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如果說2021年的樓市是“高開低走”，那么2022年的樓市或許是在低谷穿行。

近期，中指研究院、克爾瑞等多家機構發(fā)布2022年中國房地產企業(yè)銷售業(yè)績。從數(shù)據(jù)來看，百強房企累計業(yè)績同比降低40%以上，其中近9成百強房企累計業(yè)績負增長，在公開披露年度目標的規(guī)模上市房企中，僅濱江、越秀兩家房企達成了全年業(yè)績目標。

全年銷售低迷

千億房企數(shù)量腰斬

2022年，中國房地產市場整體延續(xù)去年以來的下行壓力，行業(yè)信心處在低位、市場需求和購買力不足。疊加疫情因素影響，市場的供求和成交都沒有明顯轉暖的跡象，企業(yè)各季度的銷售相較往年均表現(xiàn)低迷。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年，TOP100房企銷售額同比下降41.3%，降幅較大。典型企業(yè)年度目標完成率均值為73.6%，相比去年降低20個百分點。

多數(shù)房企深陷負增長困局，銷售業(yè)績普降態(tài)勢明顯。其中，TOP10房企銷售額均值為3107.7億元，較上年下降33.1%；TOP11-30房企銷售額均值為1035.0億元，較上年下降45.5%；TOP31-50房企及TOP51-100房企銷售額均值分別為519.4億元和276.1億元，同比分別下降50.2%和42.6%。

此外，值得關注的是，2022年以來，千億房企陣營迅速萎縮。根據(jù)中指研究院監(jiān)測顯示，2022年銷售額超千億房企20家，較上年同期減少21家；超百億房企130家，較上年同期減少28家。

不過，也有不少房企逆勢而上，具體從企業(yè)表現(xiàn)來看，2022年不少規(guī)模房企流動性承壓、銷售去化受阻。但同時也有部分企業(yè)通過穩(wěn)健的財務運營、熱點城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強的抗周期韌性。一類是央國企如華潤、招商、建發(fā)、越秀、華發(fā)等，憑借自身的資金、布局和運營優(yōu)勢，同時強化產品力和保交付，在本輪行業(yè)下行調整周期中表現(xiàn)穩(wěn)健。

另一類是部分優(yōu)質民企如濱江、仁恒、萬達、瑞安等，基于自身資金面的安全、產品力在市場上的認可度也較高，在眾多規(guī)模房企中表現(xiàn)相對突出，行業(yè)排名穩(wěn)步提升。

一二線城市仍是銷售“主戰(zhàn)場”

貢獻超8成

2022年，經濟基礎好、人口流入量大的熱點城市作為銷售“主戰(zhàn)場”，業(yè)績占比進一步提升。百億房企業(yè)績仍然主要來自一、二線城市，其中50家百億代表企業(yè)的一、二線城市業(yè)績貢獻合計占比81.3%，較2021年上升3.4個百分點。

具體來看，一線城市銷售額占比較上年增加6.9個百分點至26.3%，市場需求支撐度較強；受疫情反復、高基數(shù)效應或項目停工等因素，部分二線城市成交降幅較大，因此二線城市銷售額占比有所下降，但銷售額貢獻仍達到55%；三四線城市市場承壓，2022年業(yè)績貢獻率為18.7%，較上年下降3.4個百分點。

從地區(qū)分布來看，長三角、粵港澳（內地）、京津冀三大城市群銷售占比進一步提升，合計占比超6成。特別是長三角，對百億房企銷售額占比達到39.8%，粵港澳（內地）、京津冀城市群占比分別為15.1%和10.9%，三大城市群合計占比65.8%，且占比較上年進一步提升，分別增加1.1、1.3、0.5個百分點。

從具體城市來看，上海、杭州、北京、南京、廣州、蘇州、成都、深圳、武漢、佛山分列2022年百億代表企業(yè)城市銷售額前10名。其中，上海銷售額同比增速較快。

展望2023

只能耐心等待？

已然身處寒冬，春天還會遠嗎？房地產行業(yè)的暖春什么時候能到來？

克而瑞指出，近期，中央層面多部門發(fā)文定調房地產市場、提振市場信心，為2023年甚至更長一段時間內房地產行業(yè)發(fā)展指明方向。但值得注意的是，短期內多數(shù)房企仍然面臨較大的償債壓力，企業(yè)運營改善的核心還是在于銷售端。目前在受制于市場整體需求和購買力不足、表現(xiàn)依舊疲軟的背景下，只有耐心等待預期修復、需求端改善。

而具體從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略角度出發(fā)，出險房企仍應以保交付為主要目標，其他規(guī)模房企也需保證貨量供應，積極營銷、促進銷售去化及現(xiàn)金回籠。行業(yè)調整期下，企業(yè)也更應該回歸產品，加強產品力打造、持續(xù)關注產品升級迭代，在日趨加劇的行業(yè)競爭中強化發(fā)展優(yōu)勢。

對于未來的樓市走向，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水認為，房地產是明顯的周期性行業(yè)，否極泰來。隨著明年新一輪支持措施的實施，行業(yè)信心提升，房企銷售將會發(fā)生明顯改善。房企要平衡安全與發(fā)展，迎接行業(yè)新周期。

附：2022年中國房地產企業(yè)銷售業(yè)績排行榜TOP100