作者|劉玉嬌

編輯|夏縣明、梁秀杰

(資料圖片)

視覺 | 劉玉嬌

責編|韓瑋燁

據聯合資信發布的星河實業2022年跟蹤評級報告，過去三年，星河實業資產負債率保持在55%-57%的水平，負債保持健康。同時，即使是在2022年行業整體信用環境緊張的情況下，星河也再一次獲得“深圳地產資信10強”——這是經四大國有銀行層層選拔出的深圳地區最具資信實力和發展潛力的10家代表性品牌房企。據統計，星河已連續十一屆進入“資信10強”榜單，可見金融機構對于星河優質資信的高度認可。

星河控股集團（以下簡稱“星河控股”）及其旗下公司可以說是穿越周期的標桿企業，因其相對保守的投資策略在粵系房企中脫穎而出，成功“出線”。在眾多房企被“三道紅線”所困時，星河控股作為總部在深圳的老牌房企之一，始終行動穩健。

星河在穿越周期時，因沒有規模焦慮，反而具有充足時間深耕項目，專注于結合產城融合趨勢，打造特色實踐項目。近日，睿和智庫團隊深度調研了星河位于南京玄武中心區的南京·星河WORLD項目，探秘產城融合發展中的星河實踐。

南京·星河WORLD

圖片來源：睿和智庫

南京的“產城融投”特色實踐

2015年，玄武新中心的發展規劃——《南京市玄武區鐵北地區城市設計》正式出爐，規劃指出，新玄武板塊將被打造成比肩河西新中心的科創智慧中心，以高端商貿商務、文化創意、科創研發產業為核心定位，助力最終實現產城融合。

2017年，星河控股開始布局南京產業高地——紅山新城，以總價60億落地新玄武，打造大型“產融聯盟新城”，南京·星河WORLD應運而生。

如今，玄武區作為南京發展最成熟的片區之一，已走入了“以產促城、以城興產、產城融合”發展路徑的第三步，南京·星河WORLD項目也成為了促進城市發展、經濟發展的新地標。

作為星河“產融聯盟新城”產品系列的第一個異地復制項目，該項目打造了星河COCO City、情景式購物街區、創意辦公、國際化社區、精品幼兒園、高中學校和智慧科創產業七大高端業態，并因地制宜地將“產城融投”特色模式落地玄武。

圖表1：項目概況

圖片來源：公開資料，睿和智庫整理

南京·星河WORLD是包含產業、商業、住宅的產城融合綜合體項目，旨在打造集科研、創業、金融、商業、居住于一體的綜合社區。公開資料顯示，項目總投資額約150億元，總建筑面積60萬平方米，新增就業崗位1.3萬個，已于2020年10月28日正式開園。

從區域來看，南京·星河WORLD位于南京玄武區鐵北紅山新城恒嘉路以西，地處南京產業高地紅山新城“科技創新研發帶”，在產業發展方面得天獨厚。南京玄武區的紅山新城是區域內“一區五園”創新經濟帶建設中的“五園”之首，在經濟發展建設中與區域協同發展。

圖表2：項目區位圖

圖片來源：百度地圖，睿和智庫整理

與此同時，南京·星河WORLD還位于“極客小鎮”核心，未來該區域將以“文旅+眾創”為帶動，引進高端人才、世界500強企業中具有創新能力的總部經濟、研發中心，以及人工智能、云計算、無人機、創新金融、文化創意等領域的優秀企業，為該項目拓寬了企業資源。項目整體位于紅山路商圈，毗鄰南京站，周身四站點環繞（地鐵1、3號線，地鐵6、9號線在建），交通便利。

據了解，項目是紅山新城成立后出讓的第一幅綜合用地，土地性質要求項目將產業、住宅、商業整合在一起，這也與星河致力打造“聚人才、集產業、共成長”的區域產業高地的目標不謀而合。

從項目定位來看，星河精準導入了深圳·星河WORLD“產城融投”成功經驗，通過產業聯盟會的形式為入駐南京·星河WORLD的企業提供一系列配套服務，涵蓋了產融投資、政企對接、產業合作等服務，整體實現多平臺、全方位共享共贏。在人才引進方面，項目通過電子科大科創平臺、南京大學等本地高校、星河?領創天下海歸創業學院等渠道，幫助園區企業引進國內外優秀人才。

保持戰略定力，引領產業聚集

項目運營方星河產業集團，是星河控股旗下專門從事產業地產投資運營板塊的公司，秉承“創智共融，聚業興城”的企業宗旨，深耕粵港澳大灣區，戰略布局長三角、京津冀、成渝經濟圈等多個重點城市群，而南京·星河WORLD正是其代表項目之一。

深圳·星河WORLD是星河踐行“產城融投”特色經營模式的首個作品，項目已吸引超1200家企業進駐，其中上市企業44家，26家為500強企業，提供了7.5萬個就業機會，年產值逾1000億，并新增稅收100億元，成為了“產業高地、人才高地、稅收高地”標桿示范。

而南京·星河WORLD正是對深圳項目的一次經驗復制與迭代升級，也是星河在華東打造的首個產城融合項目，將成為紅山新城打造“產城融合的典范”中的重要一環，預計年產值將達35億元，新增就業崗位1.3萬個。與此同時，其通過產業生態構建、產業基金支持、產業配套打造三方面，實現多元精準化服務，助力智能制造、物聯網、云計算等產業集聚發展。

在產業生態構建方面，星河以產業規劃為指引，以龍頭企業為引導，多種渠道并舉。結合星河產業集團的孵化、規劃、招商、運營經驗，導入星河產業聯盟的優勢科創資源，吸引眾多科技領軍企業、研發機構與高端人才入駐。

在產業基金支持方面，南京·星河WORLD聯合玄武區政府與深創投集團共同發起了10億專項產業創新基金，旨在發掘和培育一批創新程度高、市場競爭力強、發掘潛力大的優質中小企業，圍繞企業運營所需，通過直接投資或聯合投資等渠道和方式，助推企業加速成長。

南京·星河WORLD

圖片來源：睿和智庫

在產業配套打造方面，南京·星河WORLD在玄武區及紅山新城的支持下，落實了政企聯合建設的紅山新城政務服務中心，紅山新城規劃展示館，充分展示城區歷史與規劃未來，一站式解決入園企業工商注冊、稅務、人才戶證、項目申報等需求。

2017年至今，南京·星河WORLD發展頗為艱辛。但在疫情與經濟下行并存的背景下，項目依舊積極承擔歷史使命，主動融入玄武區“一軸兩片多板塊”發展布局，相繼引進中國鐵塔、中科軟、京東五星等150家頭部企業，截至今年3月，星河產業園招商率已超97%，極大助力了城市的高質量發展。同時，項目也背靠“產城融投”的“大樹”，發展得愈發茂盛。

結語

產城融合，并不是新一輪的翻新城建，而是經過深思熟慮搭建的城市、產業互動“平臺”，其探索之路，注定道阻且長。星河控股作為粵系的低調房企，也正在通過不斷夯實“產城融合”道路，悄然穿越周期，成為房企洗牌后新一輪的無冕之王。

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