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又是一年招商蛇口(001979)發(fā)布業(yè)績預(yù)報(bào)的時(shí)間，不出意料，又是一紙凈利潤下滑的公告。

近期，招商蛇口發(fā)布的2022年全年業(yè)績快報(bào)顯示，2022年，招商蛇口預(yù)計(jì)歸母凈利潤為38億元-46億元，同比下滑55.65%-63.36%；歸母扣非凈利潤為29億元-37億元，同比下滑58.23%-67.27%。

這是招商蛇口連續(xù)第三年錄得歸母凈利潤下滑。

招商蛇口解釋原因時(shí)稱，主要是受市場(chǎng)下行、結(jié)轉(zhuǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)變化的影響，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率階段性下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少明顯；此外，報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口也積極處置去化困難的項(xiàng)目，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表。

除此以外，由于市場(chǎng)情況變化，招商蛇口也計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備同比增加，加之轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生的投資收益同比減少，以及疫情對(duì)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)沖擊明顯，報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口持有物業(yè)的出租率和租金水平亦不同程度受疫情影響，此外，為中小企業(yè)累計(jì)減免租金約7.49億元。

盡管去年的行情下，不僅招商蛇口，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展等央企凈利潤均有所回縮，但招商蛇口無疑受到了更大的沖擊。其所列原因，過去幾年一直是拖累其凈利潤表現(xiàn)的主要因素。

事實(shí)上，往前追溯，招商蛇口的毛利率表現(xiàn)相比同行已經(jīng)不顯優(yōu)勢(shì)。2021年，招商蛇口的綜合毛利率為25.47%，同比下降3.22個(gè)百分點(diǎn)；其中，社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營毛利率為21.35，考慮招商蛇口融資成本較之同行更有優(yōu)勢(shì)，且招商蛇口高能級(jí)城市布局并不少，這一毛利率水平表現(xiàn)僅為中游水平。

但即便在毛利率、凈利潤基數(shù)均不高的情況下，招商蛇口2022年仍然繼續(xù)下滑，這是值得反思之處。

招商蛇口管理層并非沒有注意到這一問題。在2022年3月舉行的2021年全年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆在解釋毛利率問題時(shí)就表示，毛利率下滑是行業(yè)的一個(gè)整體趨勢(shì)，招商蛇口在2019年以后所拿項(xiàng)目的毛利率水平高于以往，這些地塊將在2022年及以后逐步進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)階段，“目前判斷毛利率會(huì)有所提升”。

公司董事總經(jīng)理蔣鐵峰更是表示，招商蛇口未來項(xiàng)目收益率會(huì)逐步提升，“2021年下半年以來，公司所拿項(xiàng)目的回報(bào)非常突出，毛利率有著明顯提升”。

遺憾的是，招商蛇口管理層所預(yù)期的毛利率回升，最終并沒有出現(xiàn)。2022年全年，招商蛇口的凈利潤表現(xiàn)再度遭遇滑鐵盧。

至于未來招商蛇口歸母凈利潤是否有回升的可能，取決于招商蛇口投資的力度以及精準(zhǔn)度。假如招商蛇口規(guī)模仍能保持領(lǐng)先，加之過去一年土地市場(chǎng)價(jià)格逐漸回歸理性，在低基數(shù)的前提下，招商蛇口凈利潤有企穩(wěn)回升的可能。

在土地拓展上，招商蛇口2022年保持一定的強(qiáng)度。根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2022年，招商蛇口全年拿地金額為525億元，位居行業(yè)第五位。規(guī)模方面，2022年，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積1193.65萬平方米，同比減少18.49%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2926.02億元，同比減少10.47%，雖然同比下降，但降幅相較于行業(yè)也并不明顯。

在此背景下，招商蛇口如果能夠保持銷售和投資同時(shí)并行，未來凈利潤回升仍然可期。

國金證券(600109)在近期的一份研報(bào)中也分析認(rèn)為，招商蛇口毛利率下滑、計(jì)提減值等多因素影響，當(dāng)期業(yè)績不及預(yù)期；國金證券又指出，招商蛇口銷售好于頭部房企平均，深耕拿地支撐持續(xù)發(fā)展，維持“買入”評(píng)級(jí)。

從招商蛇口運(yùn)營層面的動(dòng)作來看，招商蛇口的管理層似乎已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了問題所在。

新年之后，招商蛇口開始對(duì)組織架構(gòu)動(dòng)刀，其中華東區(qū)域、深圳區(qū)域?qū)⒉糠殖鞘泄具M(jìn)行了降級(jí)調(diào)整為事業(yè)部，例如深圳區(qū)域下轄的粵東公司就調(diào)整為東莞公司下屬事業(yè)部；此外也新成立了長沙公司，負(fù)責(zé)湖南、江西業(yè)務(wù)。

一升一降之間，招商蛇口的投資策略也逐漸清晰，也即是對(duì)低能級(jí)城市保持謹(jǐn)慎，繼續(xù)開拓高能級(jí)城市的投資機(jī)會(huì)。受此帶動(dòng)，招商蛇口未來的業(yè)績或許能夠扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)。

實(shí)際上，在資本市場(chǎng)上，招商蛇口的形象一直是進(jìn)取的。去年在“金融16條”以及房企A股再融資開閘之后，招商蛇口也積極響應(yīng)。

2022年12月5日，招商蛇口發(fā)布公告稱，籌劃以發(fā)行股份的方式向深圳國資委旗下深圳市投資控股有限公司購買其持有的公司深圳市南油(集團(tuán))有限公司24%股權(quán)等資產(chǎn)并募集配套資金，目前這一議案也在推進(jìn)過程中。

不管如何，招商蛇口給予投資者與資本市場(chǎng)的啟示是，房企即便坐擁優(yōu)質(zhì)資源以及融資優(yōu)勢(shì)，如若在經(jīng)營上未能夠有精準(zhǔn)的投資眼光以及穩(wěn)健的布局策略，最終仍然會(huì)在業(yè)績上有不盡如人意的體現(xiàn)。招商蛇口是時(shí)候突破自己了。