撰文|張銀銀&編輯|欣欣然

這是一次一周前提前“預(yù)告”又十分意外的降息。

就當(dāng)所有人都覺得央行油門不能隨便轟時(shí)，杠桿游戲此前也這么認(rèn)為，并寫了一個(gè)文章《央行的油門加不動(dòng)了！》（2022年8月11日）。2022年8月15日上午，央行就回懟市場(chǎng)：MLF和公開市場(chǎng)逆回購的中標(biāo)利率降低10個(gè)基點(diǎn)。

【資料圖】

政策利率降低后，8月LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率），各界都明白，99%要跟著調(diào)整。

果不其然，8月22日（周一），1年期LPR調(diào)整為3.65%，5年期以上LPR調(diào)整為4.3%。分別下降5個(gè)BP（基點(diǎn)，下同）、15個(gè)BP，7月LPR分別為3.70%、4.45%。

長(zhǎng)端LPR降幅，大于短端LPR，“非對(duì)稱下調(diào)”嗎，為何如此操作？

其實(shí)不用杠桿游戲多解釋，桿友都懂。沒辦法，大家都懂的廢話我也得說幾句，形勢(shì)要命啊。

1

央行真的是拼了

如上圖，一目了然，這是2022年以來1年期LPR的第二次下調(diào)，而5年期以上LPR則是第三次下調(diào)。

2022年1月，1年期、5年期LPR分別下調(diào)10BP和5BP。

5月，央行毫無操作的背景下，單獨(dú)將5年期LPR下調(diào)15BP，那一次的降幅，為L(zhǎng)PR利率改革以來最大降幅。

時(shí)隔3個(gè)月，5年期LPR再次下調(diào)15個(gè)BP。

你說猛不猛？

為什么這么猛？杠桿游戲總結(jié)起來大概3點(diǎn)：

第一，7月經(jīng)濟(jì)和就業(yè)數(shù)據(jù)的直接壓力。我們國統(tǒng)局是這么說的：

7月份國民經(jīng)濟(jì)延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢(shì)……

不過詳細(xì)的數(shù)據(jù)是，7月，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)3.8%，比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比增長(zhǎng)0.38%。

應(yīng)該說馬馬虎虎，談不上多好，也沒更差。

7月，全國服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比增長(zhǎng)0.6%，比上月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。

7月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額35870億元，同比增長(zhǎng)2.7%，比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比增長(zhǎng)0.27%。

1-7月，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）319812億元，同比增長(zhǎng)5.7%，比1-6月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；

7月環(huán)比增長(zhǎng)0.16%。分領(lǐng)域看，基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長(zhǎng)7.4%，制造業(yè)投資增長(zhǎng)9.9%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降6.4%。

在所有經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中，固投增速算是很可以了。進(jìn)出口當(dāng)然也可以，杠桿游戲省略。

然后，1-7月，全國城鎮(zhèn)新增就業(yè)783萬人。7月，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.4%，比上月下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。本地戶籍人口調(diào)查失業(yè)率為5.3%；外來戶籍人口調(diào)查失業(yè)率為5.5%，其中外來農(nóng)業(yè)戶籍人口調(diào)查失業(yè)率為5.1%。

16-24歲、25-59歲人口調(diào)查失業(yè)率分別為19.9%、4.3%。

31個(gè)大城市城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.6%。

對(duì)，沒有看錯(cuò)，年輕人調(diào)查失業(yè)率數(shù)據(jù)就是這樣，又創(chuàng)新高了。

你說著急不著急？

7月，全國居民消費(fèi)價(jià)格（CPI）同比上漲2.7%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.5%。

之前杠桿游戲也有些，在食品煙酒價(jià)格中，糧食價(jià)格上漲3.4%，鮮菜價(jià)格上漲12.9%，鮮果價(jià)格上漲16.9%，豬肉價(jià)格上漲20.2%。

7月，全國工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格同比上漲4.2%，漲幅比上月回落1.9個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降1.3%。

綜上，經(jīng)濟(jì)還是有點(diǎn)壓力，年輕人調(diào)查失業(yè)率再創(chuàng)新高必須重視，CPI開始提升，開始掣肘、威脅經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

那么，從利率角度繼續(xù)降低企業(yè)、購房者負(fù)擔(dān)，刺激刺激是人之常情。

第二，金融數(shù)據(jù)很不好看，資金躺平。我們看到“社融塌方”、貸款大幅少增……

8月12日，央行公布的7月數(shù)據(jù)，超乎市場(chǎng)預(yù)期。

雖然，7月末廣義貨幣(M2)余額257.81萬億元，同比增長(zhǎng)12%，增速分別比上月末和上年同期高0.6個(gè)和3.7個(gè)百分點(diǎn)，但是：

1）7月人民幣貸款增加6790億元，同比少增4042億元。

分部門看，住戶貸款增加1217億元，其中，短期貸款減少269億元，中長(zhǎng)期貸款增加1486億元。

而上半年人民幣貸款增加13.68萬億元，同比多增9192億元。

分部門看，住戶貸款增加2.18萬億元，其中，短期貸款增加6209億元，中長(zhǎng)期貸款增加1.56萬億元。

也就是說，上半年每個(gè)月人民幣貸款平均增加2萬多億元。住戶貸款每月平均增加3600多億元。

如果這樣一比較，知道7月有多慘了。

比如隨便再看一個(gè)月。

5月份人民幣貸款增加1.89萬億元，同比多增3920億元。

分部門看，住戶貸款增加2888億元，同比少增3344億元，其中，短期貸款增加1840億元，中長(zhǎng)期貸款增加1047億元。

也就是說5月貸款數(shù)據(jù)其實(shí)也不好看，但即便如此，也比7月好太多。

2）初步統(tǒng)計(jì)，2022年7月社會(huì)融資規(guī)模增量為7561億元，比上年同期少3191億元。

同樣，杠桿游戲看6月數(shù)據(jù)，社會(huì)融資規(guī)模增量為5.17萬億元，比上年同期多1.47萬億元。

我的天，這數(shù)字不敢看，特殊不多說。

隨便再看下5月吧。

初步統(tǒng)計(jì)，2022年5月社會(huì)融資規(guī)模增量為2.79萬億元，比上年同期多8399億元。

面對(duì)這些數(shù)字，杠桿游戲無話可說。

水放出來驚人，如上文所述，7月末，我國廣義貨幣(M2)余額257.81萬億元，同比增長(zhǎng)12%——這個(gè)數(shù)字比我們GDP、經(jīng)濟(jì)增速高出了多少了，大家算一下。

但是我們看經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呢……

水多看來不一定管用了。

但是沒水肯定萬萬不行。你說央行能咋辦？

央行能做的說到底，就是在水量和利率價(jià)格上做文章。

引導(dǎo)市場(chǎng)利率進(jìn)一步下行。為個(gè)人和企業(yè)進(jìn)一步降低利率負(fù)擔(dān)，以刺激大家投資、生產(chǎn)和購房。

第三，7月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)繼續(xù)悲催。房地產(chǎn)的各項(xiàng)宏觀數(shù)據(jù)，杠桿游戲完全不想一一列舉。隨便看下面圖吧。

能找到幾個(gè)為正的數(shù)據(jù)嗎？

上圖不夠直接，我們看個(gè)曲線，如下圖。

上圖是地產(chǎn)開發(fā)投資，我們看下銷售指標(biāo)。

我的天。

都這樣了，不刺激咋行？

對(duì)了，據(jù)說7月全國房?jī)r(jià)均價(jià)又過萬元/平米了，但建立在奇葩的數(shù)據(jù)之上。

具體到大中城市：

7月一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比微漲，二三線城市環(huán)比整體呈降勢(shì)。

70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有40個(gè)和51個(gè)，比上月分別增加2個(gè)和3個(gè)。

70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降城市有48個(gè)，個(gè)數(shù)與上月相同；二手住宅銷售價(jià)格同比下降城市有61個(gè)，比上月增加4個(gè)。

對(duì)了，動(dòng)不動(dòng)還有宣布棄貸的。

多的不說，就這3點(diǎn)，LPR你說該不該降？當(dāng)然，我也有個(gè)問題，如果別人不斷加息，我們不斷降息，起色還是有限，最終物價(jià)又逐步上來，又該咋整？

2

首套房貸利率已低于2009年，你買不買房？

利率低到這個(gè)地步，買不買？

這個(gè)問題，在杠桿游戲看來特別簡(jiǎn)單，根本不值得思考，根據(jù)你需求和收入預(yù)期來決定即可。

假設(shè)你需要房子，無論剛需還是改善；同時(shí)工作可以，或者收入還行，或許還有點(diǎn)儲(chǔ)蓄，對(duì)未來也有信心，沒有別的其他大資金支出。

滿足這2點(diǎn)，這么低的利率為啥不買？多數(shù)地方的房貸利率，不管首套還是二套，實(shí)際上都已經(jīng)很低了，或者可以很低。

圖表來源|中指數(shù)據(jù)（特此感謝）

此前，一些地方首套房貸利率已降至4.25%左右，加之本次五年期LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，首套房貸利率或許最低的已經(jīng)到4.1%左右。

2009年，刺激大家買房，利率打七折也要4.156%左右。

即，今天的房貸利率，最低已經(jīng)比2009年時(shí)還低。

有很多朋友計(jì)算，如果100萬元、貸款30年、等額本息，LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，月供減少80多元，累計(jì)30年的話，可以少還3萬多元。

有朋友說未來繼續(xù)降低怎么辦？我是不是買早了。

我想說你的來年房貸利率，每年會(huì)根據(jù)頭一年12月的LPR變動(dòng)的，所以怕什么，就算吃虧能虧幾個(gè)月的利息，幾百塊算啥。

對(duì)了，我們注意此次非對(duì)稱降息，1年期LPR降幅較小，5年期以上LPR報(bào)價(jià)降幅更大，你說什么貸款超5年？

多數(shù)不就是房貸，支持購房者的目的昭然若揭。

當(dāng)然，當(dāng)樓市行情不好時(shí)，期待進(jìn)一步降息心態(tài)的人很多。

誰都覺得樓市不好，要求著我買房吧，那就降低利率、或者降低房?jī)r(jià)打折啥的，所以觀望的人較多。

話說回來，國外普遍加息，物價(jià)壓力也在增大，連晴高溫進(jìn)一步刺激物價(jià)，你說進(jìn)一步多輪降息，央行也難啊。

如杠桿游戲上文所述，2022年以來，5年期LPR累計(jì)下降35個(gè)基點(diǎn)了，這個(gè)力度很大了。

不過降低房貸利率的辦法很多，除了LPR的調(diào)整，在減點(diǎn)上做文章同樣可以，這個(gè)比較靈活。

當(dāng)然，銀行要考慮收益、資金成本。

3

房地產(chǎn)會(huì)有起色嗎？

從理論上說：

第一，目前到這個(gè)程度了，5月的復(fù)蘇又被打斷，夏天過完，有一定起色是正常的。

第二，利率不管是LPR還是減點(diǎn)等方式，房貸利率或許都還有刺激空間。

圖表來源|21（特此感謝）

第三，總有一些地方全力以赴拼經(jīng)濟(jì)，有錢了要買，有部分人先買起來。

第四，從上至下、各部門、系統(tǒng)都在鼓勵(lì)買，就差說“炒房好”，無論如何還是可以促進(jìn)一些銷售。

同時(shí)，我們也要看到：

第一，7月數(shù)據(jù)不好的城市再次增加。

第二，抗疫各種干擾很多。

第三，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、就業(yè)壓力，導(dǎo)致很多人不敢買。

我們甚至看到一個(gè)現(xiàn)象，利率進(jìn)一步下滑，企業(yè)和個(gè)人購房者思考，以前的債務(wù)得抓緊還啊，不還吃虧。借新還舊也可以，總之先還了再說？

房奴不騙房奴，杠桿游戲自己也是。

至于是否利用目前的低利率借點(diǎn)出來干啥？我很猶豫，桿友你呢？

其實(shí)地產(chǎn)這玩意，要火，就是得讓人看到發(fā)財(cái)效應(yīng)。這話不應(yīng)該說，但現(xiàn)實(shí)就是這么殘酷。

問題是，現(xiàn)在要再炒一輪，真不知道怎么收?qǐng)隽恕?/p>

房地產(chǎn)逐步松綁實(shí)際1年了，利率降到這個(gè)地步了，各地的刺激、鼓勵(lì)其實(shí)非常多了，居然還起不來，簡(jiǎn)直了。

從8月LPR的操作中，杠桿游戲覺得說明決策部門的猶豫和擔(dān)憂。

我們注意看，此次LPR降幅較大的是5年期，但再怎么低，利率也比1年期高不少。

反過來，1年期只降低了較小幅度，這其實(shí)一方面要考慮銀行、金融機(jī)構(gòu)利潤；同時(shí)也是怕短貸利率過低，各種資金套利——未必促進(jìn)經(jīng)濟(jì)，反倒制造金融風(fēng)險(xiǎn)。

圖表來源|金融監(jiān)管研究院（特此感謝）

類似的謹(jǐn)慎和細(xì)節(jié)考慮，說明決策部門非常清楚，利率無小事。

上文杠桿游戲更多談購房者、利率、各方的松綁和刺激，其實(shí)房地產(chǎn)形勢(shì)要緩解，還有重要一環(huán)，那就是房企。

8月19日下午，交易商協(xié)會(huì)再次召集多家民營房企召開座談會(huì)，探討通過中債增進(jìn)公司增信支持的方式支持民營房企發(fā)債融資。

此前監(jiān)管層至少計(jì)劃為6家房企：龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)(600383)、碧桂園、旭輝控股、新城控股(601155)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等推動(dòng)房企擔(dān)保性發(fā)債。

最新的報(bào)道說，可能參與主體是向市場(chǎng)開放的，并非經(jīng)選定才可以參與。

據(jù)說，中債信用增進(jìn)投資股份有限公司將為這些標(biāo)準(zhǔn)化融資業(yè)務(wù)提供直接擔(dān)保。

近10來個(gè)月左右，民營房企暴雷多，借錢難，如何解決這個(gè)問題關(guān)系很大——如果一方面銷售略有改善，同時(shí)信用還行的企業(yè)可以順利借到錢，那么或許可以實(shí)現(xiàn)時(shí)間換空間。

對(duì)了，杠桿游戲要多說一句，既然利率這么低，如果房企的融資成本也可以跟著下行，比如置換一些債務(wù)，這本身也是極大支持。

不管怎么說，房地產(chǎn)要有起色，最基本的是銷售。

而銷售一定程度回升，不僅僅靠利率、刺激等，得讓很多人有信心、有工作、有穩(wěn)定收入，不能人上班、出門都難。

本文未標(biāo)注出處的財(cái)務(wù)圖表，均源自央行、國統(tǒng)局

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