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證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

“諾德假日一度被奉為前海神盤，參考價(jià)出來(lái)前66平方米的戶型最高叫價(jià)超過(guò)1000萬(wàn)元，現(xiàn)在760萬(wàn)元價(jià)格還可以談，而且還滿五唯一。”在深圳前海經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)中介的陳經(jīng)理認(rèn)為，“在我看來(lái)，深圳樓市調(diào)控了這么多年，參考價(jià)的威力最猛。”

2021年2月8日，深圳在國(guó)內(nèi)率先建立二手住房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。轉(zhuǎn)眼間，兩年的時(shí)間過(guò)去了。這兩年來(lái)，深圳樓市經(jīng)歷了太多太多：二手房成交量創(chuàng)下多年新低，學(xué)區(qū)房神話不再，房產(chǎn)中介的日子難過(guò)，單邊代理時(shí)代到來(lái)，投資客也悄然退場(chǎng)……

如今，參考價(jià)仍在影響著深圳二手房市場(chǎng)，至今還沒(méi)有過(guò)任何調(diào)整，那到底會(huì)變還是不變？

接近參考價(jià)成交很普遍

記者在多家房產(chǎn)中介交易平臺(tái)看到，一些二手房源直接標(biāo)出了業(yè)主實(shí)際掛牌價(jià)，而不是規(guī)定的參考價(jià)。“這不是因?yàn)閰⒖純r(jià)的規(guī)定放松了，而是一些業(yè)主現(xiàn)在直接低于參考價(jià)掛牌。”

“2018年的時(shí)候，八卦嶺樓市還是一片安靜，均價(jià)每平方米5萬(wàn)元左右就可以買到樓齡較新的二手房。到了2019年，荔園小學(xué)等名校落地的傳聞開(kāi)始攪動(dòng)整個(gè)片區(qū)樓市，還沒(méi)等到學(xué)校正式開(kāi)建，八卦嶺房?jī)r(jià)就先飛起來(lái)了。2020年，幾乎所有八卦嶺的二手房掛牌均價(jià)都超過(guò)每平方米10萬(wàn)元，房?jī)r(jià)翻倍也就用了1年多的時(shí)間。”在八卦四路一家中介店工作多年的張經(jīng)理，見(jiàn)證了八卦嶺樓市的瘋狂，“現(xiàn)在，已經(jīng)有一些八卦嶺的業(yè)主以低于參考價(jià)的價(jià)格掛牌，但也不是說(shuō)賣就能賣掉。”

記者在多個(gè)互聯(lián)網(wǎng)二手房平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，不少房源標(biāo)注了“X天內(nèi)降價(jià)XX萬(wàn)元”的標(biāo)識(shí)，接近參考價(jià)出售的房源成為主流。樂(lè)有家研究中心此前公布的數(shù)據(jù)顯示，去年11月，深圳超40%房源低于參考價(jià)成交，接近參考價(jià)（成交價(jià)與參考價(jià)差值10%以下）房源成交占比高達(dá)85%，可見(jiàn)目前深圳二手房接近參考價(jià)成交已成為常態(tài)。

除了價(jià)格，從成交量上來(lái)看，深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2022年深圳二手住宅成交21701套，同比下滑46.7%，較2020年下滑77.2%。2022年深圳二手房市場(chǎng)陷入歷史低谷，成交量創(chuàng)15年新低，各月成交量不超過(guò)2400套。今年1月，深圳二手住宅成交量依舊不足1400套。

“這兩年，房子越來(lái)越難賣是事實(shí)，但也不全是參考價(jià)造成的影響。”張經(jīng)理表示，“購(gòu)房者信心不足，觀望情緒還是很濃厚。”不過(guò)，記者對(duì)多位剛需置業(yè)者采訪時(shí)得到的答復(fù)是，穩(wěn)定的市場(chǎng)更適合自身剛性需求。

變還是不變？

2022年以來(lái)，各地持續(xù)放松此前實(shí)施的二手房相關(guān)政策，包括利率調(diào)整、二手房限售年限縮短、取消二手房限售、加速推進(jìn)“帶押過(guò)戶”模式等，從交易環(huán)節(jié)、交易門檻等層面支持二手房市場(chǎng)。值得注意的是，絕大多數(shù)曾推出二手房參考價(jià)的城市，目前已經(jīng)“名存實(shí)亡”。

二手房交易對(duì)樓市的重要性不言而喻，甚至被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。目前，市場(chǎng)對(duì)于調(diào)整二手房參考價(jià)的呼聲也越來(lái)越大。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，二手房參考價(jià)不僅僅為了調(diào)控樓市，更重要的是政府適應(yīng)地產(chǎn)存量時(shí)代，在管理機(jī)制上的一種創(chuàng)新，暫時(shí)不可能退出，但應(yīng)該會(huì)進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹預(yù)計(jì)，2023年深圳樓市將會(huì)呈現(xiàn)“前低后高”的走勢(shì)，上半年延續(xù)調(diào)整，下半年企穩(wěn)并回升，成交量會(huì)率先回升，唯價(jià)格方面仍有小幅下降的趨勢(shì)。至于價(jià)格指導(dǎo)方面，希望相關(guān)部門能放松調(diào)控，交由市場(chǎng)的供求關(guān)系來(lái)調(diào)節(jié)價(jià)格，這也將更有利于行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。