年底了，又到了老規(guī)矩做明年預(yù)測的時候了。

(資料圖)

剛好近期很多粉絲朋友都在問我明年到底會怎么走，普通人要做的動作到底是什么？

剛需很害怕明年大反彈，擔(dān)心上車的車票說漲就漲，說買不起就買不起。

還沒賣出去房子的，怕錯過這波置換的好時機(jī)，又猶豫是不是干脆等上漲再賣。

總之，市場情緒拉扯博弈的很多，我也來說一些看法，還有更詳細(xì)的文章無法展開，我會在我閉門直播中和大家聊聊。

防疫放松不等于經(jīng)濟(jì)立馬復(fù)蘇。

很多人以為只要疫情放開，會迎來一波報復(fù)性消費，經(jīng)濟(jì)會立馬恢復(fù)。

但事實上放開后大家更害怕了，不敢出門了，更別提消費了。

身邊小陽人越來越多，自媒體爭先恐后蹭流量，怕再不陽這波熱點就沒了。

陽性之后多數(shù)人哪怕不用集中隔離，也得居家隔離至少5-7天，這就導(dǎo)致多數(shù)家里有老人孩子的更不敢去密集的場所了。

同時，因為陸續(xù)陽性，工廠生產(chǎn)端也會受到影響。

放開后，生產(chǎn)和消費端反而有所下滑，預(yù)計等到確診峰值結(jié)束，生產(chǎn)和消費才會逐漸復(fù)蘇。

所以放開不等于經(jīng)濟(jì)要立馬反彈，這是需要正視的問題。

按照現(xiàn)在專家的預(yù)測，我們在未來1-2個月會出現(xiàn)確診高峰，隨后峰值會回落。

而經(jīng)濟(jì)也會在峰值回落后慢慢復(fù)蘇，預(yù)計明年下半年，才會是全力沖刺經(jīng)濟(jì)的階段。

明年經(jīng)濟(jì)一定會向好，但需要時間。

普通人要做的是長線樂觀，短線心里有數(shù)。

樓市會有小波反彈，預(yù)計年中筑底完成。

樓市近1-2個月會有小波反彈，因為這是政策之下的最直接反應(yīng)。

截止到現(xiàn)在，政策的大底已經(jīng)到了。

無論是購房門檻還是房貸利率，再下調(diào)的空間越來越小了，政策工具上只剩下松綁一線以及貨幣棚改化了。

這時候基本也靠全國自發(fā)性的救市了，能不能復(fù)蘇，還得看個人本事。

上周，武漢、濟(jì)南、廈門、佛山等城市不就應(yīng)松盡松，除了一線城市的堅實堡壘之外，強二線城市松綁限購已經(jīng)不是新鮮事。

有點搶收的意思，誰能搶得這波購買力，誰就在小組比賽中勝出了。

所以這段時間的買房成本一定是今年也是未來幾年內(nèi)最低的，這一定會刺激一部分已經(jīng)有錢也有名額的剛需入場。

實際上，我也得到消息，蘇州、武漢、深圳在近期的成交表現(xiàn)上都非常突出，雖然深圳一周500套的成交是假消息，但成交回暖也是事實。

（武漢松綁限購后成交）

一般量在價先，量起來之后市場信心就會逐漸回歸。

而且每年3月份左右，都是樓市小陽春，今年是疫情阻隔，但明年剛需會重新出動。

這幾個月價格可能不會反彈，但成交一定會好轉(zhuǎn)。

核心城市最快3月份就會筑底完成，而大部分二線城市，基本到年中就企穩(wěn)了。

這其實和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的時間線會高度吻合。

我之前說過，樓市好轉(zhuǎn)，單純降低門檻沒用，還要有預(yù)期信心以及收入。

而經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇就是給信心和提高收入的關(guān)鍵。

年中多數(shù)城市會完成筑底，下半年會有一波明顯回暖。

第一季度回暖的城市：北京、上海、廣州、深圳

年中回暖的城市：武漢、佛山、蘇州、南京、珠海、成都、重慶等等。

第三季度回暖的城市：杭州、合肥、西安、濟(jì)南等等。

篇幅關(guān)系，不一一列出，清楚回暖的時間節(jié)點，可以讓大家精準(zhǔn)踏準(zhǔn)周期，如果你想了解你所在的城市在明年什么時候才會有回暖的跡象，可以掃碼加我微信來詳聊。

明年土拍市場會逐漸火熱，并傳導(dǎo)到市場。

今年土拍可以用拉胯來形容，還能拿地的基本也是央企、國企，畢竟大多數(shù)民企還困在三條紅線的困境里，苦苦不能自拔。

但今年救房企的信號發(fā)出之后，明年房企現(xiàn)金流自然不緊缺，拿地積極性會大大提高。

這對市場端是有傳導(dǎo)作用的，按照以前的歷史規(guī)律，一旦土拍火熱，對地塊附近的樓盤有直接的拉升作用，也會帶動市場情緒。

土拍熱也是市場“炒作”的一種方式，另外賣地本身就是地方收入的大頭，對地方經(jīng)濟(jì)有直接提振。

瞧，閉環(huán)一下子連上了。

2023年，樓市的關(guān)鍵詞依然還是去庫存。

短期來看，雖然核心城市會有回暖，但二手房掛牌量增加仍然是事實。

而部分開發(fā)商也從策略中醒悟，開始轉(zhuǎn)換賽道，比如深耕三四線城市的碧桂園，已經(jīng)撤出換倉。

一批改善早就趁著這波機(jī)會出手，所以掛牌量基本是只增不減。

短期2個月時間，仍然是以價換量的時期，深圳這波成交回暖，基本是靠降價帶動的。

因為比起剛需，改善更怕踏空這輪低成本的周期。

很多房東們都明白，一線城市屬于老破小的高光時刻已經(jīng)結(jié)束了，想要趕上明年的小陽春，這波肉是得割一割。

另外就是困在三四線城市或者是縣城的房東們，也都想趁著這波趕緊換一把倉，短期也不會貿(mào)然選擇漲價的。

市場短期會進(jìn)入博弈期，隨后回歸平靜。

每一個個體都有情緒鐘擺，現(xiàn)在就是多頭和空頭的博弈。

但大部分人不是絕對性的多頭，看到市場下跌，別人掛牌心慌了，自己也掛牌，一旦價格上漲，賣家比鬼都精，立馬漲價，由空轉(zhuǎn)多。

深圳就已經(jīng)出現(xiàn)這樣的情況，近1周市場成交好轉(zhuǎn)，立馬有業(yè)主要反價賣房。

深圳投資客的敏銳程度確實是最高的，但一旦漲價，市場剛需又會觀望，如果沒有確定性的利好，尤其是收入的提高，剛需和改善也不見得會出手。

這時候市場會進(jìn)入博弈期，而破局的方式就是等經(jīng)濟(jì)回暖。

經(jīng)濟(jì)暖了，一切都暖了。

明年，中產(chǎn)信心恢復(fù)，會出手置換。

樓市的閉環(huán)，首看收入，其次看信心。

為什么大家重點在關(guān)注經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，因為宇宙的盡頭是鐵嶺，買房的盡頭是收入。

樓市后續(xù)得看普通人手里有沒有錢，說白了經(jīng)濟(jì)好了，普通人也就有錢了，這就是我一直強調(diào)關(guān)注經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和走向的原因。

錢有了，最大的消費就是買房。

其次，要看信心。

從現(xiàn)有的數(shù)據(jù)來看，大多數(shù)人手里還是有點錢的。

到2022年11月末，全國的住戶存款達(dá)到了118.5萬億元。而在去年11月末，這個數(shù)字為101.4萬億元。

也就是說，在過去1年時間里，住戶存款大增了17.1萬億，同比增長16.9%。

說明今年存款增多可能是因為購房需求減少，這就是信心問題。

當(dāng)然，收入可能會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的偏差，比如20%的人掌握了80%的財富。

但有句殘酷的話不得不說：一個城市的房價天花板，本就不是普通人群的收入決定的，而是由這個城市的中高收入群體決定的。

樓市回暖，核心得靠改善和投資客拉動。

一旦中產(chǎn)出手改善，樓市熱度會重新回歸。

而明年我認(rèn)為一些改善房源成交會更好。

2023年，是平穩(wěn)向上的一年。

明年，商品房的銷售增速、開發(fā)商的拿地積極性一定會比今年好。

房價也會小波上漲，但最后會卡到某個階段，因為市場的買賣雙方會博弈，賣家要提價，也要考慮買家的承受力能力。

3年疫情洗禮，說收入絲毫沒受到影響也不大可能。

但依然會一批平時做好儲糧準(zhǔn)備的，能在這個節(jié)點撿個大漏。

機(jī)會永遠(yuǎn)留給有準(zhǔn)備的人，也留給那些站在了風(fēng)口上的人。

炊煙裊裊，大江東去，浪淘盡，而淘不盡的依然是周期的跌宕和歷史規(guī)律的重復(fù)。

不是嗎？

本文首發(fā)于微信公眾號：大胡子說房。文章內(nèi)容屬作者個人觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。