李佩珊/文

2006年是美國房地產(chǎn)市場高歌猛進、突破歷史的一年，總值達到了25.6億美元的峰值。兩年之后，一場如海嘯般的經(jīng)濟危機席卷了整個美國繼而波及全球，人們意識到引發(fā)這場危機的元兇，是房地產(chǎn)市場在次級貸款泛濫下所造成的房屋價格和建筑成本倒掛的“泡沫化”。相較而言，日本人在更早的20世紀認識到了房地產(chǎn)“泡沫”是經(jīng)濟危機的“催命符”，以“失落的二十年”為代價。美國房地產(chǎn)危機并沒有持續(xù)那么久，只是直到新冠疫情爆發(fā)的前一年才回到了2006年的峰值。

新一輪的“泡沫”又席卷而來。今年，美國房價的最大半年漲幅甚至遠高于次貸危機前泡沫高峰期。人們聯(lián)想到14年前的情勢，經(jīng)濟學(xué)家也在上半年發(fā)布報告警告“泡沫”的醞釀，他們的結(jié)論比較樂觀，除了鑄就了這次市場繁榮的根本原因，房地產(chǎn)的供不應(yīng)求仍在繼續(xù)之外，令“泡沫”破裂造成無可挽回的連帶危機的元兇——房地產(chǎn)的過度金融化，并沒有再次上演。

【資料圖】

房子，何以成為了最為金融化的市場之一，繼而成為了“危機”爆發(fā)的導(dǎo)火索？美國人經(jīng)歷了“次貸危機”之后，為何仍舊視房如命？在“泡沫”之中富裕階層“爆買”全球高端房產(chǎn)，大城市低下階層被擠壓的、起碼的居住權(quán)又該如何保障呢？

最近出版的《保衛(wèi)住房：危機的政治學(xué)》一書的作者戴維·馬登和彼得·馬庫塞，試圖通過這一本薄薄的宣傳小冊子，將住房問題重新放回到政治經(jīng)濟領(lǐng)域來思考。以此書為契機和線索，本文試圖通過回顧社會學(xué)、經(jīng)濟學(xué)領(lǐng)域?qū)Α白》繂栴}”這一相當(dāng)復(fù)雜話題的研究成果，來嘗試解答以上三個疑問。

泡沫，后浪接著前浪

所謂泡沫化，是即使價格如鮮花著錦、烈火烹油般勇攀新高點，卻不可免地走向傷筋動骨的衰頹之中。無他，市場唯一的真理是價值回歸。

回顧以往數(shù)次房地產(chǎn)泡沫，屢屢刷新的史無前例的房價新高點往往成為了泡沫破裂的征兆。1991年，日本東京的住宅均價超過了每平米12萬人民幣，全國的土地資產(chǎn)總額達到了驚人的2000萬億日元，是美國的4倍，然后“負增長”倏忽而至，日本陷入了“失落的二十年”的泥潭。2006年，在美國房地產(chǎn)市場的總值達到了前所未有的25.6萬億美元峰值后，增長放緩的顯出頹勢。兩年后，全面的房地產(chǎn)泡沫破滅席卷美國，演變?yōu)楹[般的經(jīng)濟危機，美國的房價直到2011年后才爬升回25.6萬億美元峰值。

這就是今年美國房市不可思議地再次突破歷史的繁榮之后，帶給人們的恐懼未嘗不大于欣喜。

自2020年以來，美國的房價在兩年內(nèi)上漲了43%。據(jù)《財富》雜志的統(tǒng)計，2022年5月前的半年里，美國房價上漲了19.8%，是歷史年平均水平的四倍多，甚至遠高于2008年經(jīng)濟危機前泡沫高峰期的14.7%的最大半年漲幅。

在美聯(lián)儲采取動作之后，到2022年10月底，美國的抵押貸款利率突破7%。這創(chuàng)下了一項歷史紀錄：20年來抵押貸款利率的最高水平。相對于收入水平而言，現(xiàn)在購買房產(chǎn)實際上比房地產(chǎn)泡沫最嚴重時更“貴”。“2022年房地產(chǎn)泡沫”已經(jīng)成為過美國搜索引擎上的熱門趨勢，“2022年會和2008年一樣房地產(chǎn)泡沫化嗎”，成為了該詞條的推薦搜索。

“我們的證據(jù)表明，自上一次兩千年代初的繁榮以來（注：也就是2008年泡沫前的6年繁榮期），美國房地產(chǎn)市場的行為首次出現(xiàn)異常。”經(jīng)濟學(xué)家更早地聞見了危險的氣味。今年3月，達拉斯聯(lián)邦儲備銀行研究部的一篇題為《實時市場監(jiān)測發(fā)現(xiàn)美國房地產(chǎn)泡沫醞釀的跡象》（Real-TimeMarketMonitoringFindsSignsofBrewingU.S.HousingBubble）的報告引起了震動，通過對于經(jīng)濟指標的縝密計算，特別是房價租金比和房價收入比，他們得出的結(jié)論是：這些跡象表明，美國的房價再次和基本面脫節(jié)，也就是說，處于泡沫之中。

作為“后浪”，時隔14年后，2022年的美國房地產(chǎn)泡沫接著前浪卷土而來，但值得慶幸的是，目前看來，它并不能壓倒前浪，甚至不會達到重演的程度。簡單來說，最重要的兩個因素在于——鑄就了這次市場繁榮的房地產(chǎn)的供不應(yīng)求仍在繼續(xù)；雖然金融化對這次繁榮仍有推動，但和2008年相比，惡劣的次級抵押貸款不再占據(jù)舞臺。

說到此處，不得不厘清一下“房地產(chǎn)泡沫”的概念。對于房地產(chǎn)市場而言，和所有市場一樣，在供需關(guān)系、可支配收入勞動力和原材料成本等諸多因素的推動下造成價格快速上升并不意味著“泡沫”。當(dāng)人們普遍認為房價將持續(xù)上漲，爭相動用一切金融手段或“上車”或“投機”，進一步哄抬起價格將房地產(chǎn)市場變相“金融化”以后，實際的房價不僅會背離市場的基本面，甚至?xí)炀椭笖?shù)性的非理性繁榮。當(dāng)投資者變得謹慎觀望，政府不得不出面干預(yù)，流入房地產(chǎn)市場的資金流枯竭，而市場的調(diào)整乃至傳導(dǎo)至整個經(jīng)濟的危機或者蕭條將不可避免。

經(jīng)濟學(xué)家對于這次“泡沫”不再會重演14年前的危機比較有信心的原因之一，就在于鑄就了這次市場繁榮的根本原因，房地產(chǎn)的供不應(yīng)求仍在繼續(xù)。2020年新冠疫情席卷美國之后，房地產(chǎn)的供不應(yīng)求成為了市場最早的反應(yīng)之一，同年第四季度住房供應(yīng)短缺達到了380萬套。疫情發(fā)生一年后，“總活躍庫存比去年同期低53%”，美國訪問量第二大的房地產(chǎn)列表網(wǎng)站realtor.com的首席經(jīng)濟學(xué)家丹尼爾·黑爾（DanielleHale）指出了這個空前的、令人難以置信的供求狀況。

造成這種供求局面的原因是多重的：新冠疫情所造成的在家工作的政策，變相提高了對住房空間的需求，是供求急速上升的直接助推力，翻了三倍的木材價格所造成的原材料短缺和政府發(fā)放疫情津貼也為之推波助瀾。

這種供不應(yīng)求在兩年后仍在繼續(xù)。突破7%抵押貸款利率讓美國房地產(chǎn)市場陷入了肉眼可見的回撤之中，但仍有100萬套房屋短缺。此外，美國最大的人口群體，7200萬的千禧一代正進入首次購房的節(jié)點，將會帶來持續(xù)而強烈的需

這和2008年過度建設(shè)造成房屋造成庫嚴重過剩，卻在抵押貸款蜂擁進場下形成“泡沫”相當(dāng)?shù)牟煌舱呛笳叽輾Я朔康禺a(chǎn)建設(shè)的信心，造成了如今住房短缺的現(xiàn)實；在最近十幾年中，美國的人均住房建設(shè)量和在建新房量暴跌到了令人不安的歷史低點，“房地美”的首席經(jīng)濟學(xué)家薩姆·哈特（SamKhater）指出，2018年已有預(yù)估為250萬套的住房短缺。

事實上，房地產(chǎn)的過度金融化，才是泡沫破裂造成了無可挽回的連帶危機的元兇。經(jīng)濟學(xué)家對于這次“泡沫”不再會重演14年前的危機比較有信心的原因之二，也正是房地產(chǎn)市場沒有過度金融化，高風(fēng)險的次級抵押貸款不再成為潛伏的暗雷。

在上文所提到的關(guān)于2022年“泡沫”的報告中，達拉斯聯(lián)邦儲備銀行的經(jīng)濟學(xué)家從金融化層面考量后認為，2008年“泡沫”的慘烈破滅將不會重演。

首先，房屋抵押貸款在可支配個人收入的占比更加健康，在上一次“泡沫”最嚴重的時候，美國家庭將7.2%的可支配個人收入用于償還抵押貸款，然而截至到報告提交的 2021年第四季度，這一占比僅為 3.8%。

此外，徹底炸響上次“泡沫”的“暗雷”，次級抵押貸款在這次“泡沫”中幾乎沒有登上舞臺。從數(shù)據(jù)來看，過度借貸并沒有助長這次房地產(chǎn)市場的繁榮。并且，美國 2010年頒布《多德-弗蘭克法案》禁止了相當(dāng)多“黑幕貸款”，借貸中高風(fēng)險“次貸“的身影已經(jīng)相當(dāng)稀少。

因此，他們得出的最終結(jié)論是，“就規(guī)模或宏觀經(jīng)濟嚴重性而言，這次住房調(diào)整的影響，并不會和 2008年金融危機相媲美。”

這個結(jié)論暫且令人心安。問題在于，本質(zhì)上不過是用來住的房子，為何成為了最為金融化的商品、資產(chǎn)和投資？

“住房如今飽受爭議，它被卷入的最為明顯的矛盾是，作為生活及社交空間的住房與作為牟利工具的住房之間的矛盾，即作為家的住房與作為不動產(chǎn)的住房之間的矛盾。”《保衛(wèi)住房》的兩位作者將問題核心直接指向住房的過度金融化，此外糟糕的住房狀況更牽連到個體權(quán)利和社會政治、文化各個層面的“住房危機”。

“房子就是命”：所有權(quán)和金融化

“住房”本身得以構(gòu)成危機的前提是，美國人視“房”之重要如命。“美國與其他國家的不同之處，可能就在于人們對房子有著令人費解的執(zhí)念。”在記錄了 2008年美國房地產(chǎn)“泡沫”破滅后的止贖浪潮是如何讓美國人紛紛失去住房的《房奴》中，記者戴維·戴恩感嘆道，“房屋不僅是住所或者融資抵押品，是承載著屋主一生美好記憶的寶庫，也是實現(xiàn)財產(chǎn)安全的投資以及自我價值的綜合體。”

對房子有執(zhí)念的并不只有美國人。房子不僅是承載著個體安全感和幸福感的港灣，也承載了個體進入社會、國家尋求其政治、文化意義的“接口”的可能性。“要逼著一個人站出來關(guān)心整個國家的事務(wù),談何容易?但如果說到要在他家?前開一條路,他就會立刻感覺到這件公共意義上的小事會對他的切身利益產(chǎn)生巨大的影響。”在前幾年反響頗大的《掃地出門：美國城市的貧窮與暴利》一書的作者，引用了法國政治學(xué)者托克維爾的話，來證明房子所提供的家庭生活和其帶來的認同，是人們真正“以公眾事務(wù)為己任”的最重要契機，有房子的人才會愿意將時間和資源投入到對于鄰里、城鎮(zhèn)、都市乃至國家有價值的、關(guān)乎公共利益的事中。

中國有句古老名諺，“有恒產(chǎn)者有恒心”，點破了為什么眾多國家在制度層面對于房子重要性的回應(yīng)，是對房屋所有權(quán)制度的重視和建立完善。1966年，在美國歷史上推動采用“自有房”方案來解決住房問題的參議員查爾斯·珀西（charlesPercy）在競選宣言中宣揚，“僅僅變?yōu)榉恐鬟@件事，就足以讓一個人改頭換面”，“這給了他立身之本和歸屬感，讓他感覺自己的利益和社區(qū)息息相關(guān)。”2008年房地產(chǎn)泡沫后，美國前總統(tǒng)奧巴馬仍贊美房屋所有權(quán)制度為“最堅實可靠的基石，美國夢的核心”。

在房屋所有權(quán)制度誕生之初，國家根本無法預(yù)料到金融市場以及金融工具令人眼花繚亂的發(fā)展，而為促進所有權(quán)所進行的政策補貼，實際上成為了鼓動房地產(chǎn)市場金融化的號角。

作為聯(lián)邦住房政策核心的“住房抵押貨款利息扣除”(HomeMortgageIn－terestDeduction,HMID)，是所有號角中最響亮的。正如上文所述，隨著二戰(zhàn)后落實房屋所有權(quán)的“自有房”，成為新的“美國夢”代表之后，聯(lián)邦政府將在稅收上補貼買房者成為重要的住房政策，并在1986年寫入到稅法之中。國會在立法說明中明確表示，“住房抵押貨款利息扣除”的目的在于促進住房自有率的提高，也就是房屋所有權(quán)的普及。

作為國家對住宅所有權(quán)提供的最大補貼，“住房抵押貨款利息扣除”允許住房的所有者從應(yīng)納的稅額中扣除抵押債務(wù)（不超過100萬美元）的應(yīng)付利息，這實打?qū)嵉卮龠M了民眾擁有自己的房屋。在上次房產(chǎn)泡沫最鼓脹的時候，美國的自有住房率達到了史無前例的69%，這一現(xiàn)象的另一面是，美國人最大限度地動用杠桿借債來消費住房，不惜將全部身家作為賭注，在隨后出現(xiàn)的層層嵌套甚至涉及灰色的金融工具的推波助瀾下，房地產(chǎn)成為了最金融化的市場之一。

相較于《保衛(wèi)住房》的兩位作者將住宅所有權(quán)視為“不平等的體現(xiàn)和實現(xiàn)途徑”，對“住房異化的原因”義憤填膺，哈佛大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授愛德華·格萊澤（EdwardGlaeser）將房地產(chǎn)市場每每經(jīng)歷“非理性繁榮”所帶來的泡沫破裂的循環(huán)陣痛，更針對性地歸結(jié)到對“住房抵押貨款利息扣除”的批評上，“直接補貼肯定比鼓勵人們借錢押寶房地產(chǎn)更加明智。2006-2008年間住房市場的暴跌充分證明，這是非常愚蠢的。”

不過，格萊澤的另一項研究也從側(cè)面證明，房子的金融化屬性，在某些程度上助推了“房子就是命”的觀念，因為房子本身就成為了一個人窮盡一生所能獲得的最大財富。他于2018年發(fā)表的一篇題為《住房供應(yīng)的經(jīng)濟影響》（TheEconomicImplicationsofHousingSupply）的論文，在文中格萊澤根據(jù)消費者金融調(diào)查進行年齡分組的研究顯示，只有在三、四十年前就成為了房主的最年長的人群分組的住房財富獲得了急劇增加，成為了住房供應(yīng)減少時的贏家，并且很可能相當(dāng)持續(xù)地贏下去。房屋凈值的增長速度要比總的住房財富的增長速度慢得多，抵押貸款水平的上升已經(jīng)抵消了房屋價值的上升。而已經(jīng)在房價高位接盤的年輕人，不僅不會獲得大量的財富增長，更有可能被抵押貸款擠壓得難以喘息。

按這項研究的揭示，“上車”一詞確實相當(dāng)精準地貼合了買房者的心態(tài)。在一個房價長期向上的市場中，早買房就意味著早早搭上住房財富飛速增長的“順風(fēng)車”，比后上車者賺到更多的財富，而和沒有“上車”還在租房的同世代者相比，他們將會積累起后者難以追趕的財富。“任何情況下，住房財富的收益都不是平均分配的。”格萊澤指出，在住房價格一路上漲時，那些已經(jīng)擁有了住房的人，基本上對沖了較高的住房成本，租房者則直接經(jīng)歷了住房成本的上升，并在實際中變得更加貧窮。

房子成為了一個人窮盡一生所能獲得的最大財富的現(xiàn)實境況，也倒逼著美國人加深“房子就是命”的理念，將獲得一棟房子所有權(quán)視為自己的終生目標。這或許也能幫助我們理解，為什么即使經(jīng)歷了2008年泡沫破裂后滑坡式的住房資產(chǎn)貶值，三年后，在“房利美”所做的全國住房問卷調(diào)查中，高達66%的接受了調(diào)查的美國人仍舊認為擁有房產(chǎn)是安全的投資，“有助于改善自身經(jīng)濟狀況”，將擁有自有房視為奮斗目標。

從表面上看來更難理解的是，在2008年“泡沫”破滅之后，出現(xiàn)了一波全世界范圍內(nèi)大都市中心地帶房子的金融屬性飆升的浪潮。榊淳司觀察到，正是為了從 2008年危機后的經(jīng)濟蕭條中走出來，包括英國、美國、日本在內(nèi)的各國紛紛推行了“異次元貨幣寬松政策”，同時向市場投入大量的資金和壓低利息。世界性的貨幣寬松政策和低息所導(dǎo)致的全世界范圍內(nèi)的本國資金泛濫，自然而然地涌向海外。富人們紛紛在海外的核心大城市高價購置豪華不動產(chǎn)，作為投資的資產(chǎn)配置。這些高端房產(chǎn)不僅是他們的“財富保險箱”，可以輕而易舉地通過金融交易轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，甚至和逃稅、洗錢等等掩飾可疑財產(chǎn)的行為勾連到了一起。

對于那些根本不敢妄想擁有自己房子，連負擔(dān)租房的房租都很艱難的大城市里的窮人來們說，富人們“全球投機”的“買爆”核心地段的行為，讓大都市的住房和土地的壟斷加劇了，并抬高了房子的租售價格，無疑更加深了《保衛(wèi)住房》兩位作者口中的“住房危機”。

口號和現(xiàn)實之間：保衛(wèi)生活而非住房

如果政府和人們都不再執(zhí)著于“住房所有權(quán)”，這是否會讓“居者有其屋”的烏托邦到來呢？

在《保衛(wèi)住房》這本宣傳小冊子的結(jié)尾處，兩位作者大聲疾呼出了他們所設(shè)想的“保衛(wèi)住房”的具體措施，最為首要的和最為直接的措施，就是“增加、保衛(wèi)并改善公共住房”，和商品房相對，公共住房由政府建設(shè)并直接配租給窮人。

問題在于，這一措施同樣正是歷史上政府解決居住問題所采取的最為簡單粗暴的措施，實際情況只能用糟糕透了來形容。20世紀中期，增加高層公共住房來取代貧民窟，成為了美國追求進步和發(fā)展的首要舉措。在住房經(jīng)濟學(xué)者路易斯·溫尼克(LouisWinnick)的回憶中，大城市的市長和議員為了拉攏低下階層，在選區(qū)瘋狂蓋起一棟棟摩登嶄新的大樓以供入住，當(dāng)窮人們看到“嶄新無比、通?透氣”的新家、“綠草如茵,還有許多游樂設(shè)施”的社區(qū)環(huán)境時，興奮不已地將之稱為“度假勝地”。

然而，大量密集建設(shè)的公共住房最終成為了比貧民窟更可怕的存在，隨著年久失修、缺乏保養(yǎng)，變得環(huán)境惡劣之余，成為了暴力犯罪的巢穴。有能力的住戶都從這些電梯老化、水管堵塞、遍地垃圾的公共住房里搬走了，剩下的窮人只好在混亂和暴力中掙扎。

不到二十年后，這些被寄予著“進步和發(fā)展的首要舉措”期望的“度假勝地”，就成為了被拆除的首要目標。著名的由33棟11層高樓組成的“普魯伊特-艾戈公寓大樓”(Pruitt-IgoeTowers)，在1972年萬眾矚目的一場電視直播中被炸毀，最主要的原因是那里已經(jīng)成為了罪犯們的藏身之地，按《掃地出門》作者德斯蒙德的話來說，“可怕到連警察都不敢越雷池一步”。沸沸揚揚的“大拆除”運動開始了，鐵球和炸藥將那些成為了法外之地的、臭名昭著的公共住房項目，如芝加哥的“羅伯特·泰勒之家”(RobertTaylorHomes)炸毀。德斯蒙德評價此舉“不僅省錢，而且人道”。

接替了“公共住房”亂局的政策，是“租房券”。美國《1974年住房法案》的第八條中設(shè)定了“租房券”項目，政府通過提供以租戶收入為基礎(chǔ)的補貼，在租戶向私人業(yè)主支付租金時提供資助。雖然按《保衛(wèi)住房》兩位作者之語，這只是為了“擴大市場范圍”，從而讓房東“明顯受益”。“租房券”存在很多的問題，不過每年的“住房券”也讓幾百萬美國人獲得了容身之所和改善生活的余錢，起碼那些大量密集建設(shè)的公共住房的“悲劇沒有再度上演”，“美國也終于跟這些與公共住房畫上等號的暴力、赤貧與政策失誤問題分道揚鑣”，“租房券”需要更加“完善而周詳”，而非拍一拍腦袋便讓之倒回到“公共住房”時代。

《保衛(wèi)住房》的兩位作者同樣設(shè)想將“住房管理民主化”和“擴大住房斗爭”作為“保衛(wèi)住房”的重要措施，但這兩項措施的問題又在于，美好的政治口號和除非經(jīng)過考察否則難以推想的現(xiàn)實之間存在的天塹鴻溝。

所謂“住房管理民主化”和“擴大住房斗爭”得以實施的前提是，這些貧窮的租房者自認為同屬于一個階層，為著共同的利益達成共識并團結(jié)起來共同抗爭。現(xiàn)實是，對于真的生活在德斯蒙德筆下“拖車營”這樣低下階層聚集環(huán)境中的人們而言，他們其實拒絕有這樣的群體認同，“對于窮人而言，這意味著他們必須認同所有的受壓迫者，還必須承認自己也是受壓迫的一員”。德斯蒙德接觸了形形色色生活委頓只能寄身于此的住戶，在他們的口中，社區(qū)群體的底層生活不代表“真正的他們”，即使在這里度過了大半生，也不過像入住了間差勁“旅館”，“并不屬于這里”。“互幫互助”、“團結(jié)”更是奢談，因為這意味著“必須坦誠自己人生中的種種失敗”。

德斯蒙德經(jīng)過審慎調(diào)研的結(jié)論是，這些低下社區(qū)中難以孕育“政治能量”，因為幾乎所人有都對此喪失信心，“但凡租房者在社區(qū)中感受到高強度的創(chuàng)傷情緒——相信自己的鄰居曾被監(jiān)禁、被施虐、有藥物成癮和其他重大的打擊——那他們就不太愿意相信可以通過團結(jié)一致，來改善生活品質(zhì)。”

被房東壓榨并對此充滿憤怒和仇恨，可以一呼百應(yīng)被動員起來進行斗爭的租戶們，不過是《保衛(wèi)住房》兩位作者一廂情愿的想象。德斯蒙德發(fā)現(xiàn)“拖車營”的租戶們確實會對房東拿租金添置了些什么頗有八卦的興致，但他們“盡量不去質(zhì)疑自己和房東之間巨大的貧富差距”，即使議員告知他們房東的收入足有百萬美元，其中一個租客的回答是，“跟我有什么關(guān)系？只要他管好這地方，不要讓我擔(dān)心他媽的天花板會塌下來，我完全無所謂。

這些租客寧可相信他們的房東是好人，畢竟“有時間去抗議不公平，倒不如先想辦法把地板上的破洞給補起來，免得女兒的腳又陷進去。”和宏大的政治口號和愿景相比，他們選擇把心思放在具體的瑣事上，因為他們岌岌可危地維持著自己處境，而底層生活向下跌落的下限永遠超過虛無縹緲的愿景的美好的上限。

那么，對于現(xiàn)實存在的住房問題，我們到底可以切實地做出什么來進行改善呢？又或者更現(xiàn)實地說，如何讓連擁有自己住房都困難的低下階層，生活得起碼好那么一些呢？

說到底，住房問題是個復(fù)雜且難以一下子提供系統(tǒng)性解決方案的問題。包括格萊澤在內(nèi)的經(jīng)濟學(xué)家運用數(shù)據(jù)和模型進行了大量的假設(shè)和推算，卻無法蓋棺論定有解決此問題的“妙法”。經(jīng)濟學(xué)家的設(shè)想措施和《保衛(wèi)住房》的作者相同的是，仍舊從市場的供需關(guān)系出發(fā)，但他們的重點在于優(yōu)化對于需求方的政策，而不在于簡單地增加供給方。

首先，必須承認的是，對于所有的低下階層而言，住房資源會和教育、醫(yī)療等等資源一樣，因“負擔(dān)不起”而稀缺，這并不能簡單地歸結(jié)為住房市場的失敗。美國住房市場真正的失敗和危機在于供求失衡導(dǎo)致了“住房價格已經(jīng)越來越遠離建筑成本”的泡沫，越來越多的中等收入的美國人都開始難以負擔(dān)起相應(yīng)的住房資源投入了。

因而，對于《保衛(wèi)住房》的兩位作者所提出的低下階層的“住房危機”，最恰當(dāng)和對題的處理方法，是針對他們的“負擔(dān)能力問題”額外提供資源。上文提到過的住房經(jīng)濟學(xué)家格萊澤在他的著作《美國聯(lián)邦住房政策反思:如何增加住房供給和提高住房可支付性》中指出，他更傾向于用直接的收入轉(zhuǎn)移或者是“住房券”來改善這一負擔(dān)能力問題，而非對住房市場進行改變。因此，他旗幟鮮明地反對“增加建造公共住房”，在他看來，倘若政府必須要建立起一個國家經(jīng)濟適用房信托基金，來對低下階層的住房問題大刀闊斧地進行介入，“其資金的最佳用途是提供更多的‘住房券’”。他強調(diào)直接補貼作為需求方的低下階層的“住房券”項目，而非補貼作為供應(yīng)方的房地產(chǎn)開發(fā)商的“低收入住房稅收補貼項目”（Low-incomeHousingTaxCredit,LIHTC）。這是因為在一般情況下，需求方政策比供應(yīng)方政策更容易實施和監(jiān)督，這正是涉及到諸多機構(gòu)進行運轉(zhuǎn)的“補貼”項目所需要的特性。供應(yīng)方政策則涉及到管理方的“大量自由裁量權(quán)”,會使大量的浪費成為可能,甚至產(chǎn)生欺詐和腐敗。

“補貼房地產(chǎn)開發(fā)商來為窮人提供廉價住房，與補貼汽車公司為窮人建造一系列的廉價汽車一樣，沒有任何意義。”格萊澤建議直接取消“低收入住房稅收補貼項目”，《保衛(wèi)住房》的兩位作者和他在這點上的態(tài)度一致，不過后者的邏輯建立在否定所有“補貼”項目的正當(dāng)性上。

格萊澤一針見血地指出，低下階層住房問題在某種意義上并不是個經(jīng)濟學(xué)問題，而成為了衡量同情心的“價值觀”問題。但數(shù)據(jù)證明，在美國已經(jīng)嘗試的眾多用來改善低下階層住房的政策中，“沒有一項政策能像住房券那樣有效”，而被《保衛(wèi)住房》的兩位作者寄予厚望的“公共住房”，“幾乎能肯定會使得情況變得更糟”。換句話說，在這個不理想的世界里，住房券作為“一種相對容易管理的直接轉(zhuǎn)移手段”，是為最貧窮的美國人提供住房援助的最佳選擇。在他看來，“住房券”符合提高窮人住房負擔(dān)能力的“好政策”的好幾個特點：“應(yīng)該有很強的針對性,使利益直接惠及窮人”；“應(yīng)該是廉價的管理”；“不應(yīng)該造成在低需求地區(qū)建造房屋的不正當(dāng)激勵”。當(dāng)然，“住房券”也有亟待解決的缺點：需要解決跨城市地區(qū)的流動使用問題，從而“不讓窮人固定在缺乏經(jīng)濟機會的社區(qū)”，不過，這仍舊瑕不掩瑜。

“在房價遠高于實際生產(chǎn)成本的市場,增加供應(yīng)應(yīng)該是新的國家住房政策的主要重點,而不是專門針對窮人。”“住房券”的優(yōu)點也在于，可以很好地兼容進通過改革住房抵押貸款利息減免所產(chǎn)生的額外稅收來激勵房產(chǎn)建設(shè)供應(yīng)，解決房地產(chǎn)供應(yīng)失衡所產(chǎn)生的泡沫，真正地改善美國住房市場狀況的政策方向的規(guī)劃。格萊澤建議，在那些缺乏彈性的區(qū)域房地產(chǎn)市場中，根據(jù)地方允許的新建筑數(shù)量向其提供援助，并將其掛鉤起來，這將使得這些缺乏彈性的地方有動力允許建立更多的住房。

在這些缺少、甚至沒有彈性的房地產(chǎn)市場中，“住房券”能夠確保窮人能夠享受更多的住房資源（可能通過減少其他人的住房消費），而在那些彈性較大的市場中，完全取消“住房券”也是沒有意義的，因為會助長不公平。所以，如果“住房券”能夠在美國全國范圍內(nèi)移動使用，那么它存在的意義大于消失的政策（特別是和密集“公共住房”相比）。

“我們真正需要的居住政策，是大幅提供住房券計劃的規(guī)模，不再有漏網(wǎng)之魚。”《掃地出門》的作者德斯蒙認同經(jīng)濟學(xué)家通過研究對于“住房券”的普遍支持，這是他最終所得出的如何改善居住政策來保衛(wèi)低下階層的生活、甚至讓他們跳上更好的生活的臺階的建議。“窮人也并不想一直窩囊、或者茍延殘喘地活下去”，正如德斯蒙所寫到的，“他們也想發(fā)光發(fā)熱、成為有用的人、想要美好的生活。”

李佩珊經(jīng)濟觀察報編輯

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