來源：招商基金

近期房地產政策持續優化調整，多個城市全面放開“認房不認貸”，存量房貸也如期調整，一系列政策就像一套“組合拳”，更加符合房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，房地產行業也有望向供需平衡的“新中樞”回歸。對于普通投資者，我們怎么理解房地產政策的優化調整?對于房地產市場又會有什么樣的影響呢?這是本期“招夕相伴”想與大家探討的話題。

首先，我們回顧一下今年7月以來接連釋放的利好政策都有哪些?

(資料圖)

這些政策包括但不限于：

7月24日：中央政治局會議指出，要適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。政治局會議之后，住建部、央行、金監局等部門積極響應，我國房地產政策開啟了新一輪的調整優化進程。

7月27日：住建部表示，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

7月31日：國常會指出要調整優化房地產政策，根據不同需求、不同城市等推出有利于房地產市場平穩健康發展的政策舉措，加快研究構建房地產業新發展模式。

8月1日：中國人民銀行、國家外匯管理局2023年下半年工作會議提出落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限。繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

8月25日：住建部、央行、金融監管局推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施，將其納入“一城一策”工具箱。同日，財政部、稅務局、住建部發布公告，延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策。

8月31日：央行、金融監管總局發布通知，降低存量首套房貸利率，首套和二套最低首付比政策下限統一為不低于20%和30%，這意味著熱點限購城市二套房首付比下調10%-40%;二套住房貸款利率政策下限由不低于LPR加60BP調整為不低于LPR加20BP，大幅下調40BP。

中央定調后，地方也緊鑼密鼓地開始發力。比如8月31日，廣州、深圳宣布執行“認房不認貸”政策。隨后，上海、北京跟進，一線城市全面執行“認房不認貸”政策。截至目前，已有超過20個城市執行“認房不認貸”政策。

進入9月，國內多個城市宣布部分放寬或者全面取消區域性房產限購政策，執行了13年的限購政策開始在重點城市逐漸“退潮”。在放開限購政策的同時，各地還相繼出臺了“帶押過戶”、發放購房補貼、放寬增值稅免稅年限、降低首套住房貸款利率等配套政策，打好政策“組合拳”的決心展現無遺。

持續的房地產政策優化調整，背景是房地產市場供求關系發生了重要的變化。這種變化背后的短期和中長期原因是什么呢?

從短期原因看，一是需求端基本面下滑：經濟增速和居民收入增速放緩，居民購買力不足，需求端受到影響;二是供給端輸血不足：在底部徘徊兩年多的房地產市場，今年下行壓力一度加大，部分房企陷入流動性危機，供給端處于深度調整，部分房企缺少新的融資渠道，缺少自我造血機制;三是新發放貸款利率與存量貸款利率差異較大：催生了提前還貸以及經營貸、消費貸置換存量住房貸款等行為，產生了一些風險隱患。

從中長期原因看，一是人口增速放緩，人口老齡化趨勢逐漸明顯，長期住房需求基本面發生變化：從2022年開始中國人口首次出現負增長，青中年人口比例下降，老年人口比例上升。人口結構的變化將會使得長期住房需求基本面發生變化。二是城鎮化進程放緩，住房供給逐步飽和：據興業證券統計，2022年末我國常住人口城鎮化率為65.22%，雖比2021年提高0.9個百分點，但較2021年1.3個百分點的增速相比仍在減緩;此外，我國家庭住房套戶比已接近1.1，住房供給整體達到平衡，但不同城市可能面臨分化不均問題;三是房地產供給側需要新發展模式，權益型投資將占據更大比例：當前我國房地產市場已逐步由增量向存量轉變，此前房企的“三高”模式已不再適應新形勢，新發展格局下權益型融資工具將發揮更大作用，如REITs，居民可通過REITs享受到不動產增值收益，也自然影響到房地產市場供需兩端。