在新的時代背景下，房企的第二增長曲線日漸清晰，新的發展模式漸行漸近。

房地產市場下行、行業不確定性劇增，這是房地產及其上下游行業從業者正在經歷的變幻時期。

(資料圖)

走過高山行至低谷，如何撥開迷霧繼續堅定前行，是整個房地產行業必須直面的課題。從業者對之有充分的共識，居住需求不會憑空消失，人們對美好生活的向往更加強烈，圍繞居住提供產品及服務，房地產行業新的市場空間也將被打開。

從高周轉高杠桿的類金融化商業模式切入至居住服務賽道，這對從業者們是機遇，更是挑戰。面對當下，從業者們更應轉變思維順應變化，在向陽的賽道上，尋找確定性的增長。

2022年7月29日，在“博鰲·21世紀房地產論壇第22屆年會”的六方會談《第二曲線：存量大時代的機遇和挑戰》中，與會嘉賓研討了房后服務的市場機會，探討了居住服務領域的成長模式。在新的時代背景下，房企的第二增長曲線日漸清晰，新的發展模式漸行漸近。

大有可為

房后市場規模與房地產不可同日而語，不過它的高光點在于這是一門確定性高且持續性強的生意。

合景悠活副總裁王中琦在會談中表示，不管房地產行業怎么變化，對于物業服務行業而言，春天還有很長，我們也還有很長的坡道可以去發展。

這種認識是基于物業服務的特性。

融創服務集團執行董事兼首席財務官及副總裁楊曼就指出，物業服務是輕資產業務，對財務杠桿依賴低。相對于地產開發偏向一次性的業務模式，物業服務更具有持續性，也因此，從發展階段來看，地產開發已經處在中后期，物業服務仍舊處在非常初期的階段，具有較大的發展空間。

“地產開發業務當前的波動只會對物業服務行業增速產生一定影響，長遠來看，物業服務行業在方向和趨勢上都不會有大的改變。恰恰相反，當前的波動只會倒逼物業服務企業更好地挖掘行業自身的發展潛力。”楊曼說。

碧桂園服務首席財務官、聯席公司秘書黃鵬也持相同觀點。黃鵬表示，物業服務行業具有巨大的延展性和韌性，其本身的經營模式具有抗周期、輕資產的特點，業務延伸上也有多元化的可能。

延展性和韌性巨大，表現在物業服務可以為業主和客戶提供的外延可以不斷延伸之上。

黃鵬就認為，在物業企業服務的人口基數足夠大之時，也有越來越多能夠對客戶提供服務的場景誕生。“長期來看，物業服務的長期增長并不需要擔心，物業市場還可以高速成長十年。如果基于資產和客戶的服務之上，整體的市場空間高達10萬億以上，而且整個物業行業對此也有共識。”

來自商管領域的企業代表萬物梁行CEO葉世源也談道，在中國，IFM這類綜合設施管理服務的外包規模比起全球的平均水平仍然有一定差距，但隨著物業企業對之的重視，這類服務也錄得較快增速，整個市場也越來越成熟。“伴隨著中國經濟的良好發展勢頭，IFM將是商企物業賽道的下一個主戰場。”

模式重構

盡管居住市場空間巨大，但面對房地產市場不斷下行的沖擊，應對隨之而來的增長瓶頸，是當務之急。

新城悅的動作可以作為一個典型案例。

新城悅服務首席戰略官尤建峰介紹道，2022年3月，新城悅服務提出了“大社區+大后勤”戰略，基于目前新城悅服務的主要業態——住宅業態和非住宅業態，針對不同的客戶群體，進行全新的戰略排布。

融創服務的應對與之類似。楊曼表示，一方面是通過市場化方式，從市場存量項目中做大業務規模，盡管從長期來看，新增的住宅項目會減少，但存量項目空間巨大。另一方面，在業態布局上，除了住宅類項目，非住宅類也是很大的業務增長點，融創服務當前即在展館類和醫院類方面尋求突破。此外，社區價值也是物業服務可以重點挖潛的關鍵。

聚焦代建領域的旭輝建管對市場的冷暖感知更加真切。

旭輝建管總裁吳俊就稱，在代建業務拓展上，應將全項目周期的開發運營管理的經驗，通過智能制造的建造能力、解決復雜產品問題的解題能力等，轉化為為客戶提供服務。

此外，也應該不要有甲方心態，以東家的視角、管家的身份、專家的能力和“長工”的心態，用乙方的思維解決問題。

商管領域企業的應對可以相對從容，卻也并非一蹴而就。

以萬物梁行為例，根據葉世源的觀察，隨著互聯網、新能源以及高端制造業等行業的不斷發展，綜合設施管理服務的需求也進一步被催生，因此未來物業企業在這一領域也將有更多的增量機會。

葉世源表示，隨著大開發時代進入尾聲，物業企業能夠突圍應該基于兩個方面，一是橫向拓寬服務邊界服務更多客戶，二是深度挖掘客戶需求，提供更深度的服務。

王中琦也提到，未來物業服務行業還有許多的機會等待挖掘。“隨著服務領域的延展，有許多不同業態和專項服務的市場等待我們去開拓和完善，因此要求物業企業應該有全業態發展的能力，也可以更關注差異化的品牌和產品打造，一個市場足夠大，企業之間沒有必要在小范圍內拼殺內卷，可以開辟更多的藍海賽道。”

向陽而生

資本市場過去一年對房地產服務行業的態度有變。這與企業自身的治理以及行業所處的環境有關。要讓資本市場對之重建信任，除了在經營業績上有所成就以外，更應該對企業的信息透明度有顯著提升。

黃鵬就分析稱，在運營體系方面，物業企業本身的業務要做到穩健發展，能夠應對外部客觀因素的挑戰，保持足夠的競爭力，扎實地穩住業務基本盤；從公司治理角度，則要讓資本市場對之產生足夠信任，要做到財務健康、管理透明和業務獨立。

王中琦則認為，資本市場態度轉淡對企業而言是必經之路，對企業的成長是有益的。

“物業行業與資本市場打交道的時間不長，經驗不夠豐富，因而兩者的相處過程是相互了解和磨合的。物業行業在過去一段時間享受了房地產成長的紅利，也要做好迎接挑戰的心理建設。短期來看，許多公司也都被深深教育了一課，短期的財務收益再精彩資本市場也不會對之有多大的反響。”王中琦說。

王中琦提到，應該做好自己的業務底盤，追求規模經濟的同時多思考如何解決規模不經濟的問題，“服務本身要回歸初心，關注客戶滿意度和服務質量。未來，良好的經營能力自然會表現出優秀的經營業績，其他的就交給資本市場了，你若盛開，清風自來”。

尤建峰也提到，物業服務應該回歸初心。

尤建峰表示，物業估值具備長期性，應回歸本心追求有質增長。“資本市場對物業行業的考量是長期且動態的，因此不會因為市場的短期波動而導致整個市場整體萎靡不振，物業行業的發展邏輯及發展方向也不會因為市場的一時波動而改變。”

“不論資本力量如何重塑，物業行業的發展邏輯并不會因之改變，物企和物業從業人員在今天要更加堅守自己的初心，物業是類公共服務行業，好的服務品質才是追求有質量增長的前提。”尤建峰強調。

（作者：吳抒穎 編輯：張偉賢）