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進(jìn)入2023年，剛需和首改族購房有望迎來更多政策利好。

據(jù)央視新聞5日消息，住建部部長倪虹接受總臺央視記者的專訪，在談及2023年房地產(chǎn)市場走向時(shí)明確：因城施策、精準(zhǔn)施策，提振市場信心。

在商品房消費(fèi)方面，倪虹表示，對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。

同日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。對新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

“三部門積極表態(tài)，需求側(cè)再獲寬松支持。”國金證券(600109)房地產(chǎn)組分析師杜昊旻認(rèn)為，住建部關(guān)于大力支持首套房、合理支持二套房、原則上不支持三套房的表態(tài)，延續(xù)了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對房地產(chǎn)的定調(diào)，支持剛性和改善性需求；同時(shí)“以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持”也預(yù)示了在認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)上的調(diào)整。央行和銀保監(jiān)會(huì)決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制是2022年9月底政策的延續(xù)（彼時(shí)政策截止時(shí)間為 2022年底），是審時(shí)度勢的動(dòng)態(tài)調(diào)整。

時(shí)隔七年，百城新房價(jià)格再現(xiàn)年度下跌

在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，對于剛需、合理改善等住房需求，一直是政策支持的方向。即便是在樓市比較火熱的時(shí)候，這樣的基調(diào)從來沒有變過。2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在部署今年工作時(shí)，又將住房消費(fèi)置于“擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)”的重要位置，由此可見，進(jìn)入2023年， 房地產(chǎn)將在恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)層面發(fā)揮更加重要的作用。

“但是對于消費(fèi)者而言，不管是住房需求的能力還是對住房市場的預(yù)期，現(xiàn)階段都比過往任何時(shí)候都疲弱。這一背景下，迫切需要中央和地方進(jìn)一步出臺政策，盡快止住房價(jià)整體下跌趨勢，提振市場的預(yù)期和信心。” 李宇嘉稱。

2022年，全年有超300省市（縣）出臺樓市政策超千條，主要涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例、提高公積金貸款額度等方面。進(jìn)入11月，監(jiān)管部門進(jìn)一步推出了多項(xiàng)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的措施，房企融資壓力已得到緩解，但多重因素影響下，購房者預(yù)期尚未回暖。

中國人民銀行近日公布的《2022年第四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報(bào)告》顯示，2022年四季度，有23.3%的居民認(rèn)為收入“減少”，比上季增加5.2個(gè)百分點(diǎn)。而在問及未來三個(gè)月準(zhǔn)備增加支出的項(xiàng)目時(shí)，有16.0%的被調(diào)查居民打算購房，這一比例低于三季度的17.1%。對下季房價(jià)，14.0%的居民預(yù)期“上漲”，低于三季度調(diào)查的14.8%。

低迷預(yù)期影響之下，截至去年年底，全國商品房繼續(xù)呈量價(jià)齊跌態(tài)勢。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年11月，全國商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%；商品房銷售額118648億元，下降26.6%。

從全年來看，中指研究院最新統(tǒng)計(jì)顯示，2022年，重點(diǎn)100城銷售面積同比降幅近四成，絕對規(guī)模降至2015年以來同期最低水平，單月已連續(xù)19個(gè)月同比下降。進(jìn)入12月，受多重因素影響，重點(diǎn)100城成交面積同比降幅擴(kuò)大至超三成。

房價(jià)方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，在其監(jiān)測的重點(diǎn)100城中，新房、二手房價(jià)格年度累計(jì)均下跌，新房價(jià)格為時(shí)隔7年后的首次下跌。

李宇嘉認(rèn)為，樓市需求端疲弱，也會(huì)供給端帶來影響。在此背景下，無論是促進(jìn)住房改善和消費(fèi)，還是支持剛需和改善性需求，這些目標(biāo)都很難達(dá)成，“當(dāng)前，在房價(jià)下跌的城市中，很多已經(jīng)下跌超過一年，有的甚至超過兩年。為謹(jǐn)防樓市進(jìn)入下跌的惡性循環(huán)，需要更多政策及時(shí)對沖?！?/P>

建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制

面對房價(jià)和銷售等指標(biāo)的持續(xù)回落，中央和地方正以更大力度、更精準(zhǔn)地支持剛需和合理改善族的購房需求。

近兩個(gè)月以來，樓市調(diào)控需求側(cè)的漸進(jìn)放松，開始向頭部二線城市和都市圈熱點(diǎn)城市擴(kuò)展，杭州、成都、西安、廈門、南京、武漢、鄭州、佛山、東莞等多個(gè)熱點(diǎn)二三線城市相繼放寬。

在降低居民購房門檻的同時(shí)，首套房購房成本也有望減輕。

1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知稱，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

央行方面稱，住房貸款利率政策與新建住房價(jià)格走勢掛鉤、動(dòng)態(tài)調(diào)整，有利于支持城市政府科學(xué)評估當(dāng)?shù)厣唐纷≌N售價(jià)格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運(yùn)行的長效機(jī)制。

更早之前，在2022年9月29日，央行和銀保監(jiān)會(huì)已發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》，明確指出符合條件的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

隨后，武漢、天津、溫州等多個(gè)城市首套房貸利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限，利率執(zhí)行截至2022年12月31日。

業(yè)界人士認(rèn)為，此次政策的出臺，意味著“階段性調(diào)整差別化住房信貸政策”將常態(tài)化、或長效機(jī)制化地執(zhí)行，也意味著部分城市的首套房貸利率有望延續(xù)此前水平或有望進(jìn)一步下調(diào)。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的月度70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)顯示，2022年11月，新建商品住房銷售環(huán)、同比下跌的城市均有51個(gè)，占比超過七成。其中，符合“新房價(jià)格環(huán)比、同比連續(xù)下降3個(gè)月”的城市共計(jì)38個(gè)，這與去年9月末相比，增加了15個(gè)。

李宇嘉分析稱，這38個(gè)城市中二線城市有15個(gè)，包括天津、石家莊、太原、沈陽、大連、長春、哈爾濱、福州、廈門、鄭州、武漢、南寧、唐山、無錫、溫州。這些城市有望“因城施策”地調(diào)整新發(fā)放的首套住房貸款利率水平。

“通過利率下調(diào)，一方面能提振購房者買房、換房的意愿，另一方面還能通過利率下行來改善預(yù)期，以對沖房價(jià)下行的壓力。此外，后續(xù)對于存量房貸款利率下限，也應(yīng)進(jìn)行合理調(diào)整。目前樓市的問題，主要是前期（2017-2021年上半年）房價(jià)漲得快，盲目買房、沖動(dòng)買房的人多。那一段時(shí)間，新房交易連續(xù)數(shù)年在歷史最高位徘徊，市場普遍比較樂觀，房貸利率也比較高，普遍在5%以上。目前，多重影響影響下，存量房貸的壓力比較大。降低存量房貸利率，既能降低月供壓力，還能釋放內(nèi)需和消費(fèi)。”李宇嘉稱。

展望后市，杜昊旻表示，在供給側(cè)政策基本應(yīng)出盡出的背景下，當(dāng)前和未來一段時(shí)間市場的聚焦點(diǎn)在于需求側(cè)寬松政策的落地，以及政策對銷售實(shí)質(zhì)性的提振。從政策端來看，未來高能級城市四限的適度寬松、房貸利率的持續(xù)下調(diào)、購房補(bǔ)貼契稅減免等政策持續(xù)可期；從銷售端來看，預(yù)計(jì)2021年下半年以來積極拿地的房企，在2023年能有更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目推出，或?qū)⒁I(lǐng)市場復(fù)蘇。