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2017年，線上法拍交易起步，法拍房逐步進入大眾視野，由于早期法拍房不受限購政策約束，其成交價格通常低于市場價，部分投資者在法拍房市場成功“撿漏”，一時間法拍房市場關注度走高。不同地區法拍房市場特征與當地經濟、樓市運行狀況和政策變化等密切相關，疫情三年來，法拍房掛拍量出現增多趨勢，但受政策收緊、樓市下行等因素影響，2022年法拍房市場成交量不升反降。

報告主要內容

1、2022年全國法拍房共掛拍60.6萬套（按標的物統計，同一標的物，跨平臺跨拍次僅統計一次），同比增長35.7%；全年共成交11.8萬套，同比下降14.9%，成交率降至不足20%；

2、分物業類型來看，住宅類為掛拍、成交主力，2022年共掛拍31.7萬套，成交8.1萬套；

3、分省份來看，各省法拍房掛拍、規模差距較大，2022年四川掛拍6.6萬套，為全國法拍房掛拍數量最多的省份，而成交則更集中于經濟發達省份，成交量最高的省份為廣東，共成交1.4萬套；

4、分城市來看，2022年掛拍量最高的城市為重慶，共掛拍3.2萬套，同比增長超80%，但成交量僅7050套，同比增長12.9%，增長幅度較小；

5、2022年各城市法拍房成交率較2021年出現不同程度下行，2022年金華成交率最高，為61.8%。

法拍房與傳統房產交易方式存在較大差異

1）法拍房涉及流程繁復

法拍房，即“法院強制執行拍賣的不動產”，當債務人無力履行借款合約或無法清償債務時，債權人通過司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下不動產進行拍賣，以拍賣所得款項來償還債務。

2016年6月，最高人民法院規定，“人民法院以拍賣方式處置財產的，應當采取網絡司法拍賣方式”，該規定于2017年1月1日起實施。2016年底，最高人民法院發布《關于司法拍賣網絡服務提供者名單庫的公告》，將淘寶網、京東網、人民法院訴訟資產網、公拍網及中國拍賣行業協會網5家平臺納入名單庫；2017年，線上法拍交易起步，法院通過拍賣平臺發布拍賣信息，法拍房逐步進入大眾視野；2019年，工商銀行(601398)融e購、京產權交易所兩平臺入圍。目前，法拍房共在7家平臺上進行拍賣。

同一標的物在法拍過程中最多拍賣三次。法拍房初次掛拍（即一拍），起拍價在評估價基礎上下浮不超30%，在一拍流拍后，申請執行人可按流拍價格接受標的物，實行以物抵債，如不同意接收，在拍賣后60天內，以流拍價作為保留價，進行第二次拍賣（即二拍），二拍價格可在一拍流拍價基礎上下浮不超20%；二拍流拍后，可按二拍流拍價格實行以物抵債，如申請執行人不同意接收，則進入變賣階段，變賣起拍價最低不低于初始評估價50%，如果仍舊流拍，同時申請執行人不同意接收，應當將其退回被執行人，解除查封或扣押。

圖：法拍房多次掛拍流程示意圖

數據來源：中指研究院綜合整理

2）早期法拍房不受限購政策約束，近年來政策逐步收緊

早期，法拍房交易不受限購政策約束，同時法拍房通常相比市場價有一定折扣，且與二手房相比無需中介傭金，成為市場“撿漏”優質資產的渠道，獲得較高關注度。

為進一步完善政策，2013年起，廣州、深圳、北京等部分重點城市陸續收緊法拍房限購政策。2021年上半年，受房地產市場熱度較高影響，上海、杭州等熱點城市陸續收緊法拍房限購政策。但由于各省市法院執行規則存在差異，期間出現限購、不限購并行的情況，在上海法拍房限購政策出臺后，曾出現上海法院拍賣的房產需符合限購政策，但經由外地法院拍賣的上海房產沿用法院所在地限購政策的情況。2021年12月，法拍房限購政策全面收緊，最高法出臺規定，法拍房納入各地房地產限購政策約束范圍，受限購約束的競買人不被允許參與法拍房競拍。

表：部分重點城市/全國法拍房限購政策出臺時間

數據來源：中指研究院綜合整理

3）法拍房交易中存在的隱性風險

相較于二手房等交易方式，法拍房的主要優勢在于價格普遍存在折扣，但在法拍房交易中也存在一些隱性風險。例如，在掛拍階段，執行法院會同步展示房屋信息，但仍有許多重要信息未明確告知，包括房屋是否存在長租約、非法占用、無法落戶等問題，需競買者自行調查判斷。基于此，盡管法拍房關注度有所提高，流拍率卻依然居高不下，多數人持觀望態度。

圖：法拍房交易過程隱性風險

數據來源：中指研究院綜合整理

全國法拍房掛拍量增長明顯，但成交量回落，交易集中于經濟發達省份

1）2022年，法拍房掛拍量達60.6萬套，總體成交率處于較低水平

受拍賣流程影響，同一標的物的不同拍次可能多次出現于拍賣平臺，甚至出現于不同拍賣平臺，易造成數量統計的失真。為排除同一標的物重復統計對規模的干擾，文中掛拍數量為掛拍標的物數量，同一標的物多次拍賣僅計算一次，同時由于司法拍賣特性，法拍房掛拍與實際起拍時間間隔較長且不固定，統計過程中均以起拍時間計算。

根據中指監測數據，從掛拍量來看，2022年全國355城共掛拍86.4萬套，在以同一標的物為基準進行剔重后，掛拍套數為60.6萬套，較2021年增長35.7%，掛拍金額約1.4萬億元。

表：2021、2022年法拍房掛拍套數及掛拍金額結構

（單位：萬套、億元）

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

圖：中指法拍房數據系統

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

從掛拍物業類型來看，2021、2022年住宅、商業為法拍房主流，二者合計占總拍賣套數近90%。2021年，住宅共掛拍23.6萬套，占比超50%，2022年住宅掛拍量同比增長34.6%，占比基本持平。

圖：2021年、2022年各類型法拍房成交套數及金額

注：成交率=成交套數/掛拍套數

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從全國范圍來看，法拍房成交率整體較低，2021年成交13.8萬套，總成交金額3801.5億元，按套數計算成交率為30.9%；2022年法拍房限購政策全面執行，疊加房地產市場下行，導致法拍房成交率明顯下滑，2022年共成交11.8萬套，同比下降14.9%，成交率降至19.4%。

分物業類型來看，住宅是法拍房成交主力。2021年，法拍房市場住宅成交9.3萬套，占成交總量的67.3%，成交金額近1600億元，占總金額42.0%；2022年，法拍房整體成交量下降，其中住宅成交量降幅較小，占比進一步提升，住宅共成交8.1萬套，占比68.5%，成交金額1224億元，占比44.8%。

圖：2021年、2022年各類型法拍房成交率、折價率

注：折價率=成交價/評估價

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2022年，各物業類型法拍房成交率、折價率普遍較2021年下行，土地類法拍保持高位。成交率方面，住宅、工業、土地類法拍房成交率仍維持在20%以上，而2022年商業類法拍房成交率僅為11.7%。從折價率（房屋成交價/評估價，折價率越高，成交折扣越少）來看，工業、土地類法拍房成交折扣較少，土地類法拍在2022年折價縮小，折價率升至94.3%。住宅類法拍房折價增加，2022年折價率降至84.8%，下降4.9個百分點。

2）各省法拍房掛拍規模差距大，但成交集中于經濟發達省份

圖：2021、2022年各省法拍房掛拍套數

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

從各省掛拍量來看，2021年，全國范圍內四川、廣東、河南3省掛拍量位列前位，均超3萬套，其中四川為法拍房掛拍量最高的省份，掛拍量約3.5萬套。2022年，全國整體掛拍量大幅增長，四川、廣東、河南、江蘇、重慶、廣西、山東7省市掛拍量較高，均超3萬套，其中四川、重慶兩地掛拍量達6.6萬套、3.2萬套，同比增長超80%，增量較高。

圖：2021、2022年各省法拍房成交套數及成交率

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

整體成交套數較2021年下降，市場表現分化明顯。分省市成交套數來看，2021年，江蘇、廣東、浙江3省成交量明顯高于其他省份，均超1萬套。而掛拍量較高的四川、河南成交量相對較低，在7000-8000套之間。2022年，江蘇、廣東、浙江、四川4省法拍房成交量仍處在較高水平，超1萬套，其中成交量最高的省份為廣東，共成交1.4萬套，同比下降4.3%。整體來看，法拍房成交量多集中在經濟發達省市。從法拍房成交率來看，經濟發達省市成交率亦處在較高水平，但2022年出現明顯下滑。2021年浙江、上海、北京三地成交率均高于50%，但2022年各地成交率平均下降約10個百分點，2022年成交率最高的省市為北京，成交率46.1%，較2021年下降8.1個百分點。可以看出，2022年法拍房限購政策的出臺、房地產市場整體下行，共同導致了法拍房市場成交量出現下行。

圖：2023年1月全國在審破產企業分布情況圖

數據來源：最高人民法院

由于法拍房主要源自債務糾紛，法拍房掛拍量較高的城市多位于近年破產企業數量較多的中西部、長三角、珠三角區域。而東部沿海區域的長三角、珠三角核心城市整體經濟活躍度高，雖破產中小企業量較多，但法拍房價值認可度仍較高，法拍房成交量、成交折價率相對較高。

同時，法拍房對經濟運行環境的反應存在一定的延后效應，普遍需要6個月或更長時間。2022年，我國經濟下行壓力較大，涉及債務糾紛的不動產數量出現上行趨勢，據最高法院統計，2023年1月，全國在審破產案件企業數達2335個，其中浙江破產企業數量達391個，預計破產案件企業數較多的省市，后續法拍房掛拍量或出現一定增長。

法拍房交易集中于二線城市，經濟較活躍城市法拍房成交率較高

1）法拍房掛拍量、成交量集中于二線城市，重慶為近兩年法拍房成交套數最多的城市

從各城市法拍房掛拍量、成交量來看，法拍房市場主要集中于二線城市。掛拍方面，2022年，前20城中二線城市數量為12個，三四線城市7個，top20合計掛拍18.8萬套，占比提升至31.0%，其中重慶掛拍約3.2萬套，同比增長超80%。另外，部分城市掛拍量增長幅度超100%，如昆明、成都、遵義、蘇州、長沙等，其中昆明同比增長高達161.9%，共掛拍1.1萬套。

圖：2021、2022年掛拍量top20城市套數變化

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

但大幅增長的掛拍量并未帶動成交量的明顯增長。2022年重慶共成交7050套，為成交量最多的城市，同比增長12.9%。在掛拍量前20城中，遵義、贛州、合肥等城市成交量并未能進入法拍房成交量前20。同時，部分掛拍量增長幅度較大的城市，成交量不升反降，如昆明2022年成交1505套，較2021年下降5.6%。

圖：2021、2022年成交量top20城市變化及折價率

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

成交量排名前20的城市折價較小。2021年，成交量前20城的折價率均高于70%，其中成交活躍度較高的城市如深圳、溫州出現溢價，即成交價高于評估價。2022年法拍房限購全面執行后，疊加房地產市場調整加劇，各城市折價率出現不同程度回落，成交折扣增加，其中寧波折價率由99.9%回落至75.9%，下降24.0個百分點。

2）2022年金華、臺州等城市法拍房成交率保持較高水平

圖：2022年成交率top10城市

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

考慮到法拍房成交套數可能受到掛拍量變化的影響，我們采用成交率來分析各城市法拍房市場及房地產市場交易活躍度。本文選取掛拍量超500套的城市進行統計，2022年，金華成交率為61.8%，位列全國首位，但成交率較2021年下降11.3個百分點。受政策、市場雙重影響，2022年各地法拍房成交率均較2021年出現明顯回落，僅金華、臺州、紹興成交率保持較高水平，其余城市成交率均低于50%。

總結

2022年，全國法拍房掛拍量再創新高，其中住宅掛拍套數更是突破了30萬套，但受法拍房限購政策收緊、房地產市場調整加劇等因素影響，成交套數并未隨掛拍套數增加有所提升，全年僅11.8萬套，同比下降近15%，成交率下降超10個百分點，其中住宅仍是成交主力，占總成交套數近70%。

同時，各城市間掛拍量、成交率分化明顯，市場集中度較2021年進一步提升。經濟更為發達的長三角、珠三角城市中法拍房掛拍量、成交量均較高，而部分地區掛拍量高增但成交量仍較低，如大連、鄭州等地，低成交率也反映出當地經濟活躍度受限、房地產市場活躍度較低。

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