2022年三季報披露后，北京商報記者根據企業公告選取了30家上市房企作為現金流觀察樣本。梳理發現，2022年前三季度，有21家房企經營活動產生的現金流量凈額（以下簡稱“經營性現金流”）為正值，但若從增長角度來看，僅有8家房企實現了經營性現金流的同比正增長，近六成房企經營性現金流負增長。營收不斷摸高的保利也收獲了自己連續3個三季度經營性現金流為負，要知道這個周期還有傳統的“金九銀十”所在。當生存成為第一要義，現金流這一“生命線”愈發得到重視。面對銷售端回暖無望的市場，如何找到活錢、等到黎明的那一刻是目前擺在行業面前的難題。

超百億房企僅有5家

30家樣本房企中，21家房企實現經營性現金流為正值，占比為70%。其中，經營性現金流超百億元的房企僅有5家，包括華發股份(600325)、綠地控股(600606)、新城控股(601155)、城建發展、金地集團(600383)，對應的金額分別為215.98億元、199.8億元、166.51億元、156.64億元以及119.68億元。

【資料圖】

雖然上述5家房企前三季度經營性現金流超百億元，但卻各有各的歷史“遺留”。華發股份今年前三季度經營性現金流215.98億元，較去年同期下降18.96%；綠地控股前三季度經營性現金流199.8億元，較去年同期大幅下降59.27%。

此外，新城控股、城建發展和金地集團皆為此前幾年經營性現金流凈流出的“困難戶”，金地集團去年同期經營性現金流為-7.59億元，同比大幅下降168.23%，新城控股、城建發展更是連續五年出現前三季度經營性現金流為負的狀況。

有增長的也源于“支出控制”

經營性現金流在40億-100億元之間的房企有5家，包括榮安地產(000517)、招商蛇口(001979)、金科股份(000656)、中南建設(000961)以及首開股份(600376)，對應的金額分別為94.28億元、81.16億元、69.39億元、45.83億元以及42.43億元。其中，招商蛇口、金科股份和首開股份前三季度經營性現金流皆較去年同期負增長，榮安地產和中南建設與去年同期相比，都有超200%的漲幅。

對于經營性現金流大幅增長，榮安地產給出的解釋是“主要系項目銷售及按揭回款增加，其他經營性支出減少所致”。北京商報記者查閱發現，榮安地產今年前三季度的銷售商品、提供勞務收到的現金為183.47億元，低于去年同期的219.29億元；而支付其他與經營活動有關的現金為44.22億元，較去年同期的331.87億元有大幅下降。

中南建設給出的解釋只有四個字“支出控制”。記者查閱發現，中南建設今年前三季度經營活動現金流出和流入雖然雙雙“腰斬”，但二者之間還是產生了超30億元的盈余。

余下20家房企今年前三季度經營性現金流皆在35億元以下，其中包括濱江集團(002244)30.25億元，較去年同期增長504.01%；榮盛發展(002146)23.08億元，較去年同期下降63.07%；泰禾集團(000732)1.15億元，較去年同期增長109.72%。

整體來看，30家樣本房企“跌多漲少”，今年前三季度經營性現金流同比上漲的房企僅有8家，同比下降的房企多達17家，另有5家房企祭出“不適用”。

萬科也無奈

相較于中小房企，面對行業下行壓力，體量更大的龍頭房企則表現得有些“吃不消”。北京商報記者注意到，30家樣本房企中，經營性現金流出最大的2家房企分別為萬科和保利發展。

今年前三季度，萬科經營性現金流為-41.76億元，同比大幅下降442.36%。要知道，萬科經營性現金流為負的情況并不多見，2018年上半年曾出現過一次，彼時萬科管理層給出的解釋是“因為2018年上半年銷售金額只有10個點左右的增長，而上半年的開工面積比較多，所以支出也會比較多”。

今年前三季度萬科經營性現金流為負，主要是受經營活動現金流入減少所致。三季報數據顯示，今年三季度，萬科經營性現金流凈額約為-124.64億元，同比下降124.09%，受此影響，萬科經營性現金流也由正轉負，從今年上半年的約83億元減少至今年前三季度的-41.76億元。

今年前三季度，萬科銷售商品、提供勞務等經營活動現金流入合共2662.3億元，較去年同期下降約28.17%。

營收連續增長的保利現金流也告急

與萬科的“少見”不同，保利發展已連續3個三季報經營性現金流為負，2021年前三季度保利發展經營性現金流為-187.54億元；2020年同期為-181.58億元；2019年同期為92.21億元，同比下降296.92%。

今年前三季度，保利發展經營性現金流為-298.57億元，是近幾年經營性現金流出的最高值。在三季報中，保利發展并未公布三季度的經營性現金流數值，而前三季度經營活動現金流入為2532.62億元，較去年同期減少超千億元，同比下降約30%。

然而與不斷告急的經營性現金流相比，保利過去三年的營收可謂一路攀升，央企中罕見大規模上渠道、折扣力度大、合作拿地項目多等都是保利沖營收的主要手段，但這一手段的B面就是對利潤的侵蝕、合營公司賬期過長等。“今年保利很有可能會交出這樣一份年報：營收老大，但經營性現金流為負，如果最后兩個月沒有實質的改觀，這對于行業來說都是悲哀的。”一位熟悉保利的房企內部人士如此評價。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水指出，受房企銷售大幅減少影響，前三季度各房企銷售商品流入的現金較上年顯著減少，同時與聯合營企業往來有關的現金也出現減少。預計全年銷售額為負增長，但考慮到全年房企拿地和施工節奏放緩影響，房企經營活動產生的現金流量凈額或將略有改善。

不拿地等死 快回款無望

“房企保障現金流安全無非開源和節流兩種途徑，目前做得最多的就是減少拿地和加快銷售回款。”地產分析師嚴躍進表示，減少拿地雖暫時會給企業帶來流動安全，但長遠來看并不樂觀；而銷售回款受到當前購房者情緒低迷影響，也呈現出逐步萎縮態勢，即便如此，這依舊是加快企業經營性現金流回流最重要的手段。

然而，這個加快現金流最重要的手段，在過去一個季度刺激措施不斷落下后卻沒有任何改觀：根據中指初步統計數據，2022年1-10月，重點100城新建商品住宅月均成交面積約3109萬平方米，同比下降超30%，市場情緒整體偏低。9月重點城市商品住宅成交面積環比增長6.1%，同比下降19.1%，“金九”表現不及預期。進入10月，受多地疫情反復等因素影響，市場情緒未見明顯改善，各地政策有待顯效，據初步統計，重點100城成交面積環比下降約10%，同比降幅仍在兩成左右。

2022年1-10月，TOP100房企銷總額為60954.6億元，同比下降43.4%，降幅較上月收窄1.7個百分點，其中TOP100房企單月銷售額同比下降26.5%，環比增長1.6%。銷售額超千億房企16家，較去年同期減少16家；超百億房企100家，較去年同期減少48家。TOP100房企權益銷售額為42033億元，權益銷售面積為27091.9萬平方米，同比分別下降46.8%和51%。

開源無望的房企，只能扼殺掉“未來”，用不拿地、少拿地緩解資金壓力。中指研究院數據顯示，2022年1-10月，TOP100企業拿地總額11229億元，拿地規模同比下降50.2%，降幅比上月收窄1.0個百分點，連續5個月維持收窄態勢。TOP100門檻值為36億元，較上年同期下降11億元。

北京商報記者 王寅浩