經濟觀察網記者陳月芹 如果你習慣了管理層全程念稿發布過去一年成績的業績會，萬物云可能會讓你眼前一亮。

3月28日，萬物云這家兼具“上市新銳”和“老牌物企”標簽的公司召開了登陸資本市場以來的首場業績會，其董事長朱保全終于成為一場業績會的主角。

地產企業和物業公司一般會將業績會控制在1小時內，萬物云則不同，2022年業績會持續了近2個小時，僅朱保全介紹業績環節就足足脫稿講了52分鐘，從疫情和地產下行對物業公司各環節的影響，講到三大主營業務發展成色，再到“蝶城+”的一步步落地，以及科技對產業互聯、空間物聯構想的賦能。

(資料圖)

朱保全很久沒在公開場合說這么多話了，自公布從萬科集團分拆物業上市消息開始，萬物云進入了數月的靜默期。上一次公開發言還是去年11月，他只是以萬科物業負責人的身份，講行業，講物業公司應該如何客觀面對與開發商的關系。

坐不住了

業績會的最后，有投資者提問：現在蝶城及其生態圈的開發進展和未來戰略節奏是什么樣的？

發言席上的朱保全坐不住了，起身拔起話筒，走到臺前，讓工作人員調出一張他臨時加的圖。“今天早上（業績會開始前），我想來想去，覺得這張圖還是值得說一下”，這張圖列出了萬物云“產業互聯+空間物聯”的邏輯框架，以便外界更了解各板塊之間如何串聯，蝶城只是產業互聯的一個落地形態。

朱保全走到臺前詳解“產業互聯+空間物聯”邏輯框架

朱保全問過ChatGPT，什么是產業互聯，答案中有幾個關鍵詞：與傳統產業結合、智能物聯、智能調度、云平臺、供應鏈效率提高。

再去看各業務，目前朱保全將其分成三個維度：

第一個維度，萬科物業（住宅物管）和萬物為家（做租售的樸鄰等）構成了社區空間居住消費服務，即物業費、裝修費、維修費、租金；萬物梁行（商管）和萬物云城（城市服務）組成政企空間綜合服務管理，未來主要抓住外包的機會去做。這都是非常傳統的行業，除了萬物為家，剩下的三塊業務可能把續約率做得很好，但只是線性增長，很難做到邊際效應改善。

上述4個傳統產業由萬物云直接控股，再加上萬物云研發的科技板塊，形成產業互聯，這是第二個維度。其中，智能物聯和傳統行業相結合，就是3公里半徑內形成的“蝶城+”。朱保全透露，還有在商業空間和萬物梁行所做的“企服+”、政企空間和萬物云城做的“公共服務+”。

進入第三個維度，即AIoT（人工智能物聯網）+BPaaS（業務流程即服務），目前形成的核心產品是靈石E控服務器，已應用于5個蝶城項目試點改造；BPaaS解決物業復雜場景下服務流程不易標準化的難題，武漢DOC（遠程數字運營中心）可解決千萬級別工單/任務的分發，提高內部效率。

當外界問及朱保全2023年、2024年還會做什么偉大的事情，他的回答是不會了，“最核心戰略就是做兩個生態——在街道空間里做蝶城+，在園區和企業之間做企服+，到2030年之前把這張圖做成”。

過去一年的多項財務增長數據，初步驗證了上述構想的可行性。期內營收301.06億元，同比增長27%，其中住宅物業服務收入148億元，占總收入近一半，是現金流穩定器；商企空間中的物業及設施設備管理業務收入75.45億元，占總收入1/4；科技板塊實現收入達23.8億元。整體毛利率為14.1%，較2021年下降了2.9個百分點。此外，在手現金133.5億元，年內經營現金流凈額有27.56億元。

對沖危機

談疫情影響和地產行業寒冬，朱保全希望投資者理解過去一年成績來之不易，有真實存在的困難，比如來自開發商端的收入銳減，新開盤萎縮導致前介和案場業務大幅下滑，開發商新交付的未售空置房帶來的物業費欠費，以及其他關聯應收款增加，原本毛利不菲的代銷車位生意也艱難許多……

體現在財務報表上，開發商增值服務收入不及預期，下半年原定目標是完成收入19億元，實際只完成15.7億元，這部分業務毛利率從上半年的20.8%陡降到8%。

此外，疫情導致社區安保成本超1億元，家裝業務因無法入戶未及預期，往常集中收繳物業費的12月因員工居家待崗等原因大打折扣。

朱保全陳述困難的另一目的，還在于驗證此前不安于躺在傳統收入結構的溫柔鄉里，幾番主動“折騰”的必要性。

朱保全是坐不住的人。

從他2010年被調去掌舵萬科物業開始，就一點點鋪墊了許多對沖危機的改革。彼時外界對萬科物業有兩大詬病：一是只會做住宅；二是項目都是萬科的。

由此，朱保全啟動了萬科物業的變革：2014年拓展商辦物業，并于2019年12月完成對戴德梁行的并購整合；2015年開始拓展非萬科集團的第三方項目，降低關聯交易比例。萬科物業做住宅，萬物梁行做商業，兩翼齊飛。

這兩方面調整可以對沖地產母公司下行帶來的危機，從2021年下半年開始，部分同行母公司爆雷導致物業公司跟著過山車的現象時有發生。此外，城市服務、商企服務拓展了G端政府、B端企業等多元客戶，可以對沖業務來源單一的風險。

戰術性的笑

這是朱保全主導的首個業績會，攜首席科學家丁險峰、財務與資金管理部負責人王緒斌、聯席公司秘書黃旻亮相。

在自己的主場，在侃侃而談的兩個小時里，朱保全顯得非常放松，會場里多次響起他的笑聲，對比今年一片哀鴻的地產和物業行業的年報季，令人印象頗深。從某種程度講，地產和物業過去一年多的危機，驚醒了行業里無數人的溫柔美夢，但危機也驗證了朱保全多次對萬物云戰略動刀的必要性。

他提到，行業從增量市場到存量市場的平滑轉化出現了急剎車，對客戶、利潤來源過于單一的物業公司而言，2020年之前，母公司、姐妹公司的關聯交易“很幸福”，2022年，原來有100億元利潤的地產公司可能都變成了負數，對姐妹公司、對小弟的支持也就沒那么容易了。說到這里他笑了。

在談到并購時，朱保全稱，三四年前行業有個很有意思的想法，即自己有45倍的市盈率，用30倍去并購，那還有15倍可以割草，被并購標的價格水漲船高，體現為高額的商譽和無形資產。他提醒行業應該反思，不僅僅關注收購溢價，除了買合同、買收入之外，到底什么是goodwill（商譽）？

另外，朱保全提到多元客戶策略讓公司變得更加穩健，但開發商端的變動依然對公司財務報表造成影響，“我原本以為陽光城(000671)能夠成為第二個萬科，那時候他也1000多億了，但誰想到去年出了意外”，這里戰術性一笑，感慨行業上下游變幻莫測。

無論從致股東書，還是全程脫稿、數據詳盡的業績會，都可以看出朱保全“活人”的氣質，這也十分符合多年來萬科物業、萬物云的發展風格，朱保全一直坐不住，一直在“卷”這個行業。