年底了，又到了老規(guī)矩做明年預(yù)測(cè)的時(shí)候了。

(資料圖)

剛好近期很多粉絲朋友都在問(wèn)我明年到底會(huì)怎么走，普通人要做的動(dòng)作到底是什么？

剛需很害怕明年大反彈，擔(dān)心上車(chē)的車(chē)票說(shuō)漲就漲，說(shuō)買(mǎi)不起就買(mǎi)不起。

還沒(méi)賣(mài)出去房子的，怕錯(cuò)過(guò)這波置換的好時(shí)機(jī)，又猶豫是不是干脆等上漲再賣(mài)。

總之，市場(chǎng)情緒拉扯博弈的很多，我也來(lái)說(shuō)一些看法，還有更詳細(xì)的文章無(wú)法展開(kāi)，我會(huì)在我閉門(mén)直播中和大家聊聊。

防疫放松不等于經(jīng)濟(jì)立馬復(fù)蘇。

很多人以為只要疫情放開(kāi)，會(huì)迎來(lái)一波報(bào)復(fù)性消費(fèi)，經(jīng)濟(jì)會(huì)立馬恢復(fù)。

但事實(shí)上放開(kāi)后大家更害怕了，不敢出門(mén)了，更別提消費(fèi)了。

身邊小陽(yáng)人越來(lái)越多，自媒體爭(zhēng)先恐后蹭流量，怕再不陽(yáng)這波熱點(diǎn)就沒(méi)了。

陽(yáng)性之后多數(shù)人哪怕不用集中隔離，也得居家隔離至少5-7天，這就導(dǎo)致多數(shù)家里有老人孩子的更不敢去密集的場(chǎng)所了。

同時(shí)，因?yàn)殛懤m(xù)陽(yáng)性，工廠生產(chǎn)端也會(huì)受到影響。

放開(kāi)后，生產(chǎn)和消費(fèi)端反而有所下滑，預(yù)計(jì)等到確診峰值結(jié)束，生產(chǎn)和消費(fèi)才會(huì)逐漸復(fù)蘇。

所以放開(kāi)不等于經(jīng)濟(jì)要立馬反彈，這是需要正視的問(wèn)題。

按照現(xiàn)在專(zhuān)家的預(yù)測(cè)，我們?cè)谖磥?lái)1-2個(gè)月會(huì)出現(xiàn)確診高峰，隨后峰值會(huì)回落。

而經(jīng)濟(jì)也會(huì)在峰值回落后慢慢復(fù)蘇，預(yù)計(jì)明年下半年，才會(huì)是全力沖刺經(jīng)濟(jì)的階段。

明年經(jīng)濟(jì)一定會(huì)向好，但需要時(shí)間。

普通人要做的是長(zhǎng)線(xiàn)樂(lè)觀，短線(xiàn)心里有數(shù)。

樓市會(huì)有小波反彈，預(yù)計(jì)年中筑底完成。

樓市近1-2個(gè)月會(huì)有小波反彈，因?yàn)檫@是政策之下的最直接反應(yīng)。

截止到現(xiàn)在，政策的大底已經(jīng)到了。

無(wú)論是購(gòu)房門(mén)檻還是房貸利率，再下調(diào)的空間越來(lái)越小了，政策工具上只剩下松綁一線(xiàn)以及貨幣棚改化了。

這時(shí)候基本也靠全國(guó)自發(fā)性的救市了，能不能復(fù)蘇，還得看個(gè)人本事。

上周，武漢、濟(jì)南、廈門(mén)、佛山等城市不就應(yīng)松盡松，除了一線(xiàn)城市的堅(jiān)實(shí)堡壘之外，強(qiáng)二線(xiàn)城市松綁限購(gòu)已經(jīng)不是新鮮事。

有點(diǎn)搶收的意思，誰(shuí)能搶得這波購(gòu)買(mǎi)力，誰(shuí)就在小組比賽中勝出了。

所以這段時(shí)間的買(mǎi)房成本一定是今年也是未來(lái)幾年內(nèi)最低的，這一定會(huì)刺激一部分已經(jīng)有錢(qián)也有名額的剛需入場(chǎng)。

實(shí)際上，我也得到消息，蘇州、武漢、深圳在近期的成交表現(xiàn)上都非常突出，雖然深圳一周500套的成交是假消息，但成交回暖也是事實(shí)。

（武漢松綁限購(gòu)后成交）

一般量在價(jià)先，量起來(lái)之后市場(chǎng)信心就會(huì)逐漸回歸。

而且每年3月份左右，都是樓市小陽(yáng)春，今年是疫情阻隔，但明年剛需會(huì)重新出動(dòng)。

這幾個(gè)月價(jià)格可能不會(huì)反彈，但成交一定會(huì)好轉(zhuǎn)。

核心城市最快3月份就會(huì)筑底完成，而大部分二線(xiàn)城市，基本到年中就企穩(wěn)了。

這其實(shí)和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的時(shí)間線(xiàn)會(huì)高度吻合。

我之前說(shuō)過(guò)，樓市好轉(zhuǎn)，單純降低門(mén)檻沒(méi)用，還要有預(yù)期信心以及收入。

而經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇就是給信心和提高收入的關(guān)鍵。

年中多數(shù)城市會(huì)完成筑底，下半年會(huì)有一波明顯回暖。

第一季度回暖的城市：北京、上海、廣州、深圳

年中回暖的城市：武漢、佛山、蘇州、南京、珠海、成都、重慶等等。

第三季度回暖的城市：杭州、合肥、西安、濟(jì)南等等。

篇幅關(guān)系，不一一列出，清楚回暖的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，可以讓大家精準(zhǔn)踏準(zhǔn)周期，如果你想了解你所在的城市在明年什么時(shí)候才會(huì)有回暖的跡象，可以?huà)叽a加我微信來(lái)詳聊。

明年土拍市場(chǎng)會(huì)逐漸火熱，并傳導(dǎo)到市場(chǎng)。

今年土拍可以用拉胯來(lái)形容，還能拿地的基本也是央企、國(guó)企，畢竟大多數(shù)民企還困在三條紅線(xiàn)的困境里，苦苦不能自拔。

但今年救房企的信號(hào)發(fā)出之后，明年房企現(xiàn)金流自然不緊缺，拿地積極性會(huì)大大提高。

這對(duì)市場(chǎng)端是有傳導(dǎo)作用的，按照以前的歷史規(guī)律，一旦土拍火熱，對(duì)地塊附近的樓盤(pán)有直接的拉升作用，也會(huì)帶動(dòng)市場(chǎng)情緒。

土拍熱也是市場(chǎng)“炒作”的一種方式，另外賣(mài)地本身就是地方收入的大頭，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)有直接提振。

瞧，閉環(huán)一下子連上了。

2023年，樓市的關(guān)鍵詞依然還是去庫(kù)存。

短期來(lái)看，雖然核心城市會(huì)有回暖，但二手房掛牌量增加仍然是事實(shí)。

而部分開(kāi)發(fā)商也從策略中醒悟，開(kāi)始轉(zhuǎn)換賽道，比如深耕三四線(xiàn)城市的碧桂園，已經(jīng)撤出換倉(cāng)。

一批改善早就趁著這波機(jī)會(huì)出手，所以?huà)炫屏炕臼侵辉霾粶p。

短期2個(gè)月時(shí)間，仍然是以?xún)r(jià)換量的時(shí)期，深圳這波成交回暖，基本是靠降價(jià)帶動(dòng)的。

因?yàn)楸绕饎傂瑁纳聘绿た者@輪低成本的周期。

很多房東們都明白，一線(xiàn)城市屬于老破小的高光時(shí)刻已經(jīng)結(jié)束了，想要趕上明年的小陽(yáng)春，這波肉是得割一割。

另外就是困在三四線(xiàn)城市或者是縣城的房東們，也都想趁著這波趕緊換一把倉(cāng)，短期也不會(huì)貿(mào)然選擇漲價(jià)的。

市場(chǎng)短期會(huì)進(jìn)入博弈期，隨后回歸平靜。

每一個(gè)個(gè)體都有情緒鐘擺，現(xiàn)在就是多頭和空頭的博弈。

但大部分人不是絕對(duì)性的多頭，看到市場(chǎng)下跌，別人掛牌心慌了，自己也掛牌，一旦價(jià)格上漲，賣(mài)家比鬼都精，立馬漲價(jià)，由空轉(zhuǎn)多。

深圳就已經(jīng)出現(xiàn)這樣的情況，近1周市場(chǎng)成交好轉(zhuǎn)，立馬有業(yè)主要反價(jià)賣(mài)房。

深圳投資客的敏銳程度確實(shí)是最高的，但一旦漲價(jià)，市場(chǎng)剛需又會(huì)觀望，如果沒(méi)有確定性的利好，尤其是收入的提高，剛需和改善也不見(jiàn)得會(huì)出手。

這時(shí)候市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入博弈期，而破局的方式就是等經(jīng)濟(jì)回暖。

經(jīng)濟(jì)暖了，一切都暖了。

明年，中產(chǎn)信心恢復(fù)，會(huì)出手置換。

樓市的閉環(huán)，首看收入，其次看信心。

為什么大家重點(diǎn)在關(guān)注經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，因?yàn)橛钪娴谋M頭是鐵嶺，買(mǎi)房的盡頭是收入。

樓市后續(xù)得看普通人手里有沒(méi)有錢(qián)，說(shuō)白了經(jīng)濟(jì)好了，普通人也就有錢(qián)了，這就是我一直強(qiáng)調(diào)關(guān)注經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和走向的原因。

錢(qián)有了，最大的消費(fèi)就是買(mǎi)房。

其次，要看信心。

從現(xiàn)有的數(shù)據(jù)來(lái)看，大多數(shù)人手里還是有點(diǎn)錢(qián)的。

到2022年11月末，全國(guó)的住戶(hù)存款達(dá)到了118.5萬(wàn)億元。而在去年11月末，這個(gè)數(shù)字為101.4萬(wàn)億元。

也就是說(shuō)，在過(guò)去1年時(shí)間里，住戶(hù)存款大增了17.1萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)16.9%。

說(shuō)明今年存款增多可能是因?yàn)橘?gòu)房需求減少，這就是信心問(wèn)題。

當(dāng)然，收入可能會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的偏差，比如20%的人掌握了80%的財(cái)富。

但有句殘酷的話(huà)不得不說(shuō)：一個(gè)城市的房?jī)r(jià)天花板，本就不是普通人群的收入決定的，而是由這個(gè)城市的中高收入群體決定的。

樓市回暖，核心得靠改善和投資客拉動(dòng)。

一旦中產(chǎn)出手改善，樓市熱度會(huì)重新回歸。

而明年我認(rèn)為一些改善房源成交會(huì)更好。

2023年，是平穩(wěn)向上的一年。

明年，商品房的銷(xiāo)售增速、開(kāi)發(fā)商的拿地積極性一定會(huì)比今年好。

房?jī)r(jià)也會(huì)小波上漲，但最后會(huì)卡到某個(gè)階段，因?yàn)槭袌?chǎng)的買(mǎi)賣(mài)雙方會(huì)博弈，賣(mài)家要提價(jià)，也要考慮買(mǎi)家的承受力能力。

3年疫情洗禮，說(shuō)收入絲毫沒(méi)受到影響也不大可能。

但依然會(huì)一批平時(shí)做好儲(chǔ)糧準(zhǔn)備的，能在這個(gè)節(jié)點(diǎn)撿個(gè)大漏。

機(jī)會(huì)永遠(yuǎn)留給有準(zhǔn)備的人，也留給那些站在了風(fēng)口上的人。

炊煙裊裊，大江東去，浪淘盡，而淘不盡的依然是周期的跌宕和歷史規(guī)律的重復(fù)。

不是嗎？

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