。此外，融信中國擁有良好的流動性和上佳的項目去化率，可應(yīng)對到期債務(wù)，但容錯空間正在收窄，或需要更多依靠內(nèi)部現(xiàn)金和新借款來償債。

若因銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金大幅減少，或收入意外下滑且利潤率未出現(xiàn)基本假設(shè)的上升反而下降，導(dǎo)致融信中國的債務(wù)對EBITDA比率保持在10倍以上，標(biāo)普也可能下調(diào)其評級。若融信中國能夠在償付即將到期的債務(wù)后保持良好的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，標(biāo)普就可能上調(diào)其評級。