[ 目前來看，過往的一系列政策尚未能扭轉(zhuǎn)市場的頹勢，地產(chǎn)銷售仍處于下滑的階段。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前11個月，全國商品房銷售額同比下滑26.6%；11月單月銷售額同比下滑32.2%，相較9月、10月的下滑幅度又進(jìn)一步加大。 ]

12月19日，據(jù)新華社，中央財辦有關(guān)負(fù)責(zé)人在對中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問題作出深入解讀時，表示：“要著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，支持剛性和改善性住房需求，比如，在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放。”

有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向第一財經(jīng)表示，這是官方首次如此直接地指出住房消費(fèi)領(lǐng)域有“妨礙需求釋放的限制性政策”。受訪業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，許多高能級城市的限購、限貸等政策希望進(jìn)一步放開、調(diào)整優(yōu)化，預(yù)計2023年相關(guān)的限制類政策松綁會明顯增多。

(相關(guān)資料圖)

發(fā)力改善型需求

多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的受訪人士將“妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策”指向了限購、限貸、限售等政策。例如社保繳納要求、過高的二套房首付比例、對首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等，都對需求的釋放形成了制約。

“限購不放松、首付不降低，有資格的人不敢加杠桿，不用杠桿的人沒資格進(jìn)場。”某房企人士表示，限購、限貸等政策對購房門檻和購房能力形成了全方位的嚴(yán)格限制。

有房企人士指出，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策疊加二套房的高首付比例，在很大程度上限制了購房能力，影響了改善需求的釋放。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”是對二套房的界定標(biāo)準(zhǔn)，在該政策下，賣掉首套房且還清房貸后，再進(jìn)行置換，依舊會被認(rèn)定為是購買第二套住房；因此，若二套房的首付比例處于高位，則抬高了改善門檻。

例如在執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”且二套房首付比例高達(dá)七成的某一線城市，賣掉第一套價值700萬的房子且還清貸款后，總房款作為首付，則可置換房的總價上限為1000萬。“但兩套房可能檔次本來就相關(guān)不多，只能在面積、區(qū)位或配置上僅能升級一項(xiàng)，實(shí)際上并沒有實(shí)現(xiàn)改善，這就會降低改善需求釋放的動力。”上述房企人士指出。

今年以來，包括杭州、南京、蘇州等在內(nèi)的許多重點(diǎn)二線城市已經(jīng)以“小步高頻”的方式，對限購、限貸、限售等限制性措施進(jìn)行了漸進(jìn)式放開，但部分區(qū)域限制始終存在，同時限貸政策的優(yōu)化普遍對區(qū)域及人群有一定要求；而一線城市的優(yōu)化政策，則集中于遠(yuǎn)郊區(qū)縣及特定人群，整體限制性政策無明顯松動，“認(rèn)房認(rèn)貸”等限制性政策執(zhí)行仍較為嚴(yán)格。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些政策仍有不小的調(diào)整空間。貝殼研究首席市場分析師許小樂認(rèn)為，全面優(yōu)化限購政策，除四大一線城市之外，其他城市全面取消居民購房限制；一線城市可縮小限購區(qū)域和限購范圍等；同時，優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”，“賣一買一”按首套標(biāo)準(zhǔn)等。

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨則建議，住建部明確各能級城市限購、限售等限制性政策放寬的底線，各城市據(jù)此經(jīng)過嚴(yán)格論證后公開發(fā)布寬松政策，穩(wěn)定市場預(yù)期，避免高頻、非公開的政策調(diào)整進(jìn)一步加重購房者的觀望情緒。

有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，釋放了被限購、限貸等限制性政策妨礙的住房需求，可能意味著未來將再度通過“房價上漲”的預(yù)期拉動需求回升。

某大型房企內(nèi)部人士則認(rèn)為，本次經(jīng)濟(jì)工作會議中明確要支持的是剛性和改善性住房需求，“這兩類需求整體而言都是剛性的，這意味著哪怕市場未來的預(yù)期不是上行的，這些需求中短期之內(nèi)也是要進(jìn)入市場的。”

他認(rèn)為，未來政策刺激的著力點(diǎn)或也將著力于此，例如在政策引導(dǎo)下，向市場傳遞平穩(wěn)的信號，即未來房價不漲也不跌，會保持在合理的區(qū)間內(nèi)，對于剛需或改善需求來說，未來不會出現(xiàn)房價大跌形成的抄底機(jī)會，從而減弱當(dāng)下的觀望情緒；同時，在交易稅費(fèi)等層面上給出政策支持，鼓勵交易盡快進(jìn)行。

消費(fèi)信心亟待提振

回看2022年，全國各大城市關(guān)于樓市放松的政策持續(xù)不斷，限購、限貸等政策在不少城市早已有所松動。

今年3月初，鄭州就打響了對限購、限貸等政策調(diào)整的第一槍。彼時出臺的“19條”中規(guī)定，對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)貸款的家庭執(zhí)行首套房貸款政策，首付比例由此前的60%降至30%，即二套房貸款實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”。鄭州也成為自2016年調(diào)控升級以來，首個放棄了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的重點(diǎn)城市。

此后，西北省會城市蘭州也執(zhí)行了“認(rèn)貸不認(rèn)房”，還下調(diào)了首付比例，執(zhí)行首套房為20%、二套房為30%的規(guī)定。隨后，南昌、蘇州、廈門等城市，在限購、限貸等方面均有所松動。而11月以來，高能級城市如杭州、南京等也對限貸政策進(jìn)行優(yōu)化，將二套房首付比例下調(diào)至四成、三成。

目前來看，過往的一系列政策尚未能扭轉(zhuǎn)市場的頹勢，地產(chǎn)銷售仍處于下滑的階段。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前11個月，全國商品房銷售額同比下滑26.6%；11月單月銷售額同比下滑32.2%，相較9月、10月的下滑幅度又進(jìn)一步加大。

國金證券(600109)認(rèn)為，當(dāng)前地產(chǎn)銷售額加速下滑反映出當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)基本面情況仍然嚴(yán)峻，近期供給端的諸多重磅政策為房企融資的邊際改善提供了有效幫助，但行業(yè)真正回歸良性循環(huán)仍需銷售復(fù)蘇，后續(xù)仍需更多需求側(cè)寬松政策。

多位受訪的業(yè)內(nèi)人士提及，當(dāng)前銷售不振，除了有限制性的政策導(dǎo)致需求難以釋放之外，還在于對經(jīng)濟(jì)前景擔(dān)憂的背景下，購房人群高企的觀望情緒。

某央企房企人士則對第一財經(jīng)表示，除了銷售端政策放開，市場的核心問題還包括客戶的消費(fèi)意愿和消費(fèi)能力，目前，購房者仍處于觀望狀態(tài)，信心還有待提高。他表示，從其所在公司當(dāng)前的情況來看，改善型項(xiàng)目的銷售去化優(yōu)于剛需型項(xiàng)目，一方面是剛需購房者的抗風(fēng)險能力有限，另外疫情也改變了不少購房者的需求。

有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，未來從根本上提振購房需求的前提在于，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)、收入預(yù)期的改變，使得購房者不懼怕進(jìn)行大宗消費(fèi)、加杠桿背貸款；基于此，有改善需求的購房者，手中已有的房產(chǎn)還要能在市場上順利出售，籌集到足夠的房款，進(jìn)而推動需求的釋放。

某閩系房企人士也認(rèn)為，當(dāng)前監(jiān)管層給出的諸多政策能否有效提振市場需求，還需要觀察；但目前來看，未來幾個月，在疫情之下，預(yù)計房企的銷售仍將受到影響，同時經(jīng)濟(jì)形勢未明顯改善之前，消費(fèi)信心依舊不足。“馬上要迎來放開出行限制以后的第一個春節(jié)，可以關(guān)注返鄉(xiāng)置業(yè)的情況，觀察老百姓(603883)的消費(fèi)信心指向，看他們是否愿意掏錢買房。”

值得一提的是，12月初，新一線城市佛山全市范圍內(nèi)取消了限購。某華南國資背景房企人士透露，“疊加防控政策的放松，上上周末項(xiàng)目的來訪、認(rèn)購普遍都環(huán)比大幅上漲。”另有一總部位于深圳的房企內(nèi)部人士表示，“佛山市場最近市場好了很多。”