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2021年下半年房地產(chǎn)市場行情急轉(zhuǎn)直下，不僅成交顯著縮量，房價也開始由增轉(zhuǎn)降。2022年至今，中央持續(xù)加碼穩(wěn)地產(chǎn)，既給企業(yè)紓困，防范并化解企業(yè)償債風(fēng)險，又給市場減壓，各地刺激購房需求的政策不斷出臺。

多方因素的對沖激蕩下，今年的房地產(chǎn)市場機遇與風(fēng)險并存，行業(yè)迎來全新挑戰(zhàn)。與此同時，低位運行的經(jīng)濟增長，難以破解對房地產(chǎn)的慣性依賴，房地產(chǎn)行業(yè)仍是中國經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的“壓艙石”。面對行情的波動，一面化解由此帶來的影響，一面尋求更大發(fā)展空間，才是房企可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

樓市分化時代，房企前瞻布局都市圈

在樓市告別普漲的時代，圍繞城市群進行發(fā)展成為新的邏輯。截至目前，發(fā)改委已批復(fù)京津冀協(xié)同發(fā)展、長三角一體化、粵港澳大灣區(qū)等19大城市群，以及南京都市圈、成都都市圈、重慶都市圈等6大都市圈。不難發(fā)現(xiàn)，19大城市群、6大都市圈乃是中國經(jīng)濟的發(fā)展高地，GDP總量、常住人口規(guī)模等全面領(lǐng)先，經(jīng)濟發(fā)展的先發(fā)優(yōu)勢明顯。市場需求有支撐，未來有望成為房地產(chǎn)市場的核心載體。

城市群及都市圈內(nèi)部將逐步實現(xiàn)一體化，不僅核心城市繼續(xù)做大、做強，房地產(chǎn)市場具備較強韌性，而且衛(wèi)星城市也將進入發(fā)展快車道，房地產(chǎn)市場猶存發(fā)展空間。

在國家培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的大背景下，京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)成為中國經(jīng)濟的三大主引擎。從近年來龍頭房企區(qū)域布局的變化以及土地儲備來看，深耕都市圈成為龍頭房企重要的戰(zhàn)略選擇，其中京津冀仍然是房企布局的重中之重。

2014年，“京津冀一體化”上升為國家級戰(zhàn)略。作為中國三大核心經(jīng)濟圈之一，圍繞著“政治中心”，環(huán)京市場的動向，一直受到地產(chǎn)屆的高度關(guān)注。黨的二十大報告中提出，“促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展”“推進京津冀協(xié)同發(fā)展”“高標準、高質(zhì)量建設(shè)雄安新區(qū)”。站在新的歷史節(jié)點，京津冀協(xié)同發(fā)展正走向更高水平。

盡管近年來的嚴厲調(diào)控使京津冀樓市迅速降溫，但京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略下的政策利好為區(qū)域經(jīng)濟注入強大動力，也為房企帶來巨大吸引力。

搶灘京津冀，各大房企群雄逐鹿

在京津冀房地產(chǎn)市場中，近幾年環(huán)京市場因為嚴厲的調(diào)控政策，市場格局發(fā)生了劇烈的變化，逐漸形成外部龍頭房企與京津冀本土大鱷分庭抗禮之勢。

近一輪環(huán)京樓市大調(diào)整的起點可以追溯到2017年年中。2017年6月，北三縣全域啟動了限購，隨后樓市急轉(zhuǎn)而下。環(huán)京樓市在銷售、資金、監(jiān)管等諸多方面都面臨了很大的下行壓力，2019年-2022年10月環(huán)京樓市成交量持續(xù)下挫，庫存量攀至高位。2021年以來從流動性危機到信用危機，部分房企深陷困。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞環(huán)京投資決策系統(tǒng)

當悲觀情緒在市場蔓延，政策面呈現(xiàn)轉(zhuǎn)機，也許就意味著市場底部的探明。在行業(yè)下行的趨勢下，房企的發(fā)展思路從“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”，這也給發(fā)展穩(wěn)健的房企提供了彎道超車的機會。

在2022年1-9月環(huán)京都市圈房企銷售排行榜中，前三甲分別被保定本土企業(yè)愛情地產(chǎn)、品質(zhì)標桿房企石榴置業(yè)以及“宇宙房企”碧桂園占據(jù)，三家企業(yè)銷售總額占前十強銷售總額近五成。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞環(huán)京投資決策系統(tǒng)

以品質(zhì)促增長，穿越周期穩(wěn)健發(fā)展

從“快速擴張”到“穩(wěn)健發(fā)展”，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別了“高周轉(zhuǎn)”“高負債”“高杠桿”為代表的發(fā)展模式，步入“高品質(zhì)發(fā)展時代”。黨的二十大報告中，住房制度相關(guān)內(nèi)容是在“增進民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”的大框架下進行，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，對比來看，在保民生的基礎(chǔ)上，提品質(zhì)也是重要的內(nèi)容。換而言之，住房制度改革要兼顧保民生和提品質(zhì)雙重目標。因此，滿足人民美好生活的需要、高品質(zhì)改善性住房，或?qū)⒊蔀槲磥矸科蟠┰绞袌鲋芷凇⒎€(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵。

以1-9月環(huán)京都市圈房企銷售排行榜榜眼石榴置業(yè)為例，自2009年在北京城市副中心通州推出首個住宅項目K2海棠灣以來，經(jīng)過十余年的探索與創(chuàng)新發(fā)展，精研不同人群對于住宅的需求特點，逐漸形成以春江系、府系、院系三大住宅產(chǎn)品系。憑借不斷升級的產(chǎn)品品質(zhì)以及創(chuàng)新迭代的人居作品，石榴置業(yè)多個在售項目受到市場的追捧。2022年1-9月項目銷售排行榜中，文安智慧新城以8.98萬㎡位列首位；石榴湖山春曉則以4.6億元的銷售額成為固安最受關(guān)注的樓盤；保定春江錦上自開盤以來，也以高品質(zhì)的創(chuàng)新產(chǎn)品，成為保定人居封面作品。

以品質(zhì)促增長，以穩(wěn)健保發(fā)展。得益于優(yōu)秀的項目開發(fā)運營，石榴置業(yè)行穩(wěn)致遠，財務(wù)健康，屬于“綠檔”優(yōu)質(zhì)房企。目前，石榴置業(yè)足跡已覆蓋北京、上海、天津、南京等全國30余個城市，項目涵蓋中高端住宅產(chǎn)品以及一線城市綜合體。近日，在其深耕的京津冀市場，石榴將保定主城區(qū)又一地塊收入囊中，三度占位保定內(nèi)城核心板塊。作為少數(shù)依舊活躍在土拍市場的民營房企，石榴在行業(yè)承壓、流動性困境頻發(fā)的當下，不僅實現(xiàn)“三道紅線”全達標，穩(wěn)居綠檔，還保持了經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)三年半為正的記錄，彰顯了良好的經(jīng)營能力。

當前，人民群眾對住房的需求已經(jīng)從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，在本輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整周期下，市場端呈現(xiàn)出明顯的差異化。以產(chǎn)品決定增長以品質(zhì)決定速度，或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)行業(yè)未來的趨勢。