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自去年下半年以來持續下行的房地產市場，是否會影響各地的住房空置率？目前國內主要城市的住房空置率現狀如何？

貝殼研究院最新發布的《2022年中國主要城市住房空置率調查報告》（以下簡稱《報告》），重點研究了國內28個城市的3萬個小區，首次盤點了今年以來主要城市住房空置率水平。其中，南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上；深圳、北京、上海的住宅空置率最低，均在7%以下。

貝殼研究院高級分析師陶琦8月8日下午通過微信告訴《每日經濟新聞》記者，28個重點大中城市平均住房空置率為12%，相對處于較高區間?！巴ǔ碚f，5%-10%之間的住房空置率是合理的，高于10%則認為空置率過高，表明住房供給過剩，存在庫存積壓風險?！?/P>

僅9城空置率在合理區間

對于空置住房的定義，國內外并無統一標準。在此次調研方法上，貝殼研究院基于貝殼平臺交易數據，選取5萬名入職三年及以上業務人員，對其業務范圍內的小區摸底調研，將3個月以上無人居住的住房定義為“空置住房”，并對不同小區的空置戶數、小區總戶數分別加總，設定空置戶數/總戶數即為城市住房空置率。

《報告》顯地，28個大中城市平均住房空置率為12%，相對處于較高區間。住房空置率與城市能級也高度相關，在28個城市中，一線城市平均空置率7%、二線平均12%、三線16%。其中僅有9個城市空置率處于合理區間之內，大部分城市處于10%-15%之間，6個城市高于15%。

陶琦表示，通常來說，5%-10%之間的住房空置率是合理的，低于此區間則認為空置率過低，表明住房需求旺盛，潛在需求較高；高于10%則認為空置率過高，表明住房供給過剩，存在庫存積壓風險?！白》靠罩寐实膮^域差異，直接反映房地產市場發展的潛力?！?/P>

來源：貝殼研究院

分城市看，深圳、北京、上?？罩寐首畹停?%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。

值得注意的是，南昌的住房空置率高達20%，排在28城首位。記者注意到，南昌的房價也保持著下行的態勢。雖然南昌今年已多次出臺樓市松綁政策，內容包括放松限購、降低公積金貸款首付比例、提高公積金貸款額度等，但其二手房價格指數環比不斷下降，除1月份持平、3月微漲0.2%外，其余月份均出現0.1%-0.7%的下跌。

三大因素影響住房空置率

為何不同城市、不同區域結構性差異較大？影響住房空置水平具體有哪些因素呢？

《報告》指出，從宏觀層面分析，購房門檻、老齡化程度、租金回報均會影響住房空置率變化。研究表明，當老齡化達到一定程度（65歲以上人口占比達18%），住房需求會下降。

如深圳、廈門和廣州，65歲以上人口占比和空置率均低于10%。尤其是深圳老齡化人口占比為3.2%，空置率僅5.3%，反映出強勁的市場潛力。而南通老齡化人口占比為23%，空置率為15%；重慶老齡化人口占比達17%，空置率為17%，兩個城市的老齡化及空置率均處于較高水平。

同時，城市購房門檻的約束。房價越高、按揭貸款比例越高的城市，擁有多套住房的成本越高，進而住房空置成本越高。如今年上半年北京二手房交易的平均按揭比例僅37%，全國購房門檻最高，但其住房空置率僅6%。反之，住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等，其房價也越低。

來源：貝殼研究院

此外，持有空置住房的機會成本，即租金回報的高低也是決定空置率的核心因素。據貝殼研究院數據，重點城市租金（中位數）與住房空置率的相關系數為-0.70，租金與住房空置率顯著負相關?？罩寐视傻偷礁吲琶叭坏纳钲?、北京、上海，其月租金中位數在5000元以上，而空置率排名后兩位的南昌、廊坊，其月租金中位數在1600元以下。

過高住房空置率值得警惕

在微觀層面，樓齡和物業類型是影響小區空置率的兩大因素。

報告認為，就房屋本身的屬性來看，住房空置率隨著小區樓齡的增長逐漸變低。5年以內樓齡的小區，空置率隨樓齡的增長從30%依次遞減至12%；15年以上樓齡的小區空置率沒有明顯差異。

來源：貝殼研究院

老舊小區的空置率較低，因為大部分老舊小區通常都位于市中心，交通配套都比較便利，住房需求比較旺盛，導致很少有住房空置，像北京的阜成門、金融街(000402)附近，空置率均在2%以內。此外，較早建成的城市中心區域，也是優勢教育資源的聚集區，學區附近的住房空置率比其他區域低5%。

從物業類型看，同一個城市不同類型小區的空置率有明顯差異，住房空置率由低到高依次為住宅、公寓、別墅，其中住宅類小區的整體空置率較別墅小區低5%。

如北京住房整體空置率為6%，順義商圈某些別墅小區的平均空置率高達20%。公寓和別墅的空置率較高主要與其多元化的使用場景有關，比如部分公寓用于投資經營，部分別墅用于度假等。

“一定程度的住房空置率是合理且有必要的，但過高的住房空置率值得警惕，其潛在的風險不容忽視?！?/P>

陶琦認為，從市場供需角度來看，空置住宅意味著潛在供給，高空置率等同于大量潛在供應。當房價下跌預期較強時，大量空置房屋進入存量房市場會導致短期供給激增，加劇供求失衡而放大房價下跌風險。今年二季度部分城市放松限售，二手房新增掛牌房源激增，一定程度上也是空置住房過多的體現。

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