短租市場近期成為美國住宿業的熱點新聞，因為有數據顯示，全美Airbnb房東的收入急劇下滑，行業人士展開了討論。

近日，房產投資咨詢公司 Reventure Consulting的CEO Nick Gerli發布的一條推文在Twitter上瘋傳，他稱“Airbnb模式真的崩塌了”（The Airbnb collapse is real.），并附上了由短租分析公司AllTheRooms提供的數據截圖。數據顯示，根據三個月的平均值進行測算，今年5月份，在田納西州的塞維爾維爾和得克薩斯州的鳳凰城及奧斯汀等市場，每套可租房源的平均收入（RevPAL）同比降幅接近50%。

但Airbnb發言人Sam Randall對此提出異議，稱該數據與Airbnb的數據并不一致。Randall引用Airbnb今年第一季度的財報數據稱，公司Q1的住宿間夜和體驗預訂的總數超過1.2億個，實現歷史新高。預訂總額（GBV）204億美元，同比增長19%。

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過去幾年，由于工作和生活方式發生轉變，人們對于熱門戶外旅游目的地的長住需求激增，推動了Airbnb業務的發展。Airbnb在Q1的財報中指出，過去兩年里，除了中國市場，其他市場的活躍房源總數都在加快增長，今年Q1的活躍房源總數同比增長了18%，增速比上一個季度（16%）提升了2個百分點。

但與此同時，隨著越來越多公司要求員工回到辦公室，部分市場的房價驟降，而房源數量的增速過快，導致供過于求。

Airbnb表示，目前的間夜和體驗活動預訂量增幅不及去年同期，預計Q2的同比增速低于收入的增速。

短租市場增長放緩，但需求依然強勁

對于“Airbnb模式崩塌”的論調，短租數據分析平臺AirDNA也通過數據提出了不同的看法。

AirDNA表示，通過對1000多萬套短租房源數據的分析，結果顯示，2023年5月美國的短租入住率達到56.8%，同比下降3.1%，但相比2019年同期增長了5.6%。AirDNA認為，近期入住率的下降，是因為過去一年以來房源在增長，今年5月份的可用房源數量同比增長15.3%，是18個月以來增長最慢的月份。

根據AirDNA的數據，今年5月，每套可租房源的收入同比上升0.2%，達到178.75美元/晚。對于AllTheRooms提到的房源收入降幅接近50%的市場，AirDNA顯示的降幅則不足10%。

AirDNA數據分析部高級副總裁兼首席經濟學家Jamie Lane表示，近期的熱帖所描述的問題和引用的數據被夸大了，站不住腳跟。Lane預計，美國短租市場今年上半年的RevPAR（每間可用客房收入）將同比下降1%左右，并表示，由于房源過剩，入住率相對下降，下半年的RevPAR降幅可能在1%-2%之間。

RevPAR是Airbnb房東用來衡量房源收入的重要指標，是客房單價加上清潔費與入住率相乘得出的結果。Lane表示，通過RevPAR來評估Airbnb房東的收入比RevPAL更準確，因為前者剔除了房源無法預訂的情況。此外，每個市場受季節影響不一樣，綜合考慮全年的數據能夠提供更公正的視角，而Gerli提供的只是三個月的數據。

每個市場都有細微的差別，例如，在加利福尼亞州的邁阿密等市場，由于受到疫情較嚴重的影響，每套可租房源的年度收入降幅達到了15%-20%，同時在季節需求模式的影響下，有些較為偏遠或者限制較少的市場的房源則更受歡迎，Lane說道。

他還表示，由于國際旅游需求尚未完全恢復，紐約、舊金山、洛杉磯和邁阿密等門戶城市的短租和整體住宿市場依然疲軟。

根據美國國家旅游辦公室的數據，今年4月，赴美國際旅客在旅游產品上的花費超過173億美元，同比增長26%左右；同期，美國出境旅客的消費達到172億美元，美國當月的貿易順差為8300萬美元，扭轉了美國旅游業連續七個月面臨貿易逆差的局面。

Lane表示，如果今年美元匯率下降，可能會有更多國際旅客前往美國，這對美國主要城市來說是好消息，畢竟這些城市的旅游需求尚未恢復至2019年水平。

Lane預計，2024年美國短租市場的RevPAR增長將與2023年持平，但短租需求仍將遠超酒店，而且在整個住宿市場的份額會持續增長。

短租業受到更嚴格的監管

在美國，政府對短租業的監管越來越嚴格，有些地方甚至禁止發展短租業務。

Lane表示，圣地亞哥近期規定了該城市短租房源數量的上限。美國科羅拉多州的斯廷博特斯普林斯限制或禁止部分區域發展短租業務，并規定房東要獲得許可證才可經營。

從全球來看，也有些市場制訂了法規，導致短租房源數量大幅減少。例如，阿姆斯特丹通過了短租監管法規，2021年的房源數量由此減少了80%左右。今年6月，馬來西亞檳島市宣布將禁止Airbnb及其他類似的短期租屋服務。

金融學教授Michael Seiler在一項研究中指出，當某個城市或社區開始監管短租市場，相鄰的城市或區域也會效仿。

除了政府的監管，美國各地的業主協會也在采取行動，規定社區內的房子可以租多長時間，以壓制Airbnb業務。Seiler表示，那些希望通過短租收入來償還貸款的業主想要開展中長期租賃業務將會面臨諸多困難。

參考資料：1.Viral "Airbnb collapse" debate aside, short-term rental growth is slowing. (The Business Journals)2.Airbnb Disputes ‘Collapse’ in Host Revenue, Sees Strong Demand. (Bloomberg)