每經(jīng)記者 劉頌輝 每經(jīng)編輯 魏文藝

過(guò)去16年，一直在濟(jì)南市歷下區(qū)從事房產(chǎn)中介的文謙，幾乎每次都要等客戶找親戚朋友湊錢，或者從墊資公司籌集過(guò)橋資金解押了房產(chǎn)證，才能賣掉名下的房產(chǎn)。如今，這種狀況將發(fā)生改變。

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8月17日上午，濟(jì)南市委市政府召開新聞發(fā)布會(huì)宣布，創(chuàng)新推出二手房“帶押過(guò)戶”登記模式，對(duì)于存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，實(shí)現(xiàn)不用先歸還原來(lái)的房貸就可以完成過(guò)戶、抵押、發(fā)放新的貸款。“帶押過(guò)戶”在工行、建行和北京銀行(601169)等多家銀行試點(diǎn)成功，將在全市二手房市場(chǎng)全面推行。

濟(jì)南市不動(dòng)產(chǎn)登記中心黨委書記、主任杜建剛在發(fā)布會(huì)上表示，這樣的舉措大大降低了交易成本，還可以全面化解交易風(fēng)險(xiǎn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市嘗試二手房“帶抵押過(guò)戶”業(yè)務(wù)，除了濟(jì)南，還有山東青島、廣東珠海、云南昆明、江蘇無(wú)錫、浙江金華等。濟(jì)南的創(chuàng)新之處在于，聯(lián)合自然資源和規(guī)劃局、住房公積金中心、銀行和公證等多個(gè)部門，引入公證處“提存賬戶”，為加快二手房交易流程，為“用新貸還舊貸”“帶押過(guò)戶”新流程的實(shí)施提供了政策保障。

縮短二手房交易流程

文謙在國(guó)內(nèi)一家大型房屋經(jīng)紀(jì)公司工作，門店在濟(jì)南市歷下區(qū)。8月17日，他通過(guò)電話向記者介紹，過(guò)去這些年，在濟(jì)南出售二手房，房主都要經(jīng)歷或者湊錢還清銀行貸款，或者向金融公司借款的“煩惱”。

“解押資金不是小數(shù)目，墊資公司放出的過(guò)橋資金會(huì)按照月數(shù)來(lái)向房主收取利息。”文謙稱，與自己公司合作的墊資機(jī)構(gòu)，貸款利率高達(dá)2.5%，借款100萬(wàn)元，一個(gè)月手續(xù)費(fèi)大概要2.5萬(wàn)元，“而且是在銀行順利給到房產(chǎn)證的情況下?！?/p>

盡管《民法典》正式實(shí)施后，根據(jù)第406條規(guī)定，“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”，但是在很多城市，銀行出于保護(hù)債權(quán)的考慮，在辦理二手房貸款時(shí)，約定了買房人不允許帶押過(guò)戶。

據(jù)杜建剛介紹，濟(jì)南推出二手房“帶押過(guò)戶”，就是帶著抵押過(guò)戶，把解除抵押放在了最后環(huán)節(jié)，這一點(diǎn)調(diào)整帶來(lái)兩方面的好處。

一方面，傳統(tǒng)模式要求先解押才能過(guò)戶，解押就必須要還款，不還款就不可能解押，也就無(wú)法辦理過(guò)戶。而買方如果需要貸款購(gòu)房，就必須先辦理過(guò)戶和抵押，銀行才能放款，在這種情況下，賣方想要用買方的錢還貸是不可能的，就必須籌措過(guò)橋資金，因此額外增加了一大筆支出。而“帶押過(guò)戶”的模式，是使用了買方的銀行貸款來(lái)還賣方的銀行貸款，不必籌措過(guò)橋資金，降低交易成本。

同時(shí)，在傳統(tǒng)流程下，環(huán)節(jié)多而且時(shí)間長(zhǎng)，一旦買賣雙方任何一方出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛，導(dǎo)致法院查封了房子，對(duì)整個(gè)交易會(huì)產(chǎn)生不利影響。而新模式是不需要先解押，買方把房款打到提存賬戶就可以拿到房，如果過(guò)戶存在問(wèn)題，房款還能原路返還，最大程度保障了雙方利益，將風(fēng)險(xiǎn)降至最低。新流程實(shí)施后，買賣雙方無(wú)需跑腿，辦理時(shí)限由原先的十幾天壓縮至1~3個(gè)工作日辦結(jié)。

引入公證“提存賬戶”是濟(jì)南的重要?jiǎng)?chuàng)新環(huán)節(jié)之一。齊魯公證處黨支部書記、主任馮培明在發(fā)布會(huì)上表示，公證處是法律規(guī)定的提存機(jī)構(gòu)，提存分為清償性提存和擔(dān)保性提存。買賣雙方在簽署買賣合同的同時(shí)會(huì)同步簽署提存協(xié)議、委托書，由買方將首付款和買方的銀行貸款提存到公證處提存賬戶，在完成房產(chǎn)過(guò)戶登記后，公證處將上述款項(xiàng)打入賣家銀行賬戶用于償還賣家尚未償付的貸款，剩余部分打入賣方個(gè)人賬戶。

多個(gè)城市已經(jīng)實(shí)施

事實(shí)上，針對(duì)二手房交易“帶押過(guò)戶”的措施，濟(jì)南并非是“第一個(gè)吃螃蟹”。

據(jù)廣東省珠海市政府辦公室官方信息平臺(tái)的消息，今年2月份，珠海市不動(dòng)產(chǎn)中心推出的二手房交易“帶押過(guò)戶”五合一新模式，讓購(gòu)房者“只跑一趟銀行”，就可辦好贖樓、解押、過(guò)戶、貸款、抵押“五件事”。

通過(guò)買方、賣方、銀行簽訂三方資金監(jiān)管協(xié)議，約定在賣方貸款銀行抵押權(quán)首次登記完成后，從資金監(jiān)管賬戶直接將房款劃轉(zhuǎn)至賣方貸款還款賬戶，剩余款項(xiàng)再劃轉(zhuǎn)至賣方個(gè)人銀行賬戶。以一套價(jià)值1000萬(wàn)元的房產(chǎn)為例，按七成貸款額及原1個(gè)月貸款期計(jì)息，賣方可直接節(jié)省“贖樓”融資成本15萬(wàn)~20萬(wàn)元。

今年6月，浙江省金華市首筆二手房“帶抵押過(guò)戶”按揭貸款業(yè)務(wù)在金華銀行市府支行落地，實(shí)現(xiàn)了二手房買賣轉(zhuǎn)移登記、抵押注銷登記、抵押再次登記“三合一”辦理。江蘇省無(wú)錫市下轄的江陰市不動(dòng)產(chǎn)登記中心也完成了無(wú)錫的首筆個(gè)人存量房帶抵押過(guò)戶業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)存量房買賣轉(zhuǎn)移登記、抵押變更登記、抵押首次登記“三合一”辦理。

據(jù)了解，江陰市不動(dòng)產(chǎn)登記中心聯(lián)合江陰市住建局、無(wú)錫市住房置業(yè)融資擔(dān)保有限公司等部門推出“安居寶(300155)”民生項(xiàng)目，為二手房交易提供便利，促進(jìn)交易市場(chǎng)活躍。

錦天城律師事務(wù)所資深律師張春光8月17日下午在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者書面采訪時(shí)表示，房屋可帶抵押轉(zhuǎn)讓，是《民法典》的一大“創(chuàng)新”，即《民法典》認(rèn)可了抵押權(quán)具有追及力，這是《民法典》和之前的法律、司法解釋關(guān)于抵押物轉(zhuǎn)讓之規(guī)定最本質(zhì)的區(qū)別。在保護(hù)抵押權(quán)人的基礎(chǔ)上，增加了抵押財(cái)產(chǎn)的流動(dòng)性。

不過(guò)，張春光也提到，“帶押過(guò)戶”即抵押權(quán)人不變、抵押物不變，在此基礎(chǔ)上所有權(quán)發(fā)生變更。房屋出賣人需要注意的法律風(fēng)險(xiǎn)是，自己已經(jīng)不是房屋所有權(quán)人，但還是債務(wù)人，銀行的錢還要由自己還。如果房屋發(fā)生了一些觸發(fā)提前還款的情形（如新的房屋買受人未按照相關(guān)規(guī)定裝修導(dǎo)致房屋倒塌滅失等），則出賣人就要面臨著貸款提前到期的風(fēng)險(xiǎn)。

而房屋買受人需要注意的是，出賣人如果沒(méi)有按約還款，銀行即會(huì)走法律程序司法拍賣其房屋，買受人的所有權(quán)不能對(duì)抗銀行的抵押權(quán)。如此一來(lái)，房屋出賣人即面臨著房子被司法拍賣，自己?jiǎn)适袡?quán)并被趕出該房屋的法律風(fēng)險(xiǎn)。

二手房市場(chǎng)表現(xiàn)低迷

力推二手房“帶押過(guò)戶”措施的背后，是二手房交易長(zhǎng)時(shí)間表現(xiàn)低迷的現(xiàn)實(shí)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年7月全國(guó)100城二手住宅平均價(jià)格為16012元/平方米，環(huán)比下跌0.09%，跌幅較6月擴(kuò)大0.07個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲0.35%，漲幅較6月收窄0.52個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市共69個(gè)，較6月增加11個(gè)。

貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示，7月貝殼50城二手房景氣指數(shù)較6月下降1，說(shuō)明業(yè)主預(yù)期仍偏弱。

另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)，7月份山東濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.2%，同比下降3.0%。自去年9月份以來(lái)，截至今年7月份，濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格已出現(xiàn)11連降。而7月份青島二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.3%，同比下降1.6%；煙臺(tái)環(huán)比上漲0.9%，同比下降2.5%。

對(duì)于濟(jì)南推出二手房“帶押過(guò)戶”的措施，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)8月17日下午通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，“從目前全國(guó)城市看，一些城市的政策還是略顯滯后，僅僅停留在買賣登記同時(shí)進(jìn)行的過(guò)程，而實(shí)質(zhì)的問(wèn)題，即‘如何讓賣家不用籌集款項(xiàng)還貸款’方面沒(méi)有真正破解。而此次濟(jì)南看似是一個(gè)二手房交易過(guò)戶和登記的政策，其實(shí)也是二手房加快流通和交易的政策，體現(xiàn)了降低二手房交易成本、活躍二手房的政策創(chuàng)新思路?！保☉?yīng)受訪者要求，文謙為化名）