與往年相比，2022年的土地市場前所未有的“冷清”，這不僅表現在土地出讓金額方面，還表現在土地溢價率上。由于房企融資難，導致拿地謹慎，全年300城住宅用地成交金額同比降幅超三成。而且通過對比可以看到，2022年住宅用地出讓金超2000億元的只有一個城市上海，超過千億元的城市有7個。而2021年，住宅用地出讓金超2000億的城市有4個，超過千億元的城市有10個。

那么，目前哪些城市仍然領先？哪些城市掉隊？2023年的土地市場能否出現轉機？

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300城宅地成交額同比降幅超三成

2022年的土地市場與房地產交易市場一樣均出現下行走勢。據中指研究院數據顯示，2022年，全國300城各類用地成交金額達4.13萬億元，同比下降27.73%；成交樓面均價為2187元/平方米，同比下跌20.38%；平均溢價率為3.09%，較上年同期下降6.74個百分點。其中，在住宅用地方面，全國300城出讓金達33730.34億元，同比下降31.03%；住宅土地樓面均價為5440元/平方米，同比上漲0.08%；平均溢價率為3.12%，較上年同期下降7.8個百分點。

另據中指研究院提供的住宅用地出讓金排行榜顯示，2021年和2022年排名前五的城市中，前四位上海、杭州、北京、南京沒有變化，僅成都替代廣州成為第五名，廣州降至第六位。此外，天津、鄭州已跌出了前20名城市的榜單。

對比來看，2021年，住宅用地出讓金超2000億元的有4個城市，超過千億元的城市有10個。而2022年只有一個城市上海超2000億元，7個城市超過千億元。

對此，中指研究院高級分析師張曉飛稱，2022年，各線城市推出的土地及土地成交規模同比走低。但是在土地出讓金收窄明顯、各線指標下滑的同時，一二線城市樓面均價同比走高。

另外，“近五年，300城成交樓面均價維持在2358元/平方米左右，成交樓面價歷經2021年持續下跌之后，在2022年二季度由跌轉增，最高價在2537元/平方米，成交樓面價整體保持在一個穩定區間。”張曉飛表示。

另一家機構的2022年全年土地數據也印證了土地市場走勢。據中原地產研究院統計數據顯示，2022年全國賣地最多的100個熱點城市合計賣地只有16262宗，合計賣地金額也只有約3.51萬億元。而在2021年同期，100個賣地最多的城市合計賣地18362宗，賣地金額高達約4.87萬億元，熱點城市賣地金額同比減少了27.8%。

在中原地產首席分析師張大偉看來，從土地市場走勢不難看出，房地產市場整體依然在調整過程中。比如，從100城賣地金額看，同比下調幅度明顯，在2021年4.87萬億元的基礎上，2022年只有不足3.51萬億元，大部分城市土地成交均明顯下調。與此同時，大部分企業融資難度依然較大，除在少數熱點城市外，拿地非常謹慎。

圖/中指研究院

五、六批次供地超九成地塊底價成交

22城市集中供地是從2021年開始實行的，至今已有兩年時間。據中指研究院統計，2022年集中供地以多批次供應為主，部分城市推出五、六批次集中供地，涉住宅用地1652宗，推出規劃建面約1.65億平方米，同比上一年的約3.4億平方米減少51%。其中，住宅用地成交466宗，成交規劃建面約1.44億平方米，同比減少40.7%，土地出讓金17826.9億元，同比上一年的22803.4億元減少21.8%。

中指研究院土地事業部負責人張凱分析稱，盡管2022年自年初起房地產市場表現較為冷淡，但房企在年初對市場能夠盡快企穩回暖的信心較強，在一批次土拍中表現相對更為積極。從數據來看，2022年一批次供地39%的地塊溢價成交，該比例盡管低于2021年一批次供地的58%，但仍然明顯優于2021年的第二、第三批次。

不過，“自2022年第二批次供地開始，受到房地產市場期房爛尾擔憂、居民收入預期悲觀、房價上漲預期轉弱三重影響，房地產市場在寬松政策下并無顯著改善，房企拿地積極性迅速減弱。在數據層面的反映是，五、六批次供地（目前僅武漢、徐州完成第六批次供地）溢價成交比例已降至7%，超過九成地塊以底價成交。”張凱如是說。

具體到各個城市，從2022年全年來看，土拍熱度較高的城市為深圳、合肥、北京、杭州、上海、廈門等，全年土拍較冷城市則為天津、濟南、 青島、沈陽、長春、無錫、武漢、長沙、鄭州等。

對此，張凱進一步解釋稱，北京、上海、深圳、杭州因其經濟基本面整體較好，新房購買力仍然能夠保持在相對較高的水平，而廈門特別是島內地塊的稀缺性，以及廈門對于全福建高收入人群的吸附能力，讓其走出相對獨立的市場行情。合肥則是因其年初新房庫存不足，房企紛紛希望補倉，使其2022年超額50%完成了全年宅地的供地計劃。而反觀長春、沈陽等城市，至今尚未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地計劃完成率不足三成。

區域土地市場分化預期加劇

值得關注的是，在各種融資利好的政策下，2022年年底，土地市場出現“翹尾”行情。

中指研究院數據顯示，2022年12月，全國300城住宅用地出讓金達6137.09億元，環比增長115.66%，同比下降18.2%。事實上，隨著多城市開啟第四批次集中供地，整體來看土拍市場有所回溫，但仍以重點城市群為主。其中，2022年12月，在住宅用地成交排行榜上，廣州天河區AT0507033地塊成交總價最高，為96億元，建筑規劃面積21萬平方米，成交樓面均價為45915元/平方米，由保利摘得。

對于2023年的土地市場，張曉飛認為，土拍規則仍將采取多批次分散供地，繼續降低土拍門檻，包括減少配建、減少自持、提高限價、降低地價、降低資質要求、降低保證金比例等。與此同時，在廣州、深圳、北京等地，保障性住房用地公開供應成為趨勢。

而在2023年成交總量上，張曉飛表示，雖然房地產市場預期邊際改善，但土地市場熱度難有根本性恢復，市場化運作房企拿地有限，城投等地方國資企業仍將托底拿地，預計2023年全年成交量較2022年有進一步小幅回落。在區域的成交結構上，分化更加明顯，北上深杭仍能維持熱度，部分省會城市或將掉隊。核心城市利潤空間保持10%以上的高位，而非核心城市地價需要重估。

新京報記者 袁秀麗