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在度過(guò)一個(gè)短暫的“小陽(yáng)春”后，福州房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊冷淡。

克而瑞福州統(tǒng)計(jì)顯示，上周（2023.4.17-2023.4.23）福州五區(qū)僅2個(gè)項(xiàng)目取證，預(yù)售面積5.75萬(wàn)平方米，預(yù)售套數(shù)376套，住宅供應(yīng)量雖為近12周高位，但福州已連續(xù)8周零開(kāi)盤(pán)，閩侯無(wú)項(xiàng)目取證。

4月27日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者多方采訪了解到，去年下半年以來(lái)，福州持續(xù)零開(kāi)盤(pán)的周期就較長(zhǎng)。一方面，福州存在不少滯銷(xiāo)新盤(pán)，去化普遍不高；另一方面，福州市場(chǎng)庫(kù)存壓力較大，短期庫(kù)存出清周期超30個(gè)月，3月整體認(rèn)購(gòu)1205套，市場(chǎng)并未持續(xù)復(fù)蘇。

記者注意到，2個(gè)項(xiàng)目取證中還包括時(shí)隔兩年再次取證的泰禾福州灣，預(yù)售套數(shù)344套，預(yù)售產(chǎn)品為86-170平方米三至四房，預(yù)售均價(jià)26000元/平方米。

購(gòu)買(mǎi)欲望不足

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，去年3月下旬，福州放松限購(gòu)政策，無(wú)本地戶(hù)籍和無(wú)社保或納稅證明的購(gòu)房者也可在主城區(qū)購(gòu)房。

在那之前，福州限購(gòu)區(qū)域?yàn)楣臉恰⑴_(tái)江、晉安、倉(cāng)山、馬尾等五區(qū)，外地戶(hù)口在五區(qū)購(gòu)房，需要提供購(gòu)房之日前2年內(nèi)在五城區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅或社保證明，且非福州市五城區(qū)戶(hù)口家庭限購(gòu)一套，五城區(qū)戶(hù)口家庭限購(gòu)兩套144平方米以下商品住房。

也就是說(shuō)，外地人不需要落戶(hù)就可以在福州買(mǎi)房。

當(dāng)時(shí)福州本地一家開(kāi)發(fā)商的置業(yè)顧問(wèn)陳文曾告訴記者，“沒(méi)事就在網(wǎng)上灌灌水”。記者在走訪其工作的展示中心時(shí)，售樓處除現(xiàn)場(chǎng)工作人員外并無(wú)訪客，由于線路改造，室內(nèi)也未開(kāi)燈。

福州某小區(qū) 每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

時(shí)隔一年，除了短暫的“小陽(yáng)春”，福州市場(chǎng)似乎依然不溫不火。

據(jù)福州晚報(bào)，3月福州二手房賣(mài)了4479套，創(chuàng)下23個(gè)月以來(lái)新高，比今年2月上升52%、比去年同期暴漲68%。一手房方面，五城區(qū)新房3月成交量為2231套，比2月上漲48%；成交面積213925平方米，比2月大漲42%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月福州新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.4%，這也是其結(jié)束6個(gè)月下跌后，連續(xù)3月上漲。不過(guò)同比來(lái)看，福州新房?jī)r(jià)格已連跌超過(guò)9個(gè)月，3月同比下跌幅度為1.4%，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)表現(xiàn)與新房類(lèi)似。

4月27日，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前福州市場(chǎng)信心仍顯不足，后續(xù)需求釋放動(dòng)能或有所減弱，預(yù)計(jì)短期新房市場(chǎng)銷(xiāo)售規(guī)模繼續(xù)波動(dòng)下滑，較高的庫(kù)存去化壓力也一定程度上將制約了企業(yè)推盤(pán)積極性，市場(chǎng)或以去化現(xiàn)有庫(kù)存為主。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2023年3月，福州市本級(jí)商品住宅短期庫(kù)存規(guī)模為728.3萬(wàn)平方米，若按近6個(gè)月月均去化計(jì)算，短期庫(kù)存出清周期超30個(gè)月，去化壓力明顯。

福建資深地產(chǎn)評(píng)論人吳寅告訴記者，近一兩年福州市場(chǎng)成交量一直不高，購(gòu)買(mǎi)欲望不足的同時(shí)，各板塊之間的價(jià)差也沒(méi)有拉開(kāi)。福州去年土地供應(yīng)也不大，拿地的主要還是地方國(guó)企，會(huì)控制推售節(jié)奏。個(gè)別去化好的樓盤(pán)，也都是位置或資源比較好的。

有些盤(pán)一直壓著沒(méi)開(kāi)

近日，福州四城區(qū)也正式確定了2023年首場(chǎng)土拍，10宗地塊，總面積約160.773畝，起拍總價(jià)為16.81億元，但純商品房住宅用地僅有1宗。

據(jù)克而瑞福州統(tǒng)計(jì)，目前住宅可售面積僅約6.4萬(wàn)平方米。鼓臺(tái)核心板塊商品住宅供應(yīng)依舊稀缺，此次僅1宗臺(tái)江祖廟后住宅地塊，地塊小且需配建約74%安置房，可售住宅體量?jī)H約5777平方米，起始樓面價(jià)13081元/平方米，商品住宅銷(xiāo)售指導(dǎo)均價(jià)45000元/平方米。

可供對(duì)比的是，隔壁的廈門(mén)今年首場(chǎng)土拍計(jì)劃出讓的3宗地塊均是宅地，且取消了“定配建”。

福州好房測(cè)評(píng)局負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，現(xiàn)在取消集中供地也可以反映出房企拿地積極性不高。本次土拍的結(jié)果也可以反映出各大開(kāi)發(fā)商的態(tài)度，為未來(lái)制定房票實(shí)施細(xì)則提供一些參考。

“福州市場(chǎng)能繼續(xù)拿地的房企本來(lái)就不多，大型國(guó)央企手上都有盤(pán)在售或待售，所以本次就少量放地，為后續(xù)土拍積蓄開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆椤Ｄ壳埃Ｖ莸氖袌?chǎng)信心還沒(méi)有恢復(fù)，有些樓盤(pán)一直壓著沒(méi)開(kāi)，開(kāi)盤(pán)去化不少都比較艱難。”

克而瑞福州認(rèn)為，盡管福州本輪土拍規(guī)則延續(xù)前兩年的“寬限價(jià)”（指導(dǎo)均價(jià)再破4.5萬(wàn)元/平方米，且為74%高安置房配比地塊，備案價(jià)根據(jù)溢價(jià)率有一定上浮等），但縱觀福州市場(chǎng)，目前大部分樓盤(pán)實(shí)際售價(jià)根本達(dá)不到備案均價(jià)，名義上提高指導(dǎo)均價(jià)并無(wú)實(shí)質(zhì)性幫助。此外，在資金環(huán)境未本質(zhì)改善、房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的大背景之下，房企現(xiàn)金流依舊十分緊張，拿地積極性并未被充分調(diào)動(dòng)，尤其是民營(yíng)房企仍處于償債高峰，根本無(wú)暇拿地。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝