觀點(diǎn)網(wǎng) 首次遞表失效之后，今年4月二次遞表的蘇新美好生活于8月1日通過港交所上市聆訊。

從物業(yè)第一股到隨后蜂擁的上市潮，物企上市熱度比想象的更快降溫。即使在去年中期，業(yè)內(nèi)仍有聲音認(rèn)為上市物企數(shù)量有望破百，然而一年時(shí)間過去，顯然距離這一數(shù)字還有進(jìn)步空間。

(資料圖)

較前幾年早早成功“上岸”的物企，蘇新美好生活更顯得“小而精”。

截至2022年4月30日，蘇新美好生活約為78個(gè)項(xiàng)目提供公建項(xiàng)目管理服務(wù)、基本商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)及基本住宅物業(yè)管理服務(wù)，總合約建筑面積為800萬(wàn)平方米，其中，77個(gè)項(xiàng)目的在管總建筑面積超過680萬(wàn)平方米。

業(yè)績(jī)方面，于2019年、2020年及2021年以及截至2021年及2022年4月30日止四個(gè)月，蘇新美好生活總收益分別為4.36億元、4.37億元、4.62億元、1.53億元及1.62億元；對(duì)應(yīng)利潤(rùn)分別為4360萬(wàn)元、4810萬(wàn)元、5650萬(wàn)元、1870萬(wàn)元及1910萬(wàn)元。

不同于一般由房企分拆的物業(yè)企業(yè)，蘇新美好生活除擁有商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)租賃業(yè)務(wù)線外，這家有著蘇州國(guó)資背景的物業(yè)管理公司也在城市服務(wù)方面開展相關(guān)業(yè)務(wù)。

這或許也是其差異化優(yōu)勢(shì)之一，蘇新美好生活同樣意識(shí)到這一點(diǎn)。

作為一家物業(yè)管理服務(wù)提供商，蘇新美好生活深耕長(zhǎng)三角地區(qū)，尤其是蘇州的城市服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)提供商，為公共基礎(chǔ)設(shè)施提供城市服務(wù)，為商業(yè)物業(yè)、住宅小區(qū)提供基本物業(yè)管理服務(wù)和增值服務(wù)。

伴隨住宅物業(yè)管理市場(chǎng)面臨的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，在蘇新美好生活看來(lái)，鑒于提供城市服務(wù)及商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的能力，將策略轉(zhuǎn)向?qū)Ｗ⒂诜亲≌?xiàng)目將有利于抓住機(jī)會(huì)持續(xù)健康增長(zhǎng)。

蘇新美好生活的城市服務(wù)主要包括市政基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)、公建項(xiàng)目管理服務(wù)、垃圾集運(yùn)中心的運(yùn)營(yíng)等。2019年、2020年、2021年城市服務(wù)業(yè)務(wù)收益分別為1.35億元、1.41億元、1.69億元，分別占全年總收益的30.9%、32.3%、36.7%。

截至2022年4月30日，城市服務(wù)業(yè)務(wù)收益7321.2萬(wàn)元，占該期總收益的45.3%。

隨著該板塊在總收益占比逐步提高，蘇新美好生活在招股書中提及，將繼續(xù)多元化城市服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)組合。

同時(shí)，在蘇州及長(zhǎng)三角地區(qū)的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及優(yōu)勢(shì)也是蘇新美好生活實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步擴(kuò)張的策略之一。

近期成功登陸資本市場(chǎng)的魯商服務(wù)、中湘美好服務(wù)，到如今的蘇新美好生活，無(wú)論是從體量還是營(yíng)收表現(xiàn)來(lái)看，這些企業(yè)或可用“微型”來(lái)形容，當(dāng)前仍在排隊(duì)等待上市的物企同樣普遍為在管面積不足千萬(wàn)平方的微型物企。

也由此，關(guān)于它們成功上市的猜想與討論自然也少不了。

公開資料顯示，蘇新美好生活由蘇高新集團(tuán)持股93.1291%，后者由蘇州市虎丘區(qū)人民政府持股90%，江西省財(cái)政廳持股10%。

據(jù)了解，蘇新美好生活與其母公司蘇高新集團(tuán)維持長(zhǎng)期緊密的戰(zhàn)略關(guān)系，且蘇高新集團(tuán)的多元化物業(yè)組合能夠提供大量潛在的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目渠道。

于2019年、2020年及2021年以及截至2021年及2022年4月30日止四個(gè)月，蘇高新集團(tuán)是蘇新美好生活的五大客戶之一。來(lái)自蘇高新集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司的收益分別為3930萬(wàn)元、3710萬(wàn)元、4930萬(wàn)元、1760萬(wàn)元及1600萬(wàn)元，分別占總收益的9.0%、8.5%、10.7%、11.6%及9.9%。

截至2022年4月30日，蘇新美好生活41個(gè)在管物業(yè)由蘇高新集團(tuán)開發(fā)，總建筑面積為420萬(wàn)平方米，占在管總建筑面積的61.6%。

但在維持與蘇高新集團(tuán)業(yè)務(wù)合作的同時(shí)，為將客戶群多元化，蘇新美好生活已通過利用日益提高的品牌知名度及市場(chǎng)地位，擴(kuò)大業(yè)務(wù)以管理第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目以及客戶群。

在蘇新美好生活看來(lái)，需要維持包括競(jìng)爭(zhēng)力、盈利能力以及樹立和維持作為優(yōu)質(zhì)城市服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)提供商形象的能力等多個(gè)因素之間的平衡。

表現(xiàn)在數(shù)據(jù)方面，于2019年、2020年及2021年以及截至2021年及2022年4月30日止四個(gè)月，來(lái)自蘇高新集團(tuán)及其聯(lián)營(yíng)公司所開發(fā)物業(yè)的收益分別為2.032億元、1.973億元、1.986億元、6550萬(wàn)元及6050萬(wàn)元，分別占總收益的46.6%、45.2%、42.9%、43.0%及37.5%。

另值得注意的是，于往績(jī)記錄期間，應(yīng)收蘇高新集團(tuán)貿(mào)易款項(xiàng)占貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)總額部分較大。

截至2019年、2020年及2021年12月31日及2022年4月30日，蘇新美好生活的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)減值撥備分別為1550萬(wàn)元、2020萬(wàn)元、1880萬(wàn)元及1630萬(wàn)元。

在催收方面，蘇新美好生活于招股書中披露若干相關(guān)措施。對(duì)賬齡超3個(gè)月、超6個(gè)月、超12個(gè)月的貿(mào)易款項(xiàng)分別采取相應(yīng)舉措，包括發(fā)送費(fèi)用提醒、寄送催收函或律師函、尋求股東協(xié)助或提起法律訴訟等。

上市募集資金使用方面，根據(jù)招股書內(nèi)容，將主要用于收購(gòu)、戰(zhàn)略性投資、擴(kuò)大及豐富物管服務(wù)、開發(fā)智能物業(yè)管理系統(tǒng)、深化與海內(nèi)外一流大學(xué)合作及用于一般業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及營(yíng)運(yùn)資金等六方面。具體分派比例尚未明確。

具體而言，收購(gòu)及戰(zhàn)略投資方面，蘇新美好生活將尋求選擇性收購(gòu)專注于向商業(yè)物業(yè)（如產(chǎn)業(yè)園、寫字樓及商業(yè)綜合體）提供城市服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)的其他物業(yè)管理公司，也將尋求戰(zhàn)略性投資于垃圾集運(yùn)及為垃圾集運(yùn)中心提供運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)的公司。