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隨著上市房企年報披露臨近尾聲，房企在2022年的整體表現也清晰顯現。

從已經發布的2022房企年報來看，規模企業績大幅收縮，利潤下滑甚至巨虧成為眾多房企的常態。不過，仍有部分優秀房企以強勁的韌性穿越周期、逆勢增長：越秀地產業績排名上升21名、瑞安房地產上升26名、新世界中國上升28名、中華企業(600675)上升92名……。

“造成這種反差現象主要在于房企經營韌性的差別，高韌性企業逆勢增長，脆弱性企業受沖擊較大。 ”中指研究院企業研究總監劉水4月26日在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時指出。

業績分化加劇

2022年，房企業績分化進一步加劇。

“從銷售看，房企分化較為明顯，2022年全國銷售額同比下降26.7%，央國企銷售額降幅一般在20%以內，銷售受到市場調整沖擊較小；經營穩健的民企銷售降幅在30%左右；發生債務違約的企業銷售降幅基本在70%以上。”劉水分析指出。

年報顯示，華潤置地、招商蛇口(001979)、萬科、龍湖、越秀等規模房企無論營收還是利潤規模，均處于行業前列。

如萬科2022年營業收入稱霸全行業，首次突破5000億元，達到5038.4億元，同比增長11.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤226.2億元，同比增長0.4%。

另一家實現營收與凈利潤兩項指標雙增長的是龍湖集團，營業額達2505.7億元，同比增長12.2%；凈利潤243億元，同比增長2.13%。

越秀地產盡管整體規模不及萬科與龍湖，卻是去年唯一一家兩項指標實現兩位數增長的房企，營收724億元、凈利潤35.9億元，分別增長了26.2%和10.2%。

值得注意的是，部分房企盡管盈利指標表現出一定回落，但仍處于行業領先水平。

如華潤置地2022年實現營業收入2070.6億元，歸母凈利潤280.9億元，分別同比降低同比降低2.4%和13.3%，但其歸母凈利潤仍為行業第一，營收規模則排名行業前五。

不過整體來看，在房地產行業持續下行之下，無論是央國企或民企，業績均受到較大影響。

如華僑城甚至出現上市以來的首次虧損：2022年營業收入767.67億元，同比下降25.17%；歸屬母公司凈利潤虧損109.5億元，同比下滑387.05%。北辰實業(601588)則錄得近10年來歸屬母公司凈利潤首次為負，凈虧15.8億元；營業收入約130.0億元，同比減少41.45%。此外，五礦地產2022年歸母凈利潤虧損13.62億港元，首開股份(600376)則預虧10億-15億元。

而另一部分企業則在下跌中“穩住”陣腳。如中交地產(000736)業，2022年實現銷售金額459億元，同比下降18%，低于TOP50強房企同比約39%的下滑幅度，表現優于同規模企業。

對于房企業績分化，劉水分析認為，“首先，大型央國企、高信用民企的財務狀況良好，負債率較低，現金流較為充裕，經營開發能力強，有較強的抵抗市場沖擊的能力。這些企業韌性強，銷售受到的沖擊較小，費效比高，年內項目開發進度未受到資金面負面影響，竣工結轉節奏保持正常。”

“第二，優質房企布局重倉高能級城市，深耕市場并積極拓展多元化拿地。而一二線有人口的持續流入，需求支撐較為強勁，確保了房企銷售業績的增長。如越秀地產的土儲約49.8%位于大灣區，其TOD模式全國化拓展實現新突破。第三，這些企業重視經營安全，交付能力強，具有較強的品牌和信用優勢，提前進行嚴格的財務杠桿管理。”

在當前積極的政策信號持續釋放下，樓市銷售逐漸回暖，局部地區快速轉熱，“活下來”的房企在修復的道路上越跑越快。多家機構公布的數據顯示，一季度房企銷售企穩回升，百強房企銷售轉為增長，高韌性企業經營恢復較、增速更高。

如何穿越周期?

記者梳理2022年房企年報發現，當市場告別對住宅開發的依賴，多元化轉型成為房企營收與利潤的重要來源之一。不過，“多元化”并非一日之功，更考驗房企對主業與轉型業務的協同能力。

對此，劉水分析認為，“隨著優質房企及時調整發展策略，布局運營類業務，未來更多企業將在布局上更加聚焦高能級城市及成熟都市圈，在業務方面積極開展輕資產運營類業務，如房地產代建、住房租賃、商管、物業管理等，結合自身優勢及資源布局TOD、物流、產業園區等。”

以華潤置地和龍湖為例，2022年華潤置地投資性物業毛利率為65.6%，貢獻了相當大一部分歸母凈利潤；而龍湖的非地產開發業務表現亮眼，2022年全年的運營及服務業務實現收入合計達236億元（不含稅），同比增長25%，5年復合增長達35%。龍湖董事長兼CEO陳序平表示，未來5年以內，龍湖非地產開發業務利潤占比將在50%以上。

再如萬科，在8-10年前就開始布局第二增長曲線，2022年的經營服務業務全口徑收入首次突破500億元至512.6億元，同比增長23.1%。而中海則憑借56棟在營自持甲級寫字樓及23座購物中心，2022年實現商業物業的營收52.6億元，同年繼續加碼新增了15個運營商業項目，新增商業運營建筑面積88萬平方米。

2022年，招商蛇口根據戰略布局，將原來的三大主業（社區開發與運營、園區開發與運營、郵輪產業建設與運營），調整為三類業務（開發業務、資產運營、城市服務），著力構建租購并舉、輕重結合的業務結構，聚焦培育公司的第二增長曲線。2022年，招商蛇口管理范圍內全口徑資產運營收入（未扣除租金減免金額）57.1億元，實現EBITDA30.4億元，分別同比增長6.2%和6.9%。

另一方面，聚焦一二線核心城市成為眾多主流房企的共識。2022年，招商蛇口“強心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比均超過90%；保利發展在核心城市的投資金額高達98%；而一直以來以三四線布局為主的碧桂園，也調整了2023年投資方向，向一二線核心城市的核心板塊聚焦。

“未來，行業在規模、布局、業態等方面均將形成深度分化。”劉水判斷，“一是經歷本輪市場周期調整，房地產行業告別‘高周轉、高負債、高杠桿’模式，疊加新房市場總量觸頂下行，房企將向新發展模式平穩過渡，實現高質量的發展。二是開發業務賽道彎道超車機會減少，頭部企業地位穩固，未來或將形成金字塔型行業格局。其中，央國企仍將是重資產開發主力軍，市場份額保持在較高水平。同時，專業化分工是大趨勢，細分領域專業企業增多。少數頭部企業能夠發展成為橫跨多個領域的綜合開發企業，多數企業需專注于個別優勢領域，細分行業或將產生龍頭企業。”

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