觀點(diǎn)指數(shù) 8月22日，金茂服務(wù)管理層召開了2022年中報(bào)業(yè)績會，取得了在行業(yè)中十分亮眼的業(yè)績。

(資料圖)

在金茂服務(wù)的整體規(guī)模取得跨越式發(fā)展的同時，毛利率及貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)等指標(biāo)也維持在健康及合理水平，在手現(xiàn)金仍然充沛。同時，其收入結(jié)構(gòu)也得到了大幅優(yōu)化，社區(qū)增值服務(wù)收入的絕對值與總體占比都得到大幅提升。

社區(qū)增值服務(wù)是金茂服務(wù)上半年高增速的重要支撐之一，金茂服務(wù)在此領(lǐng)域已有所鋪墊和成就，未來預(yù)計(jì)將會成為其業(yè)績增長點(diǎn)的重要一級。

逆行業(yè)周期的高增速

金茂服務(wù)于今年3月10日在香港聯(lián)交所主板上市，上市以來，恰逢港股物業(yè)服務(wù)板塊下行周期，因此金茂服務(wù)自身在資本市場的表現(xiàn)并不突出，但若在物管行業(yè)中橫向比較則并未落入下風(fēng)。

雖然二級市場方面有受一定壓制，但金茂服務(wù)自身成色較為優(yōu)質(zhì)，其背靠穩(wěn)健國資，母公司兼地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方中國金茂在國內(nèi)擁有較多的高端物業(yè)項(xiàng)目及儲備。金茂服務(wù)也因而整體服務(wù)項(xiàng)目都偏向中高端，其2020年在管物業(yè)的平均物業(yè)管理費(fèi)達(dá)5.4元/平方米/月，顯著高于行業(yè)平均水平。

從金茂服務(wù)發(fā)布的上半年業(yè)績出發(fā)，上市以來，金茂服務(wù)的規(guī)模進(jìn)一步取得跨越式的增長，截至2022年6月30日，金茂服務(wù)在管面積翻倍，較去年同期的1990萬平方米上漲129%達(dá)到4550萬平方米，合約面積也增長了57.8%至6960萬平方米。

另外，根據(jù)招股書，2018-2020年間，金茂服務(wù)在管面積的CAGR約為31.7%，可見其上市后提速明顯。截至2022年中期，其合約在管比約為1.53，意味著后續(xù)仍存在充分的項(xiàng)目釋放空間。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，金茂服務(wù)上半年?duì)I業(yè)收入10.97億元，同比增長59.9%，凈利潤同比增長94%達(dá)到1.7億元，貿(mào)易應(yīng)收賬款則有較大漲幅，同比增長62.4%至6.73億元，不過與其上半年的業(yè)績增幅基本保持一致，可以認(rèn)為其貿(mào)易應(yīng)收款的增長處于合理范圍內(nèi)。

除此以外，金茂服務(wù)上半年毛利率32.5%也基本維持在往期，高于上市物企毛利率29%的平均水準(zhǔn)。另外，雖然金茂服務(wù)今年6月曾花費(fèi)4.5億元收購了首置物業(yè)，但截至年中的在手現(xiàn)金仍然充沛，達(dá)10.4億元，疊加物管企業(yè)的穩(wěn)定現(xiàn)金流（金茂服務(wù)自身上半年經(jīng)營活動現(xiàn)金流約為同期凈利潤的1.6倍），足夠支撐后續(xù)的收并購和戰(zhàn)略投資等活動。

受房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險提升及流動性壓力等因素影響，2022上半年的物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展風(fēng)云變幻，而在業(yè)績增速普遍放緩的各物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，金茂服務(wù)的上半年的業(yè)績可謂十分突出。

上半年增長拆解

從項(xiàng)目角度來看，金茂服務(wù)截至2022年6月30日的管理面積為4548萬平方米，其中39%即1789萬平方米為第三方項(xiàng)目，相比2021年底的1242萬平方米的三方項(xiàng)目增加約547萬平。值得注意的是，金茂服務(wù)上半年收購并表首置物業(yè)，經(jīng)過半年的時間還有部分合約項(xiàng)目得以釋放。截至2021年底，該標(biāo)的企業(yè)在管面積280萬平方米，合約面積711萬平方米。，

而從業(yè)務(wù)層面來看，金茂服務(wù)目前共有3條業(yè)務(wù)線，分別是基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)以及社區(qū)增值服務(wù)，上半年收入占比分別為49.3%、28.3%以及22.4%，而同比增速則分別為45.8%、221.3%以及30.1%。

細(xì)分而言，金茂服務(wù)的基礎(chǔ)物管收入增速與整體收入增速基本保持一致，而非業(yè)主增值服務(wù)與整體營收相比則增速有所放緩，非業(yè)主增值服務(wù)主要是與地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行的業(yè)務(wù)，包含案場服務(wù)，前期規(guī)劃以及設(shè)計(jì)服務(wù)等，該部分營收占比的降低對物企而言客觀上是對收入結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

另一個角度來看，金茂服務(wù)的非業(yè)主增值服務(wù)在絕對值上實(shí)現(xiàn)了一定規(guī)模的增長，另外中國金茂對金茂服務(wù)保持了一定力度的業(yè)務(wù)輸送力度，預(yù)計(jì)未來一段時間內(nèi)可能也會給予金茂服務(wù)持續(xù)的相關(guān)業(yè)務(wù)支撐，保證業(yè)績的實(shí)現(xiàn)。

社區(qū)增值服務(wù)則是金茂服務(wù)2022上半年的業(yè)績亮點(diǎn)，金茂服務(wù)今年上半年社區(qū)增值服務(wù)同比增幅高達(dá)221.3%，收入占比則提升11.2個百分點(diǎn)達(dá)到22.4%，在全年的業(yè)績增長中起到了舉足輕重的作用。

行業(yè)中來看，社區(qū)增值服務(wù)本身是物業(yè)服務(wù)企業(yè)近年發(fā)展的重要抓手之一。根據(jù)2021年上市物企年報(bào)統(tǒng)計(jì)可得，2021全年41家上市物企社區(qū)增值服務(wù)收入達(dá)251.75億元，均值達(dá)6.14億元，同比增長69.89%，高于同期總營業(yè)收入、物業(yè)管理服務(wù)收入和非業(yè)主增值服務(wù)的收入增速。

目前物業(yè)企業(yè)所提供的服務(wù)更偏向于“收租式”的后勤服務(wù)，若意圖尋找更多市場空間，社區(qū)增值服務(wù)將是物企向“商業(yè)消費(fèi)服務(wù)”模式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。事實(shí)上，目前社區(qū)增值服務(wù)這一賽道本身開發(fā)尚不完全，存在較大的盈利和創(chuàng)新空間，包含經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、美居、文化教育、家政等不同領(lǐng)域。

從金茂服務(wù)自身的角度來看，金茂服務(wù)自 2020 年第二季度開始拓展社區(qū)增值服務(wù)，目前已卓有成效，雖然其增值服務(wù)的毛利率對標(biāo)行業(yè)內(nèi)同樣以品質(zhì)著稱的濱江服務(wù)和綠城服務(wù)仍有一定差距，但金茂服務(wù)在社區(qū)增值服務(wù)方面發(fā)展迅猛，目前已鋪展資產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、美居、到家生活服務(wù)等相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域且增長迅速，今后其社區(qū)增值服務(wù)板塊預(yù)計(jì)也將成為未來業(yè)績增長點(diǎn)的重要一級。