觀點網(wǎng) 1月3日，上市物業(yè)公司新大正披露了一筆重大資產收購，這同樣是該公司至今最為重要的一次擴張決定。

根據(jù)當天午間公告，新大正稱，其于剛過去不久的12月30日在昆明富力萬達文華酒店召開董事會，審議通過收購云南滄恒投資有限公司80%股權的議案，交易對價7.88億元。其中，收購標的2021年底總資產8.61億元，相當于同期新大正總資產的59%。

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新大正并未透露收購將帶來的規(guī)模增量。觀點新媒體了解，滄恒投資旗下主要資產為云南瀾滄江實業(yè)有限公司，業(yè)務主要集中在物業(yè)服務、建筑工程、機電檢修、水情測報等產業(yè)，管理面積達4000多萬平方米。

收并購被新大正視作戰(zhàn)略目標實現(xiàn)的重要手段，僅過去半年該公司便將業(yè)務范圍擴展至景區(qū)、環(huán)衛(wèi)等領域。最新的收購同樣令新大正繼續(xù)“破圈”，其表示，通過本次收購，公司希望進入門檻較高的能源物業(yè)領域。

利潤同樣不得不成為企業(yè)收購的考量，此前新大正已面臨毛利率的嚴峻挑戰(zhàn)，這同樣促使其在最新收購中設定了利潤承諾。按照約定，滄恒投資未來3年年均凈利潤1.03億元，而新大正過去3年凈利潤均值也僅為1.34億元。

水電站物管

公告顯示，新大正本次重大資產重組的交易方案為，上市公司擬以支付現(xiàn)金方式收購陳昆、董燦輝、羅成勇、葛彬、汪忠雄、肖體良、金克斌、郭云松、李波、魯學明、候建林、楊延慶、董天禹共計13名自然人合計持有的滄恒投資80%股權。

交易完成后，滄恒投資將成為新大正的控股子公司，上述自然人則繼續(xù)持有剩余20%股權。其中滄恒投資間接持有的英大保險0.8734%股權以及會澤磷業(yè)41.8605%股權不在交易范圍之內。

據(jù)觀點新媒體查詢工商信息，收購標的旗下主要全資持股云南安通運達物流有限責任公司以及瀾滄江實業(yè)；其中前者注冊資本1000萬元，成立僅兩年，只有后者成立已22年之久，也是新大正最為重視的核心資產。

瀾滄江實業(yè)成立于2001年9月，注冊資本1.08億元，官網(wǎng)顯示，該公司主要立足云南市場，在西藏、緬甸、柬埔寨也設有下屬分支機構，業(yè)務集中在物業(yè)服務、建筑工程、機電檢修、水情測報、綜合產業(yè)五大產業(yè)，并積極向園林綠化、安保、餐飲服務方面拓展。

具體而言，瀾滄江實業(yè)除了具有國家物業(yè)管理一級資質，還有水利水電施工總承包二級資質，房屋建筑工程、建筑裝飾工程、市政工程承包國家三級資質，以及水利水電機組承裝修試國家二級資質等。該公司服務業(yè)態(tài)包含工業(yè)、商業(yè)、住宅物業(yè)，管理面積達4000多萬平米。

對于上述資產，新大正敲定的交易作價為7.88億元，這也是該公司至今最大一筆收并購。

按2021年財務數(shù)據(jù)計算，收購標的總資產8.61億元，歸母凈資產2.88億元，并實現(xiàn)營業(yè)收入6.12億元；橫向對比，相當于同期新大正對應指標的59%、29.61%、29%，顯示負債管理及創(chuàng)收能力仍不及上市公司。

但新大正于公告中強調收購的數(shù)重目的：一方面收購是實現(xiàn)公司“五五戰(zhàn)略”（2020-2025）目標的重要手段，本次收購可以實現(xiàn)新的突破；一方面，在“深耕重慶、立足西南、拓展全國”的發(fā)展策略下，收購標的將為公司進一步布局云南市場提供良好的支持。

新大正表示，能源物業(yè)作為公建物業(yè)的重要細分領域，未來市場極為廣闊，但新進入壁壘較高，而與此同時，已開發(fā)市場則通常較為穩(wěn)定。收購標的主要業(yè)務為電站物業(yè)服務，屬于能源物業(yè)中細分領域的一種。

“通過前期調研工作，公司認為瀾滄江實業(yè)業(yè)務情況優(yōu)質，現(xiàn)場管理的服務能力、管理水平、經(jīng)營質量較好，能夠承接新大正在新物業(yè)業(yè)態(tài)戰(zhàn)略發(fā)展的任務。”新大正表示，通過本次收購，公司希望進入門檻較高的能源物業(yè)領域。

其還強調，本次收購有助于公司從傳統(tǒng)物業(yè)管理向綜合設施管理的轉型升級。

多元擴張與盈利

公建物業(yè)一直是新大正旨在打造競爭力的領域。早在2021年即“五五戰(zhàn)略”的首年，該公司就曾制定“12345”總體戰(zhàn)略，其中“1”便是指至2025年穩(wěn)居公建物業(yè)第一方陣，“2”則指實現(xiàn)數(shù)字化轉型和城市服務兩個方面突破。

新大正亦在收購報告中表示，上市三年以來，新大正發(fā)展迅速，2022年面對外部不利環(huán)境的嚴峻考驗，公司依然取得較好增長，前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入19.14億元，同比增長約 32.62%。

但其指出，上述經(jīng)營業(yè)績的達成主要依靠內生，還需要在“內生”活力持續(xù)增強的同時，輔以“外延”齊步快跑。

數(shù)據(jù)顯示，截至去年6月底，新大正運營項目共470個，較2021年同期增長65個，增幅16.05%；期末公司擁有項目類型最多的是公共、辦公項目，分別為106個、197個，較年初增長32.50%、30.46%。

同時自去年下半年以來，“外延”式擴展一直未有停止，包括8月下旬將經(jīng)營范圍新增名勝風景區(qū)管理、城市公園管理、洗染服務等；在4月完成9700萬元收購四川民興物業(yè)后，11月初再度完成收購四川和翔環(huán)保等。

值得注意的是，無論是四川民興物業(yè)還是四川和翔環(huán)保，都是新大正走出大本營重慶后，在四川這一目標市場順利立足的舉措。加上早期已進入貴州省物管市場，現(xiàn)如今該公司于西南區(qū)域對云南市場發(fā)起擴張已成為戰(zhàn)略重心之一。

這也能解釋最新收購的滄恒投資與上市公司的互補性。新大正表示，在此基礎上，公司在西南區(qū)域的項目管理規(guī)模“將快速擴大”。

而從盈利視角觀察，過往新大正的擴張項目總體都需要相當一段時間的培養(yǎng)投入時期。2022年上半年，該公司的成熟項目（1年以上）、新進項目（1年以內）毛利率分別為18.47%、12.23%，較上年底分別下跌1.09個點、0.37個點；其中重慶以外區(qū)域毛利率僅有15.10%，低于大本營的毛利率20.03%。

于是新大正陷入擴張的怪圈之中：愈擴張，毛利率就愈低。去年中期公司總毛利率17.18%，較上年底下跌1.47個點，創(chuàng)下新低主要由于相應拓展支撐投入和新進項目前期投入增加。而前三季度，毛利率進一步下降至17.08%左右。

在最新收購之中，新大正對于至今最大規(guī)模的收并購也謹慎地設定了業(yè)績對賭條件：2022-2024年度，收購標的的承諾凈利潤分別為8400萬元、1.01億元、1.226億元，年平均盈利1.03億元，年復合增長率20.81%，否則出售方將承擔相關補償金額。

相比之下，2019-2021年度，新大正年平均歸母凈利潤也僅有1.34億元，這相當于通過收購可以增厚相當高的凈利潤；去年三季度，該公司歸母凈利潤1.48億元，同比增長26.15%。

但新大正還需要顧慮場外的干擾因素，其在收購報告中約定，業(yè)績承諾期內收購標的及子公司因涉及的17個案件發(fā)生損失，出售方也將承擔。

其中包括與云南城投(600239)之間的合同糾紛，源于2011年1月，云南城投原約定開發(fā)昆明北部山水新城上壩城中村改造項目，但最終未能全面履約，且未歸還有關代建預購款予瀾滄江實業(yè)，后者選擇起訴。截至目前，瀾滄江實業(yè)已收到相關預購款、違約金等共計3.91億元。