文 |研究員 何俊峰?

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【資料圖】

2022年，是物業管理行業充斥著肅殺和冷清。受地產行業的動蕩的波及，資本市場持續降溫，物企股價一路下調，企業上市意愿降低。低迷的市場環境下，有的企業抓住機會高歌猛進，也有企業落寞退場，行業經歷了新一輪的洗牌。

新一年的年報季，7成以上上市物企選擇在一季度末壓哨交卷，企業經營現狀可見一斑，透視年報我們發現不少物企在歷經艱難的一年后仍然取得了不錯的成績。下面，克而瑞物管和中物研協重點對已披露業績的53家上市物企，從資本市場、管理規模、營業收入、盈利能力、運營效率等五個維度全面梳理新一年上市物企成色，看一看歷經上年的競爭、激戰和隱忍，上市物企的新格局。

資本市場

2021年4月19日，恒生公司推出恒生物業服務和管理指數，物業板塊的獨立性增強。然而，受房地產市場拖累和疫情反復的影響，2022年物企整體上市意愿下降。多家物企首次遞表到期未能更進一步，二次甚至三次遞表企業增多，部分企業多次遞表或聆訊后而再無后續動作。恒生物業服務及管理指數也一直呈現波動下滑態勢，并于2022年10月31日降至最低點1776.65點，相較最高點（2021年6月30日）10607.56點下降83.25%，至2023年3月底，恒生物業服務及管理指數達3001.37點。

截止到目前，上市物企總數為63家，2022年新增金茂服務、力高健康生活、東原仁知服務、魯商服務、蘇新服務、萬物云6家，年內僅潤華服務成功上市。

從市值來看，物業板塊總體市值曾破萬億港元。截止2023年一季度末，上市物企總市值為4264.64億港元，相較最高點幾近四折。2022年華潤萬象生活憑借商管、央企屬性發展勢頭強勁，年內企業市值躍升至首位，截止最新數據，其總市值為941.53億港元，顯著領先于其他上市物企。

華潤萬象生活

市值躍升至首位：941.53億港元

從估值來看，上市物企的市盈率仍處于低位，截至3月31日，上市物企市盈率均值為12.59倍。具體來看，華潤萬象生活、特發服務兩家具有國資背景優勢，且在商管服務、總部型物業實力強勁，發展穩健，中天服務在社區增值服務領域能力領先，市場給予其較高的估值。截至最新數據，三家物企市盈率分別為38.12倍、35.77倍和31.57倍。

華潤萬象生活

市盈率最高：38.12

從每股收益上看，53家上市物企每股收益均值為0.33元，保利物業每股收益最高為2.01元，22家企業每股收益位于均值之上。

保利物業

每股收益最高：2.01元

管理規模

2022年，上市物企仍呈現規模增長態勢，但整體增速放緩，年內國央企成為并購主角，物業管理行業規模化發展進入新階段。

完整披露2019年至2022年在管面積的48家上市物企，其在管面積總值已由24.36億平方米增長至61.94億平方米，在管面積均值由5182.34萬平方米增長至1.29億平方米。2022年企業普遍下調規模增長預期，年內上市物企在管面積均值同比增速僅18.72%，較2021年下降31.51個百分點。上市物企市場集中度仍在持續提升，2019年至2022年48家上市物企在行業中的市場份額由8.36%增長至約17.42%。

2022年上市物企在管面積

市場份額約為17.42%

2022年披露年度在管面積的50家上市物企中，在管規模超過億平方米量級的物企達16家，超過均值（1.28億平方米）的物企為14家，與上年保持一致。其中，碧桂園服務在管面積達8.69億平方米，穩居上市物企在管規模之首；保利物業、雅生活服務、綠城服務和中海物業在管面積均超過3億平方米；在管面積前五的企業規?？傊颠_26.95億平方米，在上市物企中總規模占比超四成，上市物企的分化日益加大。從增速上看，2022年上市物企在管面積增速普遍下降，其中，國央企外拓強勁，年內華潤萬象生活在管面積增速最快，達到83.61%。

碧桂園服務

在管面積居首位：8.69億平方米

華潤萬象生活

在管面積增速最快：83.61%

營業收入

隨著物業管理規模的擴大和服務的多元化，物企經營業績持續高質量發展，多家物企表現亮眼，營業收入實現跨越式增長。2022年51家上市物企營業收入總值為2377.53億元，均值為46.62億元，同比增長18.77%，增速不及上年一半。上市物企營業收入的市場集中度持續提升，2019年至2022年，51家上市物企在行業中的市場份額由9.81%增長至約16.52%。

營業收入

市場份額約達16.52%

百億營收陣營增至8家，碧桂園服務穩居上市物企營收首位。2022年，中海物業和華潤萬象生活營業收入首破百億，晉升百億陣營。碧桂園服務收入來源多元化，2022年營業收入高達413.67億元，實現跨越式增長，穩居上市物企首位，也超越剛剛年內上市的萬物云（301.06億元）。金茂服務營收增速最快，同比增長60.74%。碧桂園服務在288.43億元的高基數上仍實現43.42%的增長。

碧桂園服務

營業收入最高：413.67億元

金茂服務

營收增速最快：60.74%

從社區增值服務收入來看，碧桂園服務仍居首位，社區增值服務收入達40.18億元。保利物業調整股權募集資金用途加大增值服務業務投入，年內企業社區增值服務收入躍升至第二位，營收為30.64億元。金茂服務重視社區增值服務產品打造，年內重點打造美居平臺服務團隊，挖掘存量業務，圍繞美居平臺服務拓展多種產品類型，社區增值服務收入增速最快，達247.34%。此外，新希望(000876)服務社區增值服務收入占比最大，達26.63%。

碧桂園服務

社區增值服務收入最高：40.18億元

金茂服務

社區增值服務收入增速最快：247.34%

新希望服務

社區增值服務收入占比最大：26.63%

盈利能力

上市物企盈利能力出現大幅下滑，2022年51家上市物企毛利均值由10.01億元下降至9.84億元，同比下滑1.69%；凈利潤均值由4.91億元下降至2.92億元，同比大幅下滑40.50%。

2022年上市物企凈利潤高于10億元的有6家，與上年持平。其中，碧桂園服務以凈利潤22.61億元穩居第一，但2022年同比下滑48.0%。金茂服務凈利潤增速最快，達90.49%。毛利超過10億元的物企有12家，較上年增加3家。其中，毛利最高的仍為碧桂園服務，達102.58億元。金茂服務毛利潤增速最快，達56.13%

碧桂園服務

凈利潤最高：22.61億元

金茂服務

凈利潤增速最快：90.49%

碧桂園服務

毛利最高：102.58億元

金茂服務

毛利增速最快：56.13%

同時，上市物企毛利率和凈利率均出現下降趨勢，至2022年53家上市物企毛利率和凈利率均值分別為24.64%和7.71%，分別較上年下降4.31個百分點和5.52個百分點。其中，星盛商業凈利率和毛利率均最高，分別為26.50%和55.70%。

星盛商業

凈利率最高：26.50%

星盛商業

毛利率最高：55.70%

運營效率

上市物企運營效率提升。人均管理面積大于2萬平方米的有3家。其中，建業新生活人均管理面積最大，達23829.08平方米/人。人均產出高于50萬元的有5家，人均凈利潤高于10萬元的有3家。其中，星盛商業一直追求穩健發展，加速行業布局，運營實力持續提升，2022年，星盛商業人均凈利潤和單位面積營收均最高，分別為18.02萬元/人和294.50元/平方米。

建業新生活

人均管理面積最大：23829.08平方米/人

金茂服務

人均產出最高91.10萬元/人

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星盛商業

人均凈利潤最高：18.02萬元/人

星盛商業

單位面積營收最高：294.50元/平方米

小結

2022年，受宏觀經濟、房地產市場調控政策的持續影響，物業服務企業在資本市場遇冷，估值持續下調，物企通過回購、分紅、股權激勵等一系列措施發起了多輪自救動作來提振資本市場信心，隨著房地產融資政策“三支箭”等政策的提振，物業股估值觸底反彈，逐漸向行業合理估值范圍回歸。

經歷大起大落，物企意識到服務客戶才是行業本源，萬科物業等4家頭部物企簽署《住宅物業服務倡議書》，呼吁行業回歸本源、拒絕高毛利。今年兩會期間，政府工作報告和住建部部長重申“穩”房地產，房地產的企穩回升也為物業管理行業發展營造了良好發展市場環境。

在政策支持、城鎮化進程推進、社會認可度提升、智慧科技應用等多因素的助推下，物企的服務覆蓋面仍在不斷增大，服務密度在持續提高，借助智慧科技等先進手段，物企服務品質也在不斷提升，物業管理行業正在向高質量發展階段邁進。

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