取消二手房指導價，先別自嗨！

來源：地產八卦女微信號時間：2023-04-21 17:27:27

昨天深圳取消了二手房指導價，多人集體高潮。我的觀點如下：

（1）

深圳之前，很多城市都出臺過二手房指導價，后續因為房價下行，也都陸續取消或名存實亡了，但這些城市的房價，并未因二手房指導價的消失而很快有起色；

(資料圖片僅供參考)

（2）

從新聞來看，即使取消二手房指導價是真的，也只是變相提高了深圳房產的杠桿，但一線城市里杠桿最高、限購最嚴的，不是深圳，而是北京。而北京的房價水平，從未因嚴厲限購限杠桿，出現像深圳這樣的大幅下調。

因此從這方面看，取消二手房指導價、放開二手杠桿，對深圳樓市確實是利好，但利好沒有大家想象中那么強。（指導價影響的是二套首付，而當前，北京買二套也基本要8成首付了）

（3）

當前，深圳已經出現了很多低于指導價成交甚至掛牌的樓盤和房源。降價還賣不動，這說明真正受客戶認可的市場價格線，可能比指導價的水平還要低。

根據櫻桃大房子數據，今年有39%的房子都是按指導價成交，高于指導價10%以內的比例為44%。

（4）

樂有家展示的掛牌價，連夜改回了指導參考價。這說明領導真正在意和重視的，是展不展示指導價——指導價的真正威力，不僅僅是降桿桿，更是在心理層面影響交易情緒。

因此只要深圳賣房app上繼續由指導價唱主角、掛牌價讓客戶自己問的話，深圳樓市的交易就沒法起得來。

（5）

深圳樓市真正的問題在于，深圳本質是個移民城市，支撐深圳樓市的，一個是移民的剛需，另一個是投資客。

但深圳的移民，主要來自湖南和廣西，這兩塊地方的房價與深圳的房價剪刀差過大，移民們很難通過賣老家房子湊錢買深圳；

而投資客就不用說了，過去幾年投資客慘敗，現在都是集體出貨找人接盤的狀態，這非常類似于燕郊投資者——燕郊如今幾乎不限購，房價不也起不來。

至于深圳產業，無論是外貿還是互聯網，在過去幾年都遭遇了暴擊。華為大撤退，外貿大撤退，深圳能夠穩定造富的產業，相比北京和上海，還是不如這倆城市根基深厚。

綜上，深圳高速發展的時代已經過去了，無論是樓市還是城市本身。

（6）

很多人都說過去幾年，供給端比需求端出清得更猛烈，很多房企幾乎都零拿地，所以明后年商品住宅要供不應求。

我的判斷是，土地永遠是賣不完的，現在比開發商著急的是政府，只要市場回暖，相比開發商愿買，政府更愿意多賣！

現在的開發商，經過一二十年的土儲庫存和最近三年的暴雷教育，更愿意出清庫存而非繼續買地。房企當下的土地庫存，也是以萬億計，這部分庫存將會繼續入市售賣，所以未來的新房供應，壓根不用太擔心。

（7）最后提一提大家都在意的M2。一季度的M2好像是12個點，很多人都說房價壓不住了。但其實，過去十年，M2年復合增速也達到了11.6%。

以上觀點，來自地產八卦哥陳慶。

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