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作者： 孫夢(mèng)凡 鄭娜 張慧敏

[ 此輪融資利好出臺(tái)前，各地因城施策出臺(tái)了許多樓市刺激措施，但對(duì)市場(chǎng)提振力度有限。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，通過(guò)降價(jià)促銷的空間也較為有限，許多房企從業(yè)者，仍寄希望于政策“工具箱”能繼續(xù)釋放，并著重提及對(duì)高能級(jí)城市政策的放松。 ]

[ 在過(guò)去的10月份，全國(guó)房地產(chǎn)銷售仍在探底，10月單月商品房銷售額再次跌下1萬(wàn)億元，環(huán)比下降30.0%，同比下降23.7%。 ]

近期房地產(chǎn)利好政策接連出臺(tái)，拂去了行業(yè)沉積已久的陰霾。“第二支箭”擴(kuò)容、金融十六條、優(yōu)化股權(quán)融資……政策針對(duì)房企融資難問(wèn)題，多措并舉出臺(tái)利好，從“保交付”“穩(wěn)主體”等方面出發(fā)穩(wěn)市場(chǎng)信心。

一時(shí)間，從金融機(jī)構(gòu)到房地產(chǎn)企業(yè)，都重新拾起信心，有出險(xiǎn)企業(yè)也決定努力回到正常經(jīng)營(yíng)軌道。融資性現(xiàn)金流有望好轉(zhuǎn)，但對(duì)房企持續(xù)發(fā)展更重要的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，依然有待提振。反映到樓市上，便是全國(guó)商品房銷售仍在持續(xù)走冷。

多位受訪房企人士也表示，核心城市的限購(gòu)政策可以適度優(yōu)化，一二線等高能級(jí)城市還可以放開(kāi)落戶限制，同時(shí)調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”、高比例的二套房首付等現(xiàn)行政策。“目前房企能做的，依舊是想盡辦法、用盡手段促銷，保證銷售回款。”

樓市需求亟待提振

四季度以來(lái)，地產(chǎn)支持政策不斷出臺(tái)，主要聚焦于房企融資端優(yōu)化。其中最重要的是，監(jiān)管層支持房企融資的“三支箭”發(fā)出，并快速落地，形成了供給端支持政策的基本框架，受益對(duì)象也從央國(guó)企向優(yōu)質(zhì)民企、中小房企等擴(kuò)散。

在12月3日舉行的國(guó)際金融論壇（IFF）2022全球年會(huì)上，瑞銀投資銀行亞洲經(jīng)濟(jì)研究部主管及首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤表示，政策從去年底開(kāi)始已有所寬松，但都是救助某些企業(yè)的某些保交房項(xiàng)目。從最近出臺(tái)的“16條”看，政府已開(kāi)始系統(tǒng)性幫助房地產(chǎn)，涉及貸款、發(fā)債、信托、政策性銀行等各方面，保障開(kāi)發(fā)商資金流動(dòng)。

億翰智庫(kù)調(diào)研顯示，企業(yè)對(duì)近期的政策反應(yīng)較為積極。如“第一支箭”方面，該項(xiàng)支持以開(kāi)發(fā)貸為主，目前銀行放款更積極，放款效率提升，且利率更低。此外多家銀行與企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，部分健康穩(wěn)健的房企獲得百億、千億授信，對(duì)市場(chǎng)信心起到一定的提振作用。

不過(guò)，后續(xù)房企能得到多少實(shí)際貸款，還取決于商業(yè)銀行決策和企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)情況。商業(yè)銀行主要考慮的仍是安全和回報(bào)，若企業(yè)及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不可控，很難給予支持；此外，若企業(yè)銷售情況未有改善、經(jīng)營(yíng)承壓、未有新項(xiàng)目獲取，信貸落實(shí)也會(huì)受制約。

在前述會(huì)議上，多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家也提到了提振樓市需求的重要性。

平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘正生表示，從地產(chǎn)復(fù)蘇來(lái)看，融資端的恢復(fù)只是必要條件，充分條件是銷售端能夠起來(lái)，把房地產(chǎn)整個(gè)鏈條帶起來(lái)。目前銷售遲遲沒(méi)有起來(lái)，所以大家對(duì)房地產(chǎn)投資還是比較謹(jǐn)慎的。

渣打銀行大中華及北亞區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家丁爽也表示，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，最終還是要看需求端、房屋銷售數(shù)據(jù)能不能上來(lái)。如果看短期，保交樓的問(wèn)題解決，后面還有樓價(jià)問(wèn)題。如果有潛在購(gòu)房者看到樓價(jià)開(kāi)始穩(wěn)定，需求端會(huì)出現(xiàn)比較大的改善。

在過(guò)去的10月份，全國(guó)房地產(chǎn)銷售仍在探底，10月單月商品房銷售額再次跌下1萬(wàn)億元，環(huán)比下降30.0%，即便有2021年同期的低基數(shù)，同比仍然下降23.7%，1～10月累計(jì)商品房銷售額同比下降26%，提振樓市需求迫在眉睫。

某頭部房企員工對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，此前融資端的利好消息，除了對(duì)房企資金面起到積極作用，對(duì)市場(chǎng)信心也有一定提振作用，但面對(duì)新出臺(tái)的政策，購(gòu)房者需要一些消化和觀望的時(shí)間。“目前銷售還沒(méi)有明顯回溫，最多央國(guó)企有所復(fù)蘇。”

上述員工表示，為了促進(jìn)項(xiàng)目銷售，企業(yè)會(huì)給購(gòu)房者提供一些折扣優(yōu)惠。此外，銷售人員需要更加積極，企業(yè)在打造產(chǎn)品的時(shí)候，也需要結(jié)合當(dāng)下購(gòu)房者的需求做出調(diào)整。

上述頭部房企營(yíng)銷人士也表示，目前公司主要是從兩方面著手，一是對(duì)客戶需求進(jìn)行持續(xù)研究，提高品質(zhì)和服務(wù)；另一方面，可以在價(jià)格上有所讓步，給購(gòu)房者一些適當(dāng)優(yōu)惠。“但是價(jià)格方面，房企能給的優(yōu)惠空間也有限。”

“現(xiàn)在市場(chǎng)上投資投機(jī)性需求逐步消失，甚至有些合理的住房需求也在萎縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)真正企穩(wěn)還需要時(shí)間。”鐘正生認(rèn)為，如果房企內(nèi)生現(xiàn)金流遲遲不能恢復(fù)，那么目前的紓困政策只是暫時(shí)止血，未來(lái)需要有更多需求端的政策。

業(yè)內(nèi)期待繼續(xù)降低購(gòu)房門檻

此輪融資利好出臺(tái)前，各地因城施策出臺(tái)了許多樓市刺激措施，但對(duì)市場(chǎng)提振力度有限。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，通過(guò)降價(jià)促銷的空間也較為有限，許多房企從業(yè)者，仍寄希望于政策“工具箱”能繼續(xù)釋放，并著重提及對(duì)高能級(jí)城市政策的放松。

“深圳過(guò)去落戶就能買房，所以被稱為‘全國(guó)人民的深圳’。”某華南房企內(nèi)部人士告訴記者，如今則須在深圳落戶滿3年且繳滿3年社保，非深圳戶口則須繳滿5年社保，“放開(kāi)限購(gòu)、降低購(gòu)房門檻，有可能把周邊的需求吸引過(guò)來(lái)”。

某頭部房企營(yíng)銷人士也表示，銷售端需要信心，除了對(duì)企業(yè)進(jìn)行資金的扶持輸血，保持二手房?jī)r(jià)格穩(wěn)定對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)也至關(guān)重要。此外，如果能降低一線城市首付比例，解除或放開(kāi)部分一二線城市購(gòu)房資格限制，銷售端應(yīng)該會(huì)有顯著提升。

貝殼研究首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，在我國(guó)快速城鎮(zhèn)化時(shí)期，住房供給速度跟不上需求增長(zhǎng)速度，限制購(gòu)買房屋數(shù)量、限制外地炒房，是防止投機(jī)需求擠出自住需求的必要手段，對(duì)抑制過(guò)度投機(jī)、延緩房?jī)r(jià)上漲速度起到了重要作用。

但與過(guò)去相比，當(dāng)下限購(gòu)環(huán)境已發(fā)生不可逆的變化，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從中高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向中低速增長(zhǎng)的平臺(tái)期，住房已由過(guò)去的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向整體供需平衡，部分區(qū)域供過(guò)于求，房?jī)r(jià)上漲并不主要是供給不足導(dǎo)致，限購(gòu)也失去了必要性。

“目前，大部分城市已經(jīng)取消限購(gòu)，部分城市放寬限購(gòu)條件或區(qū)域，還有少數(shù)城市因擔(dān)心價(jià)格反彈維持限購(gòu)。”許小樂(lè)稱，監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)取消或放寬限購(gòu)的城市，房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)反彈。放開(kāi)限購(gòu)，同時(shí)控制好金融杠桿，就不會(huì)引發(fā)價(jià)格大漲。

他建議，全面優(yōu)化限購(gòu)政策，除四個(gè)供需矛盾較大的一線城市之外，其他城市全面取消居民購(gòu)房限制。一線城市可縮小限購(gòu)區(qū)域和限購(gòu)范圍，放開(kāi)非核心區(qū)域、放開(kāi)高端產(chǎn)品限制。同時(shí)，優(yōu)化改善型換房需求的貸款資質(zhì)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，“賣一買一”按首套標(biāo)準(zhǔn)。

“限購(gòu)不放松，首付不降低，有資格的人不敢加杠桿，不用杠桿的人沒(méi)資格進(jìn)場(chǎng)。”華東某出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士表示，限購(gòu)、限貸等政策對(duì)購(gòu)房門檻和購(gòu)房能力形成了全方位的嚴(yán)格限制。

除了優(yōu)化限購(gòu)，另有某全國(guó)性房企內(nèi)部人士提及，一二線等高能級(jí)城市還可以放開(kāi)落戶限制，給市場(chǎng)帶來(lái)更多購(gòu)房需求。“認(rèn)房又認(rèn)貸”、高比例的二套房首付，也在很大程度上限制了購(gòu)房能力，影響了改善型需求的釋放。

手中已有房產(chǎn)的一地產(chǎn)行業(yè)人士向記者表示，自己在西南某二線城市有購(gòu)房需求，但受制于當(dāng)?shù)仄叱墒赘兑螅壳盁o(wú)法入手。

此外，降低房貸利率、優(yōu)化二手房市場(chǎng)調(diào)控，都對(duì)提振市場(chǎng)需求至關(guān)重要。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，11月全國(guó)首套利率為4.09%；另有近20城將首套房貸利率降至4.0%以下。“但相比美國(guó)等其他國(guó)家，目前房貸利率還是高的。”有全國(guó)性房企內(nèi)部人士表示，還可降低存量房貸利率，減輕老百姓(603883)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，在一定程度上拉動(dòng)消費(fèi)。

二手房市場(chǎng)方面，上海中原地產(chǎn)資深市場(chǎng)分析師盧文曦向記者分析，上海市場(chǎng)基本上都是賣掉手中的二手房去打新，這也就意味著，若二手房交易量長(zhǎng)期低位運(yùn)行，將會(huì)影響置換需求，從而對(duì)新房銷售造成影響，“所以對(duì)‘三價(jià)就低’政策適當(dāng)放松，允許正常杠桿使用，提振交易量，也會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)更多活力。”

值得注意的是，許小樂(lè)還建議稱，要鼓勵(lì)購(gòu)房者“購(gòu)房出租”增加租賃房源。對(duì)新增購(gòu)房用于出租的房源，可對(duì)應(yīng)放開(kāi)購(gòu)房限制；對(duì)居民已持有的存量閑置房源，只要用于租房登記出租，就可獲得新增購(gòu)房資格。

他表示，以“購(gòu)房出租”推進(jìn)“租購(gòu)并舉”，全面打通新房、二手房、租賃住房市場(chǎng)通道，實(shí)現(xiàn)去化增量、盤活存量、增加租賃房源供給，既能更好滿足改善群體的需求，又能更好解決好新市民、青年人住房問(wèn)題。“購(gòu)房出租”不僅不違背房住不炒精神，而且也是實(shí)現(xiàn)租購(gòu)并舉住房體系、落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的制度創(chuàng)新。