這是產(chǎn)城觀察網(wǎng)公眾號的第1386篇原創(chuàng)內(nèi)容

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撰文 | 黃新云 編輯 | 王曉鳳

近期，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域相對比較熱，感覺有點像回到了17、18年，有一批企業(yè)開始重新往里面進，甚至還有很一大批從地產(chǎn)轉(zhuǎn)過來的人都認(rèn)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是未來的一個機會。但我們一直認(rèn)為：如果說地產(chǎn)是周期性的問題，那二級園區(qū)特別是二級園區(qū)傳統(tǒng)開發(fā)模式是真正的系統(tǒng)性問題。地產(chǎn)有一些核心邏輯是搏不倒的，從中長期來看，房地產(chǎn)業(yè)一定是中國經(jīng)濟支撐的一個非常重要的組成部分。大家都說，現(xiàn)在房地產(chǎn)是夜壺，說是夜壺，倒不如把它稱作經(jīng)濟的穩(wěn)定器，經(jīng)濟過熱的時候就壓一壓，經(jīng)濟冷的時候就抬一抬，所以地產(chǎn)會產(chǎn)生一些周期性的波動，但不論如何，這個行業(yè)一定會穩(wěn)健地存在。但二級園區(qū)開發(fā)真正就是系統(tǒng)性問題，特別是從2021年以后，這個特點就非常顯著。

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從幾個事件說起

我們每季度都會跟企業(yè)去做一輪定期的交流，雖然現(xiàn)在上海疫情比較嚴(yán)重，但我們也在線上跟很多企業(yè)做了交流，今年一季度交流下來的時候，我們會發(fā)現(xiàn)幾個特點：

第一，一季度的機會都是不得不做，或者國資包攬。首先，今年一季度，大多數(shù)動的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目包括拿地的、招商的，它的邏輯都發(fā)生了變化，以前是很多企業(yè)主動找政府去勾地，做的是勾地型的報告，但現(xiàn)在全都是落地型的，都是政府在逼著企業(yè)特別是城投國資平臺公司和園區(qū)平臺公司去做一些項目，這些公司不得不做這些項目，到一定的節(jié)點之前，必須要把這個東西完成，出一個形象，好向上面交差，所以它的需求非常落地。其次，很多項目之前都應(yīng)該是找民營企業(yè)來做，但現(xiàn)在都是國資包攬。比如杭州很多項目以前還是想通過民營企去做的，但現(xiàn)在基本都是政府領(lǐng)導(dǎo)下發(fā)展的任務(wù)，然后國資企業(yè)直接包攬所有的工程，當(dāng)中其實就沒有這些二級園區(qū)企業(yè)的什么事了，可能會有一些輕資產(chǎn)運營企業(yè)的事兒，但對于二級園區(qū)開發(fā)型企業(yè)來說，好像機會一下子就淡了下來。

第二，深圳、無錫商會拼單事件很多。現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新玩法中拼單這種玩法很多，比如深圳商會，三十幾家企業(yè)的聯(lián)合體，拿地蓋自己的企業(yè)總部；包括無錫商會拼單事件，基本就繞過了開發(fā)商，由企業(yè)直接去拿，拿完之后找建筑商去蓋；包括杭州的一億中流，就是典型的拼單項目， 6個企業(yè)找到一些核心的企業(yè)，然后直接找政府去拿地，這種模式其實也做得比較多。

第三，很多企業(yè)戰(zhàn)略定不下來。我們今年一季度走訪的很多企業(yè)都跟我們說他們的戰(zhàn)略定不下來。比如一些典型的快周轉(zhuǎn)型的開發(fā)企業(yè)明確地就告訴我們戰(zhàn)略定不下來，戰(zhàn)略做了很久，不斷地調(diào)整，但所有領(lǐng)導(dǎo)也看不清楚前面的路。戰(zhàn)略定不下來背后其實就是企業(yè)傳統(tǒng)開發(fā)模式的機會在快速收窄，對于新模式未來發(fā)展又不確定，所以才會定不下來。

第四，很多輕資產(chǎn)企業(yè)發(fā)了財，和部分重資產(chǎn)企業(yè)形成鮮明反差。比如，上海某一家在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計方面比較有心得的企業(yè)，今年我們跟他們?nèi)ソ涣鳂I(yè)務(wù)，就發(fā)現(xiàn)他們今年業(yè)務(wù)都爆了，很多業(yè)務(wù)都是快速地發(fā)展，人手不夠用，需要快速的去做相應(yīng)的擴招。為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象？因為它就是做輕資產(chǎn)，以建筑設(shè)計和前端的規(guī)劃咨詢?yōu)楹诵模蠖丝赡芤部梢枣溄右恍┹p資產(chǎn)運營，它是不干開發(fā)的，很多政府的企業(yè)，還是需要這些專業(yè)人士的服務(wù)的，而且他們在建筑設(shè)計方面也做出了自身的IP。而部分的小型重資產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在拿地，基本是畏首畏尾，拿不到地，一是本身市場機會就明顯減少，二是差的地不敢拿，好的地拿不到。二者形成了鮮明的反差。

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究其原因

為什么會產(chǎn)生這樣的反差？我們認(rèn)為，究其原因，主要有以下幾點：

（1）傳統(tǒng)模式遭遇發(fā)展瓶頸

一是傳統(tǒng)模式確實是遭遇了發(fā)展的瓶頸。現(xiàn)在真正能活得好的企業(yè)是只有兩類，第一類是規(guī)模型的企業(yè)。規(guī)模型的企業(yè)隨著規(guī)模的擴大，后端的招商渠道不斷完善，獲取信息的成本指數(shù)級地降低，所以，它會有相應(yīng)的機會。行業(yè)當(dāng)中機會再少，也會由這些頭部的企業(yè)包攬，對于政府來說，如果真的需要開發(fā)這些綜合性的園區(qū)又一定需要找民營企業(yè)來做的話，它一定首選品牌型的企業(yè)，你有品牌、有成功案例、有規(guī)模，那自然可以讓政府更放心。但品牌其實也是一方面，更多的還是企業(yè)自身的專業(yè)能力、標(biāo)桿項目、區(qū)域的深耕、整體的規(guī)模，以及區(qū)域深耕與全國規(guī)模之間的聯(lián)動等創(chuàng)造出來的一些機會。

第二類是很小的區(qū)域性的企業(yè)。有很多很小的企業(yè)，在區(qū)域上也能活得很好，這些企業(yè)可能只有幾個項目，但它有一部分是做租賃的，所以整體的現(xiàn)金流情況非常好。無論外面行業(yè)怎么動，只要它能握緊那幾個項目，都能過得很好。反而是這些中型企業(yè)日子過得非常不好，因為傳統(tǒng)的機會正在減少，而且一旦減少之后，剩下的機會一定是被大型企業(yè)和小型企業(yè)拿走，因為大型企業(yè)有品牌、有規(guī)模、能低成本獲取信息。而小型企業(yè)之所以能存活在區(qū)域上，一定是有一些法寶的，它可能是地頭蛇，也可能是各種各樣的其他的法寶。這些法寶使得它自身的存在可能就是一些非市場化的行為，所以這些也做不了。最終，真正受擠壓的一定是中型的企業(yè)，這些企業(yè)的發(fā)展一定會有很大的問題。以上都是傳統(tǒng)模式出現(xiàn)問題的一個真實的企業(yè)寫照。

（2）政府要求的業(yè)務(wù)門檻陡然提升

二是政府要求的業(yè)務(wù)門檻也在快速提升。首先是各地政策都在收緊，比如去年12月，江蘇省發(fā)布的《關(guān)于進一步推進工業(yè)用地提質(zhì)增效的意見》就要求高標(biāo)準(zhǔn)廠房用地容積率一般不低于2.0；浙江3月出臺的《關(guān)于進一步規(guī)范小微企業(yè)園土地出讓管理有關(guān)事項的通知》也對小微企業(yè)園土地出讓管理做了嚴(yán)格的規(guī)范。包括成都也是這樣，成都雙流機場旁邊其實有很多地，但成都現(xiàn)在已經(jīng)不敢像以前一樣放政策了，現(xiàn)在成都的工業(yè)用地全部完全不可售。

其次是以前很多項目是可以一事一議的，但現(xiàn)在隨著政府對于整個國有資產(chǎn)的管制以及政府終身追責(zé)政策的出臺，很多政府是不敢去放開一些政策的，所以即使有需求也變成了一個政企互相觀望的狀態(tài)。政府在觀望，因為它也并不是那么著急，很多政府特別是成都政府并不著急，所以它手里握著地，也不一定往外放。企業(yè)也在觀望，一是因為它本身在業(yè)務(wù)方面發(fā)展就有一定的問題，它也并不著急去交廠房，不著急去要項目，二是以前明明可以談的問題，現(xiàn)在不可以談了，所以它肯定會緩一緩再去做一些未來的決策。互相觀望之下，業(yè)務(wù)門檻提升的非常高，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)以前可以用非常簡單的模型，把政企的模型搭起來，現(xiàn)在政府端的門檻提升了，企業(yè)端難說話了，業(yè)務(wù)自身也受到了影響，政企的門檻都提升使得整體的業(yè)務(wù)門檻都出現(xiàn)了提升，企業(yè)經(jīng)常會遇到“好的地拿不到、差的地不敢拿”這種情況，這也是系統(tǒng)性問題的一個非常真實的寫照。

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給企業(yè)留下的路不多了

在這種情況下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商該如何突破？我們認(rèn)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)給企業(yè)留下的路其實已經(jīng)不多了，未來有4條路，我們認(rèn)為是可行的。

（1）向更輕走 - 所有的機制，收入都要大改革

第一條路是向更輕走。我們建議有些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司可以轉(zhuǎn)型成咨詢公司，當(dāng)然轉(zhuǎn)型成咨詢公司并不是說走我們這些行業(yè)平臺機構(gòu)的道路。而是真正地有一些核心技術(shù)和能力（就像前面提到建筑設(shè)計企業(yè)），不要把輕資產(chǎn)只是看做后端的運營，后端的運營是塊肥肉，但我們應(yīng)該看到獲得這塊肥肉之前，有很多的比傳統(tǒng)運營輕資產(chǎn)更輕的一些業(yè)務(wù)甚至是咨詢業(yè)務(wù)是有很大的機會的。因為畢竟國資企業(yè)在發(fā)展的時候，可能不需要你的開發(fā)建設(shè)，但前端的這些定位之類的，它其實還不是那么懂，還是需要企業(yè)去做的，所以，這是還有機會的這么一條路。

但走這條路，企業(yè)需要有一定的IP，真正地在一個領(lǐng)域深耕，真正具備差異化的能力，能讓國資企業(yè)相信你。現(xiàn)在其實已經(jīng)有很多團隊在這條路上創(chuàng)下了非常好的業(yè)績。而這背后是機制、收入等的大改革，傳統(tǒng)地產(chǎn)機制其實非常臃腫，很多傳統(tǒng)開發(fā)型的企業(yè)，筆者個人理解真正干活的人其實只有1/3，1/3是真正承擔(dān)重工作的，2/3的人在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)里面并不承擔(dān)什么非常重的工作，更多的是行政，甚至是有些人把他放在地產(chǎn)也可以，放在產(chǎn)業(yè)也可以，那這個其實就是存在問題的，所以所有的機制包括人員的收入都要做一個大的改革，要跟隨著輕資產(chǎn)的模式。包括企業(yè)內(nèi)部的管理機制也要做相應(yīng)的改革，因為重資產(chǎn)模式的溝通成本、試錯成本在輕資產(chǎn)企業(yè)里面是不可接受的，輕資產(chǎn)企業(yè)沒有那么大手大腳花錢的，摳每一分錢才是利潤的真正來源。

（2）向更重走 - 三四線肯定還是缺錢的，看你的家底和能力了

第二條路是向更重走。目前來說，三四線城市肯定還是缺錢的，三四線城市的開發(fā)由城投全部負(fù)擔(dān)掉也不現(xiàn)實，肯定還是要找企業(yè)來做開發(fā)的。但能不能走這條路還得看你的家底和能力，我們之前也跟一家做規(guī)模化的企業(yè)聊，他們就說現(xiàn)在他們的想法很簡單，第一就是有沒有能力做，第二就是有沒有錢，有沒有家底去做。因為三四線城市可能回款并不是那么快，后期的銷售和周轉(zhuǎn)速度可能并不是那么好。有沒有家底、有沒有能力，你這個區(qū)到底能不能賣出去？你能不能招到資源？你能不能在三四線城市去做產(chǎn)業(yè)的招商和整合？你的自身能力如何？這都是向更重走需要重點探討的方向。這條路就是挑戰(zhàn)企業(yè)的專業(yè)能力，因為現(xiàn)在確實很多區(qū)域特別是三四線城市的投資區(qū)域，難度還是非常非常高的，很多三四線城市現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場所有的需求都是來自環(huán)保或者拆遷，只有拆了才有相應(yīng)的需求。那如何保證它的需求一定能來你這兒？如何確保政府能配合相應(yīng)的行動？這都是需要解決的問題。

（3）向資本走 - 門檻很高

第三條路是向資本走。類似資管模式，去鏈接一些資金。但是在國內(nèi)基礎(chǔ)利率比較高的情況下，這條路的門檻其實是非常高的，不是說想做基金就可以做基金，想找境外資本就可以找境外資本來的，而且這條路對于項目的獲取門檻也比較高，因為一二線城市核心土地都要靠并購，那并購能力、并購信息來源、如何做好并購之間的成本控制、如何確保并購之后政府能按照你的思路來去做這件事情，不產(chǎn)生一定的麻煩，這些對企業(yè)都是一定的挑戰(zhàn)。

（4）向特色走 – 主題園區(qū)，相對成本低，但要標(biāo)桿項目，要核心資源

第四條路是向特色走，做主題園區(qū)。這條路成本相對低一些，而且整體也是非常好的一個方向。但做主題園區(qū)要標(biāo)桿項目，要有核心資源，因為如果只是跟政府去講主題園區(qū)故事的話，政府也是不會相信的，除非你真的有核心資源去做相應(yīng)的支撐。當(dāng)你有了標(biāo)桿項目，有了核心資源，能在一條產(chǎn)業(yè)線扎下來的時候，其實也是有機會的，只要不選特別冷門的產(chǎn)業(yè)，即使是一般性的產(chǎn)業(yè)，哪怕市場不大，能把主題IP做出來，如果全中國的市場給到一到兩家企業(yè)，那對于企業(yè)來說也是一個非常大的規(guī)模，未來也是有很強的發(fā)展機會的。

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