隨著5年期以上LPR的下調(diào)，房貸利率將探至24年來最低。

繼5月20日5年期以上LPR大幅下降15個基點之后，8月22日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，5年期以上LPR再度下調(diào)15個基點。1年期LPR下調(diào)5個基點，為今年1月之后的首次下調(diào)。

最新貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。

(資料圖片)

雖市場對此次降息并不意外，但5年期以上LPR下調(diào)15個基點，這一調(diào)整幅度略超出預(yù)期，充分說明進一步降低中長期資金成本的導(dǎo)向和迫切性。

房貸利率往往采用五年期以上LPR。結(jié)合今年5月發(fā)布的房貸政策，即首套住房按揭基準(zhǔn)利率調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點，這次下調(diào)，意味著房貸最低利率進一步下探至4.1%。8月22日當(dāng)天，昆明已有銀行將首套房利率降低至4.1%。

如果按照300萬的住房按揭，20年期計算，等額本息將少還5.7萬元，等額本金將少還4.5萬元，降低購房者成本。

5年期LPR降幅首次超1年期

實際上，市場對此次5年期以上LPR下調(diào)有預(yù)期。8月15日，央行開展4000億元中期借貸便利（MLF）操作和20億元公開市場逆回購操作，MLF操作和公開市場逆回購操作的中標(biāo)利率均下降10個基點。

MLF一向是“LPR利率之錨”，當(dāng)時業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計8月LPR下調(diào)空間或超10基點。

“歷史上，只要MLF利率下調(diào)，隨后的LPR必然隨之下調(diào)，且1年期LPR下調(diào)幅度通常與MLF一致。但這次一年期LPR降幅低于MLF利率，為首次出現(xiàn)。”中國民生銀行(600016)研究院宏觀研究中心主任王靜文告訴時代周報記者。

王靜文表示，歷史上，只要1年期和5年期同時下調(diào)，5年期降幅通常會小于或等于1年期，目的是貫徹“房住不炒”的政策，避免刺激房地產(chǎn)。但這次5年期降幅為15個基點，大于1年期的5個基點，為首次出現(xiàn)，呵護房地產(chǎn)市場的意味非常明顯。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

中國民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬分析稱，1年期LPR下調(diào)，將帶動其他期限的貸款利率下行，一方面有助于進一步降低企業(yè)融資成本，提振預(yù)期信心，幫助企業(yè)加快恢復(fù)和穩(wěn)健運行，帶動投資修復(fù)性增長；另一方面，也將繼續(xù)降低社會融資成本，減輕企業(yè)發(fā)債融資成本和償債壓力，保持各融資渠道穩(wěn)定。

而5年期以上LPR下降幅度較大，溫彬認為，有助于降低購房成本，增強購房意愿，提振房地產(chǎn)銷售。

“在內(nèi)需構(gòu)成中，規(guī)模龐大、上下游鏈條眾多且與居民資產(chǎn)負債表密切相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)對穩(wěn)經(jīng)濟依然重要，關(guān)系到寬信用落地的效果和進程。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍然低迷的環(huán)境下，通過LPR下調(diào)來帶動房貸利率調(diào)降，成為扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期、促進樓市回暖的重要一環(huán)。”溫彬說道。

值得一提的是，4.1%的房貸利率，是從1998年央行出臺《個人住房貸款管理辦法》以來的歷史最低。此前“歷史最低”出現(xiàn)在2008年底，當(dāng)時5年期LPR為5.94%，央行允許貸款利率的下限可擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，即按4.16%利率發(fā)放房貸。

“二季度央行貨幣政策報告明確，6月個人住房貸款利率環(huán)比3月大幅回落87個基點，至4.62%，已經(jīng)降到了2017年以來的新低。”廣東省住房政策研究中心首席研究院李宇嘉告訴時代周報記者。

“相比實體經(jīng)濟的貸款利率，當(dāng)前房貸利率仍是相對較高的。此前寬松的貨幣政策對實體經(jīng)濟的貸款利率下行起到了很好的作用，比如企業(yè)票據(jù)融資利率一度降到1%以下。由于目前房地產(chǎn)市場仍比較低迷，居民購房信心不足，LPR的下調(diào)能夠有效提振購房者的預(yù)期和信心。”李宇嘉表示。

此前購房者也可享受降息福利

對于消費者來說，除了利好下半年打算購房的群體，此次降息還可以帶來哪些實際影響？

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進告訴時代周報記者，今年5年期以上LPR兩次分別下降15個基點，即總共30個基點。對于此前已經(jīng)購房的群體，到了明年元旦后，也可以享受利息下降的優(yōu)惠。

對于今年購房的群體，嚴(yán)躍進認為，其實已經(jīng)享受到了降息帶來的利好。“此前5月央行降息，包括房貸利率下限下調(diào)政策、各銀行下調(diào)利率等，一些購房者已經(jīng)享受到4.25%的低利率。此次8月22日的LPR下降，若是貸款還沒有批，也可以搭上此次降息快車而享受優(yōu)惠。”

利好購房的群體 圖源：圖蟲創(chuàng)意

不過，除了房貸利率下降，當(dāng)前樓市也期待更多刺激政策。在嚴(yán)躍進看來，降低房屋首付比例更能夠打動消費者。“貸款利率下調(diào)分?jǐn)傊撩總€月月供，對消費者來說感受不強，但是降低首付能夠使消費者明顯感受到房地產(chǎn)政策的寬松。”

近期，已有南京、蘇州、承德等地區(qū)調(diào)整購房首付比例。湛江、惠州等地將首套房首付比例降至兩成。

“當(dāng)前多數(shù)城市購房低門檻且低利率、低首付，需求端的政策環(huán)境整體寬松，有助于提振市場預(yù)期。后期供給端的切實改善，如新房項目有序復(fù)工和交房、房企債務(wù)風(fēng)險的化解加快推進等，是從根本上修復(fù)市場預(yù)期的關(guān)鍵。”貝殼研究院市場分析師劉麗杰告訴時代周報記者。

7月28日，中央政治局召開會議，強調(diào)要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

李宇嘉也認為，LPR下降肯定會推動樓市穩(wěn)定。但樓市穩(wěn)定也需要從供給和需求兩端共同發(fā)力，包括降低首付比例、保證交房等，提升購房者信心。