2022年無疑是近8年來去庫存最困難的一年。

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易居研究院最新發布的《2022年中國百城庫存報告》顯示，截至2022年底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為5.3億平方米，相比2021年底增長了1.3%；百城住宅庫存總體呈現月度拉升的態勢，并且連續49個月保持同比正增長。

“這和2022年住宅銷售持續疲軟有關，數據背后也體現出各房企在去庫存方面陷入較大的窘境。”上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進1月28日通過微信向《每日經濟新聞》記者表示。

百城庫存同比連漲49月，二線城市庫存罕見下跌

2022年，全國100個城市新建商品住宅供應量為33077萬平方米，成交量為32402萬平方米，呈現出“供大于求”的態勢。截至2022年底，全國百城新建商品住宅庫存總量為53058萬平方米，相比2021年底的數據增長了1.3%；全國百城住宅庫存出現了連續49個月的同比正增長態勢。

值得注意的是，從月度數據看，即便是到了去年11月和12月，供大于求的態勢也沒有減緩跡象，甚至有加重跡象。

“一般到年底銷售總是會好一點，但2022年底銷售情況甚至比想象中更為惡化，市場的脆弱延續到了春節，所以說樓市復蘇其實是有阻力的。但是我們也要看到，最大的壓力肯定是過去了，政策和大環境越來越好，2023年的房地產市場肯定能扭轉趨勢。”嚴躍進表示。

分城市能級來看，全國百城中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為3360萬平方米、26572萬平方米和23126萬平方米，相比2021年底增速分別為7.4%、-0.1%和2.0%。從城市結構看，一線城市的庫存拉升態勢較為明顯，這和一線城市受疫情沖擊較大等因素有關。

易居研究院指出，二線城市出現罕見的庫存下跌現象，一方面或說明受部分房企項目停工等影響，二線城市新盤供應受到沖擊；另一方面也說明，去年四季度持續出臺的樓市政策刺激了部分購房需求，消化了部分庫存。對于三四線城市而言，返鄉置業需求減弱在客觀上也對去庫存造成壓力。

近7成城市庫存同比拉升，兩城去化周期超80個月

截至2022年底，全國百城中有68個城市庫存出現了同比正增長，約占7成。“這也要求此類城市在2023年要繼續做好住房消費刺激工作，積極有效化解庫存壓力。”

具體來看，珠海、杭州和三亞三個城市庫存同比拉升較為明顯，同比增速分別為72%、56%和46%；而包括肇慶、蘇州和長春的庫存下滑速度較快，增速分別為-20%、-19%和-18%。

截至2022年底，全國百城中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為12.4、18.0和21.9個月。總體上來看，一線城市去化周期相對好，二線城市居中，而三四線城市最長。

從排序可以發現，包括上海、濟南和合肥的去化速度相對較好，存銷比分別為5.3、6.3和7.0個月。以上海為例，在受到疫情較大沖擊下，上海樓市依然保持積極復蘇、持續活躍態勢，充分說明上海樓市的基本面向好，也體現出上海市場購房需求充足的特點。

總體上看，全國100個城市中，有39個城市去庫存周期超過24個月即兩年，其中蕪湖和西寧的去化周期分別達到83.4個月和81.5個月。“此類城市更是需要用足用好購房政策、加快去庫存，尤其要把‘大力促進住房消費’作為2023年房地產工作的重中之重。”

觀察2010年以來的歷史數據，全國百城樓市共經歷了三個去庫存的最艱難時期，即出現過三個去化周期的最高點：2012年2月存銷比為22.8個月，2014年7月存銷比為20.9個月，2022年6月存銷比為20.2個月。從該階段的劃分可以看出，2022年實際上是最近8年去庫存壓力最大的階段。

記者注意到，蕪湖、西寧、晉江、洛陽、北海是2022年新房存銷比最大的幾個城市，其本身就是交易不太活躍的三四線城市，既沒有特殊的產業優勢，也缺乏人口流入等潛在紅利。那么，這樣的城市如何加速去庫存？

“上述城市的存銷比這么高，可以判斷交易量肯定出現了斷崖式下跌。”嚴躍進認為，“市場真正回暖還是要靠產業，比如北海過去靠旅游，這兩年到北海買房的人已經很少了。”

嚴躍進表示，對于房企而言，首先要理解這種市場的數據背后，政策可能會發生改變，比如適度放松；另一方面，新房存銷比較低的那些城市，在疫情干擾下能保持去化，基本面就不錯的，這其中當然有一些是有方向性的轉變。例如重慶的去庫存周期是很高的，但反過來講，重慶的很多土地價格被低估，然后城市基本面不錯，那后續房企仍然可以繼續看好重慶。

一二線樓市有望率先復蘇，少數城市或現“小陽春”

自去年11月以來，房地產供需兩端政策的支持力度不斷加大。

今年1月，全國住房和城鄉建設工作會議為今年房地產政策定調，“增信心、防風險、促轉型”成為工作重點。與此同時，金融支持房地產的四大政策方向也更加明晰，需求端差別化信貸支持、完善保交樓政策工具、改善優質房企資產負債表、完善住房租賃金融支持政策。1月初，央行、銀保監會建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，根據監測，目前唐山、太原、麗水首套房貸利率最低可至3.8%，九江、中山可至3.9%，韶關取消利率下限。

從疫情放開后的首個春節假期房地產市場情況來看，部分一二線城市新房項目到訪量與去年春節相比有所修復，但由于春節期間大量返鄉人群外流，市場活躍度相比節前明顯下滑。

據中指研究院統計，2023年春節期間（1月21日-27日），全國代表城市新房成交規模保持低位，較去年春節假期下降約21%，恢復至疫情前春節（2019年）的75%，僅部分城市在去年同期低基數下同比出現增長。

“今年春節，由于市場仍處于下行調整階段，各地樓盤以順銷為主，并未進行大規模加推，且折扣力度基本延續前期優惠，樓市熱度較春節前有明顯降溫，區域分化仍是各地樓市主流特征。從中指各地分析師調研的數據來看，多個重點城市項目平均到訪量相比于去年春節有所提升，如北京、杭州、成都、西安等城市，但購房者多保持觀望，實際成交普遍相對較少。”

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜1月29日通過微信向記者表示，經過較長時間的調整，2023年或將是房地產重啟的一年，相信在政策的支持下行業將重回正常運行軌道，部分一二線城市新房項目到訪量與去年春節相比有所修復。但由于春節期間大量返鄉人群外流，市場活躍度相比節前明顯下滑。

“短期來看，供需兩端政策將繼續加快落實，一二線城市住房需求旺盛，有望率先迎來市場復蘇，樓市‘小陽春’或將在少數城市出現，但對于大部分城市而言，經濟環境以及房價預期仍較弱，市場修復需要更長時間。”