記者采訪的多名業內專家表示，穩樓市要從供需兩側發力，供給端要暢通房企尤其是民營房企的融資渠道，需求端則要提振居民對樓市、對未來的收入的積極預期，這兩點是提高居民入市意愿的關鍵。

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時隔一周，監管部門再次發聲穩地產！

2022年11月21日，人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會，研究部署金融支持穩經濟大盤政策措施落實工作。

會議強調，要全面落實房地產長效機制，因城施策實施好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。保持房地產融資平穩有序，穩定房地產企業開發貸款、建筑企業貸款投放，支持個人住房貸款合理需求，支持開發貸款、信托貸款等存量融資在保證債權安全的前提下合理展期。用好民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”）支持民營房企發債融資。完善保交樓專項借款新增配套融資的法律保障、監管政策支持等，推動“保交樓”工作加快落實，維護住房消費者合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。

同日，人民銀行行長易綱在2022年金融街(000402)論壇年會上講話稱，房地產業關聯很多上下游行業，其良性循環對經濟健康發展具有重要意義。當前房地產市場出現了一些調整，我們配合有關部門和地方政府，“一城一策”用好政策工具箱，降低了個人住房貸款利率和首付比例，支持剛性和改善性住房需求。針對前期一些房企風險暴露導致逾期交房，我們出臺了2000億元“保交樓”專項借款，支持已售住房的建設交付，并研究設立了鼓勵商業銀行支持“保交樓”結構性政策工具。最近我們擴大了支持民企發債的“第二支箭”，為民企發債提供風險分擔，民營房地產企業也在支持范圍以內。

圖片來源：視覺中國

房地產亟待“軟著陸”

11月以來，穩樓市政策頻出。11月8日，交易商協會發布《“第二支箭”延期并擴容 支持民營企業債券融資再加力》，推出針對包括房地產企業在內的民營企業發債融資計劃，預計規?？蛇_2500億元，后續視情況進一步擴容。11月11日，央行、銀保監會印發《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，從房地產融資、保交樓、風險處置、消費者權益、金融管理政策和住房租賃等六大方面出臺十六條具體措施。11月14日，銀保監會、住建部、人民銀行聯合發布了《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》,允許商業銀行按市場化、法治化原則，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

政策密集出臺背后，是我國房地產市場尚未走出底部區間的現實?？紤]到政策生效一般有一定的滯后性，穩樓市組合拳的效果仍然有待進一步觀察。國家統計局11月15日公布的數據顯示，1-10月份，全國房地產開發投資113945億元，同比下降8.8%；其中，住宅投資86520億元，下降8.3%。1-10月份，商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%，其中住宅銷售面積下降25.5%。商品房銷售額108832億元，下降26.1%，其中住宅銷售額下降28.2%。

東方金誠首席宏觀分析師王青對21世紀經濟報道記者表示，數據顯示，近期房地產市場持續處于低迷狀態，不僅樓市“金九銀十”成色不足，而且進入11月以來，樓市筑底走勢仍在延續。就宏觀經濟而言，除疫情帶來的短期波動外，房地產低迷是2021年下半年以來經濟下行壓力的一條主線。接下來為引導房地產市場盡快實現軟著陸，除強化“保交樓”等供給端支持外，持續下調居民房貸利率，推動樓市企穩回暖是關鍵所在，而且具有較強的緊迫性。這也是四季度及明年初穩增長、防控風險的一個主要發力點。在他看來，盡管11月份1年期和5年期LPR報價均維持不變，但與房貸利率掛鉤的5年期LPR年內仍有下調空間。

穩樓市重在穩預期

樓市回暖的關鍵究竟是什么？記者采訪的多名業內專家表示，穩樓市要從供需兩側發力，供給端要暢通房企尤其是民營房企的融資渠道，需求端則要提振居民對樓市、對未來的收入的積極預期，這兩點是提高居民入市意愿的關鍵。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，房地產“金融16條”和央行“第二支箭”旨在推動房地產融資環境正?；?，重點要加大對民營房企的融資支持，這對恢復和穩定房地產全鏈條各項融資、保障開發和竣工所需資金到位至關重要。

另一方面，階段性下調房貸利率下限、調整部分熱點城市的限購限貸政策、降低首付比例等相關舉措都有利于刺激居民的購房需求，但至關重要的一點是，老百姓(603883)對未來收入和工作前景的積極預期迫切需要恢復，這是房地產需求端回暖的關鍵一環。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜對記者指出，今年以來，房地產市場深度調整，購房者、房企市場預期均偏弱，供需兩端表現均不及預期。一方面，我國中長期住房需求釋放動力減弱，房地產行業正在告別高速增長的時代。另一方面，短期多個因素亦制約著行業恢復，一是宏觀經濟下行壓力下，居民收入預期降低，購房意愿下降；二是多地疫情反復，在客觀上對樓市交易產生不利影響；三是在市場下行階段，部分城市出現房價下跌預期，加重購房者觀望情緒；四是購房者對期房爛尾的擔憂并未完全消失；五是部分城市政策存在放松預期，購房者觀望情緒較重。

陳文靜認為，盡管當前樓市氛圍仍顯沉重，但政策傳導到需求端的積極效用會逐步顯現。11月以來多個監管部門接連釋放重磅利好，為房企、購房者提供更多資金支持，對修復供需兩端市場信心將起到積極作用。短期來看，市場回暖的關鍵仍在于需求端置業信心和預期的恢復，而需求端預期好轉仍依賴于宏觀經濟的修復、防疫形勢的變化等方面。

她預計，隨著樓市利好政策的持續落地，供需兩端政策優化疊加防疫政策改善，或將帶動市場信心進一步恢復，但傳導到需求端仍需時間，短期市場依然有壓力，未來宏觀經濟、疫情因素等逐漸好轉后，市場有望逐漸企穩。

事實上，樓市的積極信號也正在逐步顯現。上周美的置業、新城控股(601155)獲得交易商協會融資支持，分別申請的150億元儲架式融資已獲受理，成為繼龍湖集團之后，第二、三家獲得交易商協會融資支持的民營房企。此外，上周5家公司發布境內債，包括華潤置地、招商蛇口(001979)及其他地方城投公司。

有意思的是，正是在樓市低迷的今年，包括黑石集團在內，貝萊德、大和房屋、易商紅木、凱德、博楓等知名國際開發商、資管公司，加速在中國拿地、布局項目，投資路徑涉及寫字樓、商業CBD中心、長租公寓、物流園區、舊城改造等多個領域。除此之外，外資還開始在土地市場拿地，在債券市場收購出險房企境外債以及低吸高拋房企股票以套利?？紤]到中國房地產市場目前仍然低迷，外資頻頻出手被一些人認為是“抄底”行為，但也有業內人士認為這是中國房地產市場即將走出底部的信號。

針對外資對我國地產行業的積極布局，中指研究院企業事業部研究負責人劉水向記者解讀稱，外資機構具有較強跨周期經營能力。具有潛在的盈利價值是外資進場投資的根本標準，主要整體市場穩定、行業具有發展潛力、當前資產價格有優勢等都是評判標準。此外，外資具有全球化視野，經歷過多個國家房地產市場周期變化，善于跨周期經營，規避周期性風險，在市場低迷期積極進入。

（作者：唐婧 編輯：曾芳）