元宵節(jié)剛過不久，北京土拍市場火熱開閘，北京2022年五批次集中供地將于2月8日現(xiàn)場競價。計劃出讓的6宗地塊有3宗進入“現(xiàn)場”階段，從地塊上看，熱度最高的為昌平信息產(chǎn)業(yè)園地塊，有建發(fā)、越秀、華潤等14家房企報名參與競拍，其與朝陽小紅門地塊、石景山蘋果園地塊共同構(gòu)成2月8日現(xiàn)場競價的主體。房山、通州等3宗地塊因“人氣”不旺，已于2月7日底價成交。

雖然名頭上掛著“2022年”的標簽，此次集中供地卻是2023年首場集中供地，之所以引起關(guān)注，主要源于集中供地制度從1.0時代走入2.0時代，此次五批次集中供地或?qū)⒊蔀樵及婕泄┑氐淖詈笠徊ǎ渲嗅尫懦龅臉鞘行盘栴H具看點：本輪供地的價格、開發(fā)商對拿地的看法、監(jiān)管部門供應的調(diào)節(jié)都在不同維度透露著新年北京樓市的走向。

(相關(guān)資料圖)

供地：土拍環(huán)節(jié)給開發(fā)商“讓利”

還沒進入到現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)，各大房企已經(jīng)在線上“狂飆”。據(jù)悉，2月8日現(xiàn)場競拍的3宗地塊目前共收獲30輪競價記錄，其中昌平信息產(chǎn)業(yè)園地塊最高報價30.75億元，距離最高限價僅剩下不到3億的“空間”，觸及地價上限基本可以確定。

昌平信息產(chǎn)業(yè)園地塊位置圖

昌平信息產(chǎn)業(yè)園地塊，雖然位于西北五環(huán)至六環(huán)之間，但優(yōu)越的區(qū)位條件使其收獲最高的關(guān)注度，目前共有14家房企及聯(lián)合體報名參與。該地塊臨近地鐵朱辛莊站，是8號線和昌平線的雙軌交會站，遠郊區(qū)域地鐵通達程度至關(guān)重要。商業(yè)方面，目前TBD住總?cè)f科天地已處于在運營狀態(tài)，一路之隔的萬達廣場也已竣工。

“從土地價格上來看，土拍環(huán)節(jié)給到開發(fā)商‘讓利’。”合碩機構(gòu)首席分析師郭毅稱，此次昌平地塊的期房銷售指導價為6.2萬元/平方米，這個價格跟周邊在售期房項目是基本持平的，而且還特意給出了6.5萬元/平方米的現(xiàn)房銷售指導價，一旦地塊進入到競現(xiàn)房環(huán)節(jié)，也為開發(fā)商預留出一個不錯的溢價空間。另外，地塊的房地差“騰挪”空間很大，競到地價上限，樓面價也才3萬元出頭，還有3萬元左右的價差，所以開發(fā)商無論是在成本投入上，抑或是品質(zhì)營造上，都有比較大的發(fā)揮空間。

朝陽小紅門地塊是此次現(xiàn)場競價唯一的四環(huán)內(nèi)地塊，但地塊的體量比較小，整體規(guī)劃建筑面積僅3萬平方米。也可能是因為體量小的原因，該地塊熱度不如昌平回龍觀國際信息產(chǎn)業(yè)基地二期地塊，有10家房企報名參與。在郭毅看來，未來朝陽小紅門地塊大概率以偏改善為主，不排除東西向戶型的產(chǎn)品。周圍二手房掛牌量較大，說明區(qū)域的改善需求相對旺盛，3萬多元的房地差同樣給到開發(fā)商“讓利”，為未來住房“增配”提供空間，整體規(guī)劃前景比較樂觀。

此次出讓的石景山蘋果園地塊，在進入現(xiàn)場競價的3宗地塊中熱度最低，有6家房企報名參與。該地塊處于蘋果園交通樞紐的三軌交匯，臨近的京西大悅城(000031)也將于2023年5月開業(yè)，周邊的一些大型辦公區(qū)也基本建設(shè)完成，陸陸續(xù)續(xù)產(chǎn)業(yè)的進駐可以支撐片區(qū)的“未來”。“地價如果競到上限，與7.48萬元/平方米的銷售指導價之間的價差，相對來說會受到一定的局限性，所以預計該地塊不會進入到競現(xiàn)房階段。”郭毅稱。

拿地：兩極分化 優(yōu)質(zhì)地塊仍受熱捧

本次集中供地既是2022年的第五批次供地，又是新年北京土地市場的第一拍，可以說備受關(guān)注。北京共推出了6宗住宅地塊，用地總規(guī)模約22公頃，地上建筑規(guī)模約53萬平方米，起始總金額122.5億元。其中，房山、通州等3宗地塊因“人氣”不旺，已于2月7日率先成交，中建智地17.2億元摘得房山良鄉(xiāng)大學城0023地塊，京東31.12億元摘得亦莊新城0303街區(qū)地塊，通州梨園6015、6016地塊由新城基業(yè)以10.4億元底價摘得。

盡管市場趨于近身，優(yōu)質(zhì)地塊依然是房企爭奪的對象，北京五批次集中供地仍呈兩極分化。

以昌平為例，據(jù)郭毅介紹，地塊本身處于昌平TBD（北京科技商務(wù)區(qū)）的范圍內(nèi)，小米智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)已確定落位，目前正處在抓緊建設(shè)的過程中。此外，區(qū)域內(nèi)還會有大量的產(chǎn)業(yè)研發(fā)類土地供應，隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，也為區(qū)域帶來更豐富和充沛的購房需求。可以說，是一個配套資源和產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展能夠完美融合的地塊。

“這塊地無論誰拿，目標客戶肯定是輻射海淀北部區(qū)域，從歷次入市的產(chǎn)品看，只要自己不做砸，支撐度還是沒問題的。”已經(jīng)報名昌平地塊的某央企北京公司營銷總直言，當下拿對地也不意味著賣得好，魔幻的事情天天都在發(fā)生，即便是昌平這樣的地塊，拿到手之后也需要有敬畏之心。

企業(yè)：國央企繼續(xù)“霸屏”

從報名企業(yè)來看，此次土拍繼續(xù)維持國央企“霸屏”的狀態(tài)，長期在京活躍的金茂、中海、建工、華潤、首開均有報名，中建系來了一局、二局、五局及中建八局，外來“新秀”建發(fā)、廈門國貿(mào)(600755)、越秀再次現(xiàn)身。

隨著房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)也加快擴張的步伐，穩(wěn)固基本盤的同時，也積極對外擴張。回溯建發(fā)在北京的布局之路，最先想到的應該是望京養(yǎng)云，該項目是建發(fā)在北京首個獨立操盤的項目，彼時建發(fā)也付出高昂的“成本”。2021年北京一批次集中供地，建發(fā)以14.99%的溢價率+20%政府持有份額+競高標準方案，才成功在激烈的競爭中脫穎而出。2022年，建發(fā)在北京繼續(xù)增儲，豐臺槐房村1宗、昌平生命科學園2宗，建發(fā)連落三子。

相較于建發(fā)進京的順暢，廈門國貿(mào)和越秀雖多次登上北京土拍的舞臺，但“戰(zhàn)績”不佳。截至目前，僅越秀攜手天恒于2021年5月落子懷柔，底價45.7億元在劉各長村拿下1宗棚戶區(qū)改造地塊。此次越秀報名參與昌平信息產(chǎn)業(yè)園地塊和石景山蘋果園地塊，廈門國貿(mào)更是3宗地塊全部參與，最終能否如愿，要于2月8日現(xiàn)場競價見分曉。

石景山蘋果園地塊有6家房企報名參與，毫不意外中海是其中的一員。據(jù)知情人士透露，作為石景山“霸主”，目前中海正在加緊增儲，此前于石景山開發(fā)的住宅項目已基本清盤，雖然去年末摘得了石景山老古城地塊，但這并不能滿足中海的胃口。

從此次報名企業(yè)來看，民企參與度仍然不高，僅有龍湖報名參與朝陽小紅門地塊的爭奪。對于北京市場，龍湖仍有增儲的想法，此前也聯(lián)合建工、天竺房地產(chǎn)在豐臺、順義落子，但地塊選擇趨于謹慎，或底價、或偏遠。此次龍湖加入爭奪隊伍，更是獨立參與，僅余的“獨苗”值得期待。

模式：最后的集中供地？

“此次集中供地仍延續(xù)之前的節(jié)奏，也代表北京市場并沒有那么‘冷’。”郭毅分析稱，當下大家有了對于政策調(diào)整“寬松”的預期，市場層面也得到很好地體現(xiàn)，特別是最近的一些剛需、剛改項目，客戶的到訪量有明顯增加。2023年的市場走勢，政策因素會起到一個決定性作用，如果政策落地相對謹慎的話，2023年的北京樓市大概率會是一個先高后低的走勢。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪指出，隨著市場逐漸恢復，前期積壓的購房需求將會逐步釋放，房企推盤力度也將會有所加大，同時根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北京漲價信心明顯上升。預計北京樓市接下來整體穩(wěn)中向好，樓市小陽春有望如期而至。

可以看到，雖然名頭上掛著“2022年”的標簽，但此次集中供地卻是2023年首場集中供地，之所以引起關(guān)注，主要源于集中供地制度從1.0時代走入2.0時代，此次五批次集中供地或?qū)⒊蔀樵及婕泄┑氐淖詈笠徊ā?/p>

2月2日，一份落款為自然資源部辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進一步規(guī)范住宅用地供應信息公開工作的通知》，要求各市、縣自然資源部門要根據(jù)年度供地計劃，分批次公開未來一定時間段內(nèi)擬出讓地塊的詳細清單。每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少3個月，同時，詳細清單內(nèi)的地塊，在公開的擬出讓時間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告，這意味著試點兩年的雙集中供地模式迎來轉(zhuǎn)變。

北京商報記者了解到，北京市規(guī)劃和自然資源委員會于2022年12月30日就發(fā)布《關(guān)于發(fā)布2023年部分擬供商品住宅用地項目清單（第一批）的公告》（以下簡稱“公告”），第一批清單中項目共計17宗，涉及9個區(qū)，建設(shè)用地面積74萬平方米，建筑規(guī)模約157萬平方米。

公告中也明確表示，2023年將根據(jù)年度供地計劃，分批次公布未來一定時間段內(nèi)擬出讓的商品住宅用地項目清單，讓市場主體全面掌握土地供應狀況，為其投資決策預留充足時間并提供參考。綜合來看，2份政策文件的表述基本吻合。

地產(chǎn)分析師嚴躍進表示，回歸常態(tài)化供地，土地出讓更具靈活性，同時也減輕房企固定時段大規(guī)模“花錢”的壓力。“尤其是民企目前本身就‘缺錢’，土地出讓過于集中也會使其喪失在優(yōu)質(zhì)地塊上的競爭能力。”土地熱度的回升，也將帶動樓市銷售的回溫，對房企以及市場來說都具有積極意義。

北京商報記者 王寅浩