來源：招商基金

近期房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，多個(gè)城市全面放開“認(rèn)房不認(rèn)貸”，存量房貸也如期調(diào)整，一系列政策就像一套“組合拳”，更加符合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)也有望向供需平衡的“新中樞”回歸。對(duì)于普通投資者，我們?cè)趺蠢斫夥康禺a(chǎn)政策的優(yōu)化調(diào)整?對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)有什么樣的影響呢?這是本期“招夕相伴”想與大家探討的話題。

首先，我們回顧一下今年7月以來接連釋放的利好政策都有哪些?

(資料圖)

這些政策包括但不限于：

7月24日：中央政治局會(huì)議指出，要適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。政治局會(huì)議之后，住建部、央行、金監(jiān)局等部門積極響應(yīng)，我國(guó)房地產(chǎn)政策開啟了新一輪的調(diào)整優(yōu)化進(jìn)程。

7月27日：住建部表示，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

7月31日：國(guó)常會(huì)指出要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。

8月1日：中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局2023年下半年工作會(huì)議提出落實(shí)好“金融16條”，延長(zhǎng)保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限。繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

8月25日：住建部、央行、金融監(jiān)管局推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施，將其納入“一城一策”工具箱。同日，財(cái)政部、稅務(wù)局、住建部發(fā)布公告，延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策。

8月31日：央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布通知，降低存量首套房貸利率，首套和二套最低首付比政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%，這意味著熱點(diǎn)限購(gòu)城市二套房首付比下調(diào)10%-40%;二套住房貸款利率政策下限由不低于LPR加60BP調(diào)整為不低于LPR加20BP，大幅下調(diào)40BP。

中央定調(diào)后，地方也緊鑼密鼓地開始發(fā)力。比如8月31日，廣州、深圳宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。隨后，上海、北京跟進(jìn)，一線城市全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。截至目前，已有超過20個(gè)城市執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

進(jìn)入9月，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市宣布部分放寬或者全面取消區(qū)域性房產(chǎn)限購(gòu)政策，執(zhí)行了13年的限購(gòu)政策開始在重點(diǎn)城市逐漸“退潮”。在放開限購(gòu)政策的同時(shí)，各地還相繼出臺(tái)了“帶押過戶”、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、放寬增值稅免稅年限、降低首套住房貸款利率等配套政策，打好政策“組合拳”的決心展現(xiàn)無遺。

持續(xù)的房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整，背景是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重要的變化。這種變化背后的短期和中長(zhǎng)期原因是什么呢?

從短期原因看，一是需求端基本面下滑：經(jīng)濟(jì)增速和居民收入增速放緩，居民購(gòu)買力不足，需求端受到影響;二是供給端輸血不足：在底部徘徊兩年多的房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年下行壓力一度加大，部分房企陷入流動(dòng)性危機(jī)，供給端處于深度調(diào)整，部分房企缺少新的融資渠道，缺少自我造血機(jī)制;三是新發(fā)放貸款利率與存量貸款利率差異較大：催生了提前還貸以及經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款等行為，產(chǎn)生了一些風(fēng)險(xiǎn)隱患。

從中長(zhǎng)期原因看，一是人口增速放緩，人口老齡化趨勢(shì)逐漸明顯，長(zhǎng)期住房需求基本面發(fā)生變化：從2022年開始中國(guó)人口首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，青中年人口比例下降，老年人口比例上升。人口結(jié)構(gòu)的變化將會(huì)使得長(zhǎng)期住房需求基本面發(fā)生變化。二是城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩，住房供給逐步飽和：據(jù)興業(yè)證券統(tǒng)計(jì)，2022年末我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%，雖比2021年提高0.9個(gè)百分點(diǎn)，但較2021年1.3個(gè)百分點(diǎn)的增速相比仍在減緩;此外，我國(guó)家庭住房套戶比已接近1.1，住房供給整體達(dá)到平衡，但不同城市可能面臨分化不均問題;三是房地產(chǎn)供給側(cè)需要新發(fā)展模式，權(quán)益型投資將占據(jù)更大比例：當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步由增量向存量轉(zhuǎn)變，此前房企的“三高”模式已不再適應(yīng)新形勢(shì)，新發(fā)展格局下權(quán)益型融資工具將發(fā)揮更大作用，如REITs，居民可通過REITs享受到不動(dòng)產(chǎn)增值收益，也自然影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端。