近日，中交地產(000736.SZ)披露向特定對象發行股票募集說明書，公司擬發行不超過2.09億股(含)，募集資金總額預計不超過35億元(含)。扣除發行費用后，資金凈額擬用于長沙、鄭州、武漢、惠州、天津等地的住宅項目，以及補充流動資金。《經濟參考報》記者研讀募集說明書等公開資料發現，中交地產近年來毛利率持續下滑，公司存貨規模較大且增長較快。中交地產表示，本次募集資金投資項目符合“保交樓、保民生”相關政策要求。

毛利率持續下滑至個位數

資料顯示，中交地產專注于房地產開發經營、實業投資、物業管理等業務，業務主要集中在重慶、長沙、南京、天津等城市。根據募集說明書披露，近年來受結轉項目結構等因素影響，中交地產毛利率總體呈現下降趨勢。報告期(指2020年、2021年、2022年及2023年1-6月，下同)內，中交地產營業收入分別為123.00億元、145.42億元、384.67億元和87.63億元，毛利率分別為26.52%、22.91%、13.43%和8.15%，歸母凈利潤分別為3.47億元、2.36億元、0.34億元和-5.69億元。

(資料圖)

記者注意到，中交地產2022年度營業收入較2021年度增長164.52%，但歸母凈利潤同比卻下降85.60%。此外，2023年1-6月，公司歸母凈利潤為負。

對此，中交地產表示，除了政策影響以外，由于公司主營業務為房地產開發經營與銷售業務，同時發展代建、特色小鎮、TOD城市綜合體等新興業務。中交地產坦言，新興業務的開展過程中市場競爭激烈，未來可能會導致公司新業務、新產品的發展不及預期，從而對公司的經營業績產生不利影響。

存貨規模較大、增長較快

房地產項目開發產品在銷售并結轉收入前均以存貨列報，隨著業務規模的持續擴大，中交地產存貨規模持續快速增長。截至報告期各期末，公司存貨賬面價值分別為7203496.39萬元、10889409.21萬元、10694308.71萬元和10669222.85萬元，占資產總額的比例分別為72.39%、76.71%、77.89%和75.61%。

業內人士指出，存貨的變現能力直接影響到資產流動性及償債能力。中交地產表示，如果因在售項目銷售遲滯導致存貨周轉不暢，將對償債能力和資金調配帶來較大壓力。此外，如果未來受到宏觀經濟環境、信貸政策、產業政策等因素影響，相關房地產項目價格出現下滑，存在存貨減值風險，可能會對財務表現產生不利影響。

募集說明書披露，近年來為滿足項目建設的需要，中交地產債務融資規模較大，資產負債率水平較高。截至報告期各期末，公司負債總額分別為8661087.73萬元、12401650.51萬元、11826596.78萬元和12225910.41萬元，公司合并口徑資產負債率分別為87.04%、87.36%、86.13%和86.64%。中交地產坦言，如果未來持續融資能力受到限制或者房地產市場出現重大波動，公司可能面臨償債壓力。

值得一提的是，中交地產還面臨“三道紅線”指標管控風險。2020年下半年以來，監管部門對重點房地產企業逐步推行更趨嚴格的資金監測和融資管理規則，要求控制有息負債規模，同時降低負債率。對試點房地產企業主要通過剔除預收款后的資產負債率、凈負債率和現金短債比等三項指標進行監測(即“三道紅線”)，對企業融資債務總規模進行控制。“三道紅線”具體要求房地產企業剔除預收款項后資產負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現金短債比大于1，并根據企業的“踩線”情況劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔，“踩線”企業的融資行為相應受到限制，進而影響到企業拿地甚至銷售情況。

募集說明書披露，報告期各期末，中交地產剔除預收款后的資產負債率分別為82.93%、81.34%、82.25%和82.01%;凈負債率分別為317.70%、284.61%、280.23%和269.11%;現金短債比分別為0.97、0.61、0.41和0.69。對比“三道紅線”要求，公司多項指標未達要求。中交地產表示，若監管部門進一步擴大監控試點企業范圍，將對公司融資空間產生一定壓力。

募資投向均為“保交樓”項目

2022年11月28日，為支持房地產市場平穩健康發展，證監會重啟A股房企股權融資，允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地產業務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。

中交地產表示，公司作為央企背景的房地產上市公司，具備良好的企業背景及信用水平等條件，有責任落實中央政策，積極發揮資本市場作用，在“保交樓、保民生”領域做出積極貢獻。中交地產認為，本次募集資金投資項目符合“保交樓、保民生”相關政策要求，募集資金投資項目均為住宅項目，均已取得首批預售許可證并進行預售。

中交地產同時表示，若本次發行扣除發行費用后的實際募集資金少于上述項目擬投入資金總額，公司將根據實際募集資金凈額，按照項目的實際情況，調整并最終決定募集資金投入的優先順序及各項目的具體募集資金投資額等使用安排，募集資金不足部分將由公司自籌資金解決。