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10月16日，二十大報告定調房地產發展方向，指出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。20日，證監會表示允許部分存在少量涉房業務但不以房地產為主業的企業在A股市場融資。地方層面，10月，多地政府跟進落實930新政，即適度下調商貸、公積金貸款利率等。目前已有北京、天津、武漢、南京等多城5年以上首套住房公積金貸款利率降至3.1%；二十余城首套商貸利率降至4%以下。中指研究院選取全國十大核心城市二手房市場作為研究對象，刻畫房價時空特征，為市場參與者提供更多參考信息。

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二手房價環比三漲七跌，十大城市整體呈橫盤態勢

圖：2022年10月十大城市二手住宅掛牌均價及環同比

圖：2020年7月至2022年10月十大城市二手住宅均價及環比變化

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

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根據中國房地產指數系統百城價格指數，2022年10月，百城二手住宅均價環比下跌0.16%，已連續6個月環比下跌，跌幅較9月擴大0.03個百分點。十大城市二手住宅均價環比持平，同比上漲0.94%；同比漲幅較9月收窄0.01個百分點，連續14個月出現收窄。環比來看，十大城市二手住宅價格環比三漲七跌，上海環比漲幅居前，為0.64%，重慶環比跌幅最大，為0.59%；同比來看，十大城市二手房價格同比五漲五跌，杭州同比漲幅最大，為4.82%，深圳同比跌幅最大，為3.78%。

北京：市場活躍度有所下降，二手房價持續平穩趨升

圖：2020年7月至2022年10月百城、十大城市及北京二手住宅價格環比走勢對比

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10月，北京二手房成交量止增轉降，二手房價環比持續上漲。自6月以來，北京二手房成交規模呈持續增長態勢，且在9月，成交量同比實現年內轉正。進入10月，北京二手房市場活躍度有所下降，成交量環比止增轉降，但同比依舊保持增長態勢。價格方面，10月北京二手住宅價格環比上漲0.19%，已連續26個月環比上漲，漲幅較9月有所擴大。預計未來，隨著前期樓市利好政策如二手房交易“連環單”串聯改并聯，首套住房公積金貸款利率下調、“賣一買一”置業新政的持續顯效，11月北京二手房成交規模或將有所增加。

圖：2022年10月北京各市轄區二手住宅掛牌均價及環同比

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上海：市場整體維穩，二手房價環比持續上漲

圖：2020年7月至2022年10月百城、十大城市及上海二手住宅價格環比走勢對比

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10月，上海二手住宅價格環比漲幅居十城首位。6月上海全面復工復產，其二手房成交量迅速回升至1.5萬套；7月成交量攀升至近2萬套；8-10月，隨著疫情期間積壓的購房需求逐步釋放完畢，上海二手房成交規模逐步回落至1.6萬套。總體來看，上海二手房市場依舊保持一定活躍度。價格方面，10月上海二手住宅價格環比上漲0.64%，漲幅居十大城市首位，且環比漲幅較9月小幅擴大。在全國樓市下行背景下，上海二手房市場整體表現較為穩定。

圖：2022年10月上海各市轄區二手住宅掛牌均價及環同比

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廣州：購房者觀望情緒濃厚，二手房市場表現冷清

圖：2020年7月至2022年10月百城、十大城市及廣州二手住宅價格環比走勢對比

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10月，廣州二手房市場表現冷清。10月，廣州二手住宅成交規模依然處在低位水平，市場表現較為冷清。這主要源于：一方面，在全國樓市呈現下行態勢下，居民大多選擇持幣觀望，入市動力明顯不足；另一方面，部分區域疫情出現反復，也對廣州二手房的成交產生一定抑制作用。價格方面，10月廣州二手住宅價格環比由跌轉漲，漲幅為0.05%。分區域看，外圍區域二手房價格下跌較為明顯，中心區域如黃埔、天河、越秀、荔灣、海珠二手房價格表現較為穩健。

圖：2022年10月廣州各市轄區二手住宅掛牌均價及環同比

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深圳：成交量處低位徘徊態勢，二手房價持續下跌

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10月，深圳二手房成交量結束“四連降”態勢。成交方面，10月深圳二手住宅共成交約1700套，雖結束此前“四連降”態勢，但成交規模整體依舊保持在低位水平；同比則受去年同期低基數因素影響，實現年內首次轉正。價格方面，10月深圳二手住宅價格環比下跌0.22%，已連續19個月環比下跌，跌幅較9月收窄0.03個百分點。當前，深圳客戶觀望情緒依舊濃厚，樓市低迷態勢短期內或難以改變。

圖：2022年10月深圳各市轄區二手住宅掛牌均價及環同比

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杭州：成交量持續下探，二手房價出現回調

圖：2020年7月至2022年10月百城、十大城市及杭州二手住宅價格環比走勢對比

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10月，杭州二手住宅成交規模出現“四連降”。成交方面，10月杭州市區（含富陽、臨安）二手房成交規模繼續下探，成交套數環比出現“四連降”。整體來看，杭州“517”新政帶動部分購房需求釋放，使得6月二手房成交量達年內高點，約5100套；此后，杭州二手房市場持續降溫，10月二手房成交套數降至2100套左右，成交規模出現“四連降”。價格方面，10月杭州二手住宅價格出現回調，房價環比下跌0.13%。

圖：2022年10月杭州各市轄區二手住宅掛牌均價及環同比

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南京：市場規模進一步縮量，二手房價環比跌幅擴大

圖：2020年7月至2022年10月百城、十大城市及南京二手住宅價格環比走勢對比

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10月，南京二手房市場量價仍呈下跌態勢。成交方面，10月南京二手住宅成交套數降至約5800套，環比降幅超10%。價格方面，10月南京二手住宅價格環比下跌0.43%，已連續8個月下跌，跌幅較9月擴大0.37個百分點。整體來看，10月南京二手房市場表現低迷，量價均呈下跌態勢，客戶置業信心較弱，業主掛牌價格預期下調,二手房成交多為“以價換量”形式。

圖：2022年10月南京各市轄區二手住宅掛牌均價及環同比

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武漢：二手房價環比持續下跌

圖：2020年7月至2022年10月百城、十大城市及武漢二手住宅價格環比走勢對比

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10月，武漢二手住宅價格環比“八連跌”。價格方面，10月武漢二手住宅價格環比繼續下跌，跌幅收窄至0.47%，出現“八連跌”。分區域看，10月武漢各區二手住宅房價均下跌。成交方面，持續反復的疫情對房地產市場正常經營活動產生較大抑制作用，進一步影響購房者入市信心，延緩了二手房市場的復蘇節奏，10月武漢二手房市場表現冷清。

圖：2022年10月武漢各市轄區二手住宅掛牌均價及環同比

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成都：疫情影響逐步消退，二手房市場略有回暖

圖：2020年7月至2022年10月百城、十大城市及成都二手住宅價格環比走勢對比

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10月，成都二手房市場有所回暖。成交方面，10月成都疫情影響逐步消退，疫情期間積壓的購房需求得以釋放，二手房成交量回升至1.2萬套，環比增長近7成，不過目前需求端觀望情緒未能得到實際改善，預計待疫情積壓的需求逐步釋放后，后期二手房市場成交或將繼續保持筑底狀態。價格方面，10月成都二手住宅價格環比止漲轉跌，跌幅為0.05%，部分區域如新都、溫江、青白江等二手房價持續松動。

圖：2022年10月成都各市轄區二手住宅掛牌均價及環同比

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重慶（主城區）：二手住宅價格環比跌幅持續擴大

圖：2020年7月至2022年9月百城、十大城市及重慶（主城區）二手住宅價格環比走勢對比

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10月，重慶二手住宅價格環比跌幅持續擴大。價格方面，自8月以來，重慶二手房價環比跌幅持續擴大，10月房價環比跌幅擴大至0.59%。分區域看，主城各區房價均呈現普跌狀態。10月，重慶綦江現首個二手房“帶押過戶”交易，根據重慶市規劃與自然資源局消息，未來或在全市范圍深入推行二手房“帶押過戶”政策，簡化交易流程，降低交易成本，激發二手房市場交易活力。

圖：2022年10月重慶（主城區）各市轄區二手住宅掛牌均價及環同比

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天津：二手房價格環比由漲轉跌

圖：2020年7月至2022年10月百城、十大城市及天津二手住宅價格環比走勢對比

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10月，天津利好政策不斷出臺，居民購房成本逐步降低。10月1日起，天津5年期以上首套住房公積金貸款利率調整為3.1%；14日，天津首套房商貸利率降至3.9%。樓市利好疊加部分區域疫情封控解除等因素影響，10月天津二手房市場保持一定活躍度。價格方面，10月天津二手住宅價格環比由漲轉跌，跌幅為0.08%。

圖：2022年10月天津各市轄區二手住宅掛牌均價及環同比

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四季度，各地“因城施策”舉措或將繼續發力

展望未來，預計各地政府將在堅守“房住不炒”定位下，繼續從供需兩端發力穩樓市。短期來看，需求端政策面將持續寬松，熱點城市或將漸進式放松區域限購，優化“認房認貸”政策，同時結合自身實際情況調整首套房貸利率下限等；而更多三四線城市行政限制性政策則有望全面取消。供給端則持續積極推進“保交樓”，以期修復市場信心。整體來看，四季度預計各地“因城施策”舉措將繼續發力，在樓市環境漸趨寬松之下，部分熱點一二線城市市場或呈緩慢恢復復蘇態勢，但值得注意的是，疫情仍將是影響市場恢復節奏的關鍵因素。

報告下載（電腦端復制鏈接）

指數研究：

中國房地產指數系統百城價格指數報告（2022年10月）

https://u.fang.com/ytbtfv/

2022年9月十大城市二手房房價地圖

https://u.fang.com/yt98fy/

2022年8月十大城市二手房房價地圖

https://u.fang.com/yt98fx/

房地產市場：

中國300城市土地市場交易情報（2022年10月）

https://u.fang.com/ytbtfs/

中國房地產市場月報2022年10月

https://u.fang.com/ytbt9r/

2022年三季度中國房地產市場總結與趨勢展望

https://u.fang.com/ytcew9/

企業研究：

2022年1-10月中國房地產企業銷售業績排行榜

https://u.fang.com/ytbtfq/

2022年1-10月全國房地產企業拿地TOP100排行榜

https://u.fang.com/ytbtfp/

中國房地產企業融資監測月報-2022年10月

https://u.fang.com/yt98hj/

中國房地產企業動態監測第323期

https://u.fang.com/ytbtfr/

政策解讀：

中國房地產政策跟蹤報告（2022年10月）

https://u.fang.com/ytbtfw/

從“二十大”報告看房地產發展方向

https://u.fang.com/ytc8ar/

物業研究：

2022中國房地產服務品牌價值研究報告

https://u.fang.com/ytcstt/

2022中國物業服務百強企業研究報告

https://u.fang.com/ytbtga/

中國物業服務百強企業十五年發展報告

https://u.fang.com/ytbtg9/

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