[ 目前來看，過往的一系列政策尚未能扭轉市場的頹勢，地產銷售仍處于下滑的階段。國家統計局數據顯示，今年前11個月，全國商品房銷售額同比下滑26.6%；11月單月銷售額同比下滑32.2%，相較9月、10月的下滑幅度又進一步加大。 ]

12月19日，據新華社，中央財辦有關負責人在對中央經濟工作會議精神和當前經濟熱點問題作出深入解讀時，表示：“要著力改善預期，擴大有效需求，支持剛性和改善性住房需求，比如，在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放。”

有房地產業內人士向第一財經表示，這是官方首次如此直接地指出住房消費領域有“妨礙需求釋放的限制性政策”。受訪業內人士認為，許多高能級城市的限購、限貸等政策希望進一步放開、調整優化，預計2023年相關的限制類政策松綁會明顯增多。

(相關資料圖)

發力改善型需求

多位房地產業內的受訪人士將“妨礙消費需求釋放的限制性政策”指向了限購、限貸、限售等政策。例如社保繳納要求、過高的二套房首付比例、對首套房的認定標準等，都對需求的釋放形成了制約。

“限購不放松、首付不降低，有資格的人不敢加杠桿，不用杠桿的人沒資格進場。”某房企人士表示，限購、限貸等政策對購房門檻和購房能力形成了全方位的嚴格限制。

有房企人士指出，“認房又認貸”政策疊加二套房的高首付比例，在很大程度上限制了購房能力，影響了改善需求的釋放。

“認房又認貸”是對二套房的界定標準，在該政策下，賣掉首套房且還清房貸后，再進行置換，依舊會被認定為是購買第二套住房；因此，若二套房的首付比例處于高位，則抬高了改善門檻。

例如在執行“認房又認貸”且二套房首付比例高達七成的某一線城市，賣掉第一套價值700萬的房子且還清貸款后，總房款作為首付，則可置換房的總價上限為1000萬。“但兩套房可能檔次本來就相關不多，只能在面積、區位或配置上僅能升級一項，實際上并沒有實現改善，這就會降低改善需求釋放的動力。”上述房企人士指出。

今年以來，包括杭州、南京、蘇州等在內的許多重點二線城市已經以“小步高頻”的方式，對限購、限貸、限售等限制性措施進行了漸進式放開，但部分區域限制始終存在，同時限貸政策的優化普遍對區域及人群有一定要求；而一線城市的優化政策，則集中于遠郊區縣及特定人群，整體限制性政策無明顯松動，“認房認貸”等限制性政策執行仍較為嚴格。

業內人士認為，這些政策仍有不小的調整空間。貝殼研究首席市場分析師許小樂認為，全面優化限購政策，除四大一線城市之外，其他城市全面取消居民購房限制；一線城市可縮小限購區域和限購范圍等；同時，優化“認房又認貸”，“賣一買一”按首套標準等。

億翰智庫研究總監于小雨則建議，住建部明確各能級城市限購、限售等限制性政策放寬的底線，各城市據此經過嚴格論證后公開發布寬松政策，穩定市場預期，避免高頻、非公開的政策調整進一步加重購房者的觀望情緒。

有業內人士擔憂，釋放了被限購、限貸等限制性政策妨礙的住房需求，可能意味著未來將再度通過“房價上漲”的預期拉動需求回升。

某大型房企內部人士則認為，本次經濟工作會議中明確要支持的是剛性和改善性住房需求，“這兩類需求整體而言都是剛性的，這意味著哪怕市場未來的預期不是上行的，這些需求中短期之內也是要進入市場的。”

他認為，未來政策刺激的著力點或也將著力于此，例如在政策引導下，向市場傳遞平穩的信號，即未來房價不漲也不跌，會保持在合理的區間內，對于剛需或改善需求來說，未來不會出現房價大跌形成的抄底機會，從而減弱當下的觀望情緒；同時，在交易稅費等層面上給出政策支持，鼓勵交易盡快進行。

消費信心亟待提振

回看2022年，全國各大城市關于樓市放松的政策持續不斷，限購、限貸等政策在不少城市早已有所松動。

今年3月初，鄭州就打響了對限購、限貸等政策調整的第一槍。彼時出臺的“19條”中規定，對擁有一套住房并已結清相應貸款的家庭執行首套房貸款政策，首付比例由此前的60%降至30%，即二套房貸款實行“認貸不認房”。鄭州也成為自2016年調控升級以來，首個放棄了“認房又認貸”的重點城市。

此后，西北省會城市蘭州也執行了“認貸不認房”，還下調了首付比例，執行首套房為20%、二套房為30%的規定。隨后，南昌、蘇州、廈門等城市，在限購、限貸等方面均有所松動。而11月以來，高能級城市如杭州、南京等也對限貸政策進行優化，將二套房首付比例下調至四成、三成。

目前來看，過往的一系列政策尚未能扭轉市場的頹勢，地產銷售仍處于下滑的階段。國家統計局數據顯示，今年前11個月，全國商品房銷售額同比下滑26.6%；11月單月銷售額同比下滑32.2%，相較9月、10月的下滑幅度又進一步加大。

國金證券(600109)認為，當前地產銷售額加速下滑反映出當前地產行業基本面情況仍然嚴峻，近期供給端的諸多重磅政策為房企融資的邊際改善提供了有效幫助，但行業真正回歸良性循環仍需銷售復蘇，后續仍需更多需求側寬松政策。

多位受訪的業內人士提及，當前銷售不振，除了有限制性的政策導致需求難以釋放之外，還在于對經濟前景擔憂的背景下，購房人群高企的觀望情緒。

某央企房企人士則對第一財經表示，除了銷售端政策放開，市場的核心問題還包括客戶的消費意愿和消費能力，目前，購房者仍處于觀望狀態，信心還有待提高。他表示，從其所在公司當前的情況來看，改善型項目的銷售去化優于剛需型項目，一方面是剛需購房者的抗風險能力有限，另外疫情也改變了不少購房者的需求。

有房地產業內人士指出，未來從根本上提振購房需求的前提在于，經濟恢復、收入預期的改變，使得購房者不懼怕進行大宗消費、加杠桿背貸款；基于此，有改善需求的購房者，手中已有的房產還要能在市場上順利出售，籌集到足夠的房款，進而推動需求的釋放。

某閩系房企人士也認為，當前監管層給出的諸多政策能否有效提振市場需求，還需要觀察；但目前來看，未來幾個月，在疫情之下，預計房企的銷售仍將受到影響，同時經濟形勢未明顯改善之前，消費信心依舊不足。“馬上要迎來放開出行限制以后的第一個春節，可以關注返鄉置業的情況，觀察老百姓(603883)的消費信心指向，看他們是否愿意掏錢買房。”

值得一提的是，12月初，新一線城市佛山全市范圍內取消了限購。某華南國資背景房企人士透露，“疊加防控政策的放松，上上周末項目的來訪、認購普遍都環比大幅上漲。”另有一總部位于深圳的房企內部人士表示，“佛山市場最近市場好了很多。”