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文/樂居財經 魏薇

創業30余年，車建興從一把鋸子開始，以家居建材聯動地產，又當上“包租公”，一步步擴充著紅星系資本版圖。他的名字也經歷了從“新”到“興”的改變。

目前，紅星美凱龍(601828)披露公告時多用“車建興”，但在該公司的官網上，作為紅星美凱龍董事長的他，仍沿用“車建新”的名字。

車建興曾總結自己成功經驗的時候說：“除了勤勞和誠實，我靠的就是學習。”

然而，大肆擴張之下的紅星系也難以避免債務問題。2021年，他學習起了王健林，拋售旗下重資產以自救。如今，紅星系中最核心的資產也將被出售。

1月8日，建發股份(600153)（600153. SH）公告稱，公司正在籌劃通過現金方式協議收購紅星美凱龍控股集團有限公司（以下簡稱“紅星控股”）持有的美凱龍不超過30%的股份。本次交易完成后，公司可能成為美凱龍的控股股東。

在此之前，美凱龍曾于1月6日收到公司控股股東紅星控股的通知，紅星控股正在籌劃股權轉讓事宜，或涉及公司控制權變更。

而在去年8月的一個論壇上，車建興還表示，與“紅利期”減退的房地產市場不同，中國家居零售市場的“紅利期”剛剛開始，未來20年零售額有望保持年均10%以上增長。

1月9日早盤，建發股份跌停，或許收購美凱龍事項有關。有接近建發的人士表示，收購事項目前屬于籌劃階段，董事會還沒有審議過，具體條款和交易具體情況還沒定，只是在籌措這個事情，依據交易所的規則，公司需要先發信披公告。

同時，上述人士稱，公司收購30%的股權，不可能將美凱龍所有債務接過來，后續的交易如何進行，目前還沒有具體內容。

地產下行周期，國資成為不確定性市場環境中那股確定性力量。近一年多來，國企地產商逆勢進擊，頻繁現身于地產收購、土地市場。如今，他們的觸角伸向泛地產的家居領域。

紅星的退意

美凱龍的實際控制人為車建興，控股股東紅星控股直接持有其26.18億股股份，占總股本的60.12%，紅星控股的一致行動人西藏奕盈企業管理有限公司、車建興、陳淑紅、車建芳等合計共持有美凱龍1860.76萬股，占總股本的0.43%。

紅星控股的股東分別是車建興和車建芳，兩人分別持有紅星控股92%和8%的股權。若按30%的比例計算，車建興及其一致行動人在賣出股權后仍然剩余約30.55%的美凱龍股份(002783)。但減持完成后，建發股份或將成為單一持股比例最高的股東。

作為家居零售業的巨頭，美凱龍曾先后登陸A股和H股。目前擁有A股36.1億股（占總股本比例82.98%）、H股7.41億股（占總股本比例17.02%）。A股的總市值為169.1億元，30%股份對應的市值約為50.72億元。

對于美凱龍，紅星控股或早已萌生退意。2021年12月22日，紅星控股曾減持1.58%的股份，合計套現約5.92億元；2022年12月25日，紅星控股再次減持，紅星控股及其一致行動人西藏奕盈擬合計減持最高不超過3.41%的股份，套現約7億元。

紅星控股直言減持是為了償還債務。截至2022年上半年末，紅星控股總資產為1874.88億、總負債1229.18億；其中，一年內到期的流動負債為662.25億，但貨幣資金只有87.57億元。另外，車建興及其一致行動人所持美凱龍股份的質押率超過70%。

目前來看，在紅星系中，美凱龍不失為一處優質資產。截至2022年12月31日，美凱龍經營了94家自營商場，284家委管商場，通過戰略合作經營8家家居商場，此外，公司以特許經營方式授權57家特許經營家居建材項目，共包括476家家居建材店/產業街。

多次出售資產自救

房地產開發業務和美凱龍，都是紅星系的重資產板塊。為降低負債率，補充現金流，紅星系開始了“輕資產、重運營、降杠桿”的發展戰略。

2021年6月，紅星系將旗下7家物流子公司以23.12億元出售給遠洋資本。

緊接著在7月，遠洋集團、遠洋資本與紅星控股正式簽署協議，以40億元獲取紅星地產70%股權。此后，三方將有效持有重慶紅星美凱龍企業發展有限公司35%、35%、30%的股權，共同推進紅星地產的后續開發與經營。

10月，紅星系以6.96億元的價格將旗下成立不久的美凱龍物業80% 股權轉讓給了旭輝永升。

截至2020年底，紅星地產總資產約1000億元，其中存貨逾600億元，凈資產167億元，相比于40億元對價70%股權的估值，車建興幾乎是以3.4折“賤賣”。紅星控股曾公告稱，交易完成后，將大幅降低紅星控股有息負債水平。

除了紅星地產的股權，紅星地產的物業管理平臺也將按照賬面凈資產的價格轉讓，由遠洋集團和遠洋資本100%持有。

在地產和家居之間，車建興選擇了后者。積極變賣多處資產，與美凱龍所面臨的資金困境不無關系。

2020年，美凱龍業績大幅下滑，同時面臨巨大的債務壓力。財報顯示，2020年，美凱龍營收142.36億元元，同比下滑13.56%；歸母凈利17.31億元，同比大降61%。期末可用貨幣資金65.11億元，流動負債金額約316.39億元。

這一年10月，美凱龍為了改善流動性緊張的局面，首次增發擬募資36.78億元，其中11億用于還債，剩下25億用于項目建設。

闖入者建發

在激蕩沉浮的商海里，有賣必然有買。這次入局接手美凱龍股份的建發股份，實力不容小覷。

地產寒冬里，國企地產商逐漸成為資本市場的常客，他們頻繁現身收購和土地市場。建發系憑借其國資背景，近一年多來也在逆勢進擊。

建發股份以供應鏈運營和房地產開發雙主業運行，背靠建發集團，實控人為廈門市國資委。截止2022年中期，建發集團持有建發股份 45.13%的股權。

近兩年，建發股份在供應鏈運營業務板塊上成立消費品事業部，試圖拓展消費品業務。此次收購擁有并管理大量家居賣場的美凱龍股份，或正符合其該戰略需求。

事實上，建發股份旗下的房地產板塊近兩年也勢頭兇猛，其主要通過建發房產和聯發集團這兩個平臺展開。2022年，建發房產以1703.2億元的全口徑銷售額，位列克而瑞銷售榜單第十位，首次進入房企銷售十強。其全年銷售增速更位列行業第二名，在行業下行周期彎道超車優勢明顯。

另外，聯發集團以454.6億元的銷售額，排名第43。二者加起來的銷售額已超過2000億元。

2019年至2021年，建發房產營業收入分別為3372. 39億、4329. 49億、7078.44億，年平均復合增長率高達44.88%。

2022年上半年，房地產行業的營收利潤普降，建發股份卻實現了逆勢提升，期內營業收入達到3658億元，同比增長26%；凈利潤41億元，同比增長22%；歸母凈利潤27億元，同比增長6%。

今年以來，在多數房企減少甚至是停止拿地時，建發頻繁出現在各大城市的集中供地活動中。

建發在中報中披露，2022年上半年以多元化方式獲取優質土地40宗，全口徑拿地金額合計約631.34億元，在一、二線城市的土地儲備預估權益貨值占比近 70%，三四線城市也是以海峽西岸和長三角的三四線城市為主。

下半年，建發持續發力拿地。例如，在9月，建發先是在北京以66.47億元競得豐臺區南苑街道地塊及昌平區中關村(000931)生命科學園地塊，又轉至上海斥資52億元競得上海閔行區一宗地塊，接著又殺入蘇州，斥資 36.43億元競得高新區一宗住宅用地，最后又在大本營福州斥資28.7億拿下兩宗地。

12月，建發以15.67億元摘得蘇州一宗宅地，以19.42億低價摘得的福州一宗舊改地塊，斥資21億拿下的廈門一宗商住用地。

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