紅周刊 本刊編輯部 | 熊穎

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近期，“第三支箭”正式落地。至此，信貸、債券、股權(quán)“三箭”齊發(fā)。在這一大背景下，房地產(chǎn)不光迎來了近段時間融資環(huán)境空前放松；市場格局還將進(jìn)入大魚吃大魚的加速洗牌階段。

對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)在對大型房企因為融資問題而衰竭猝死的擔(dān)憂降低了很多，但中長期還需關(guān)注房企的自主生存，以及恢復(fù)“造血”能力。

股權(quán)再融資復(fù)蘇

加速房地產(chǎn)市場格局洗牌重塑

11月28日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問。證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，并自即日起施行。

此外，還將恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。上述動作，標(biāo)志著“第三支箭”的正式發(fā)出。而在此之前，“第二支箭”、“金融16條”等一系列房地產(chǎn)融資“組合拳”接連落地，房企融資環(huán)境逐漸向好。

不難看出，“第三支箭”的落地，將塵封已久的股權(quán)融資渠道再次開啟。

有業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》指出，在內(nèi)地上市的房企本來就很少，資金壓力也不是最大的，再融資資金用途有限，此舉主要還是提振房企信心。

不過，知名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張宏偉向《紅周刊》表示，表面上，“第三支箭”為上市房企重新打開了股權(quán)融資通道，但是實際上，其背后目的在于，讓部分國央企和少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企通過再融資、股權(quán)增發(fā)的手段來收并購出險房企的項目、資產(chǎn)包或者企業(yè)。

值得注意的是，此前紅周刊在《多“箭”齊發(fā)，“政策底”撬動房地產(chǎn)行業(yè)新拐點》一文中指出，“在政策利好組合拳下，房地產(chǎn)迎來的不僅僅是融資等利好，同時也將面臨業(yè)內(nèi)的嚴(yán)苛‘大考’。其中，‘好學(xué)生’將安全上岸，‘差等生’則面臨徹底出清。”而伴隨近期股權(quán)融資這一“第三支箭”的落地，上述趨勢有望加速落地。

張宏偉指出，過去的收并購行為更多存在于收并購項目、大魚吃小魚，而未來大魚吃大魚現(xiàn)象會越來越常見，房地產(chǎn)的收并購市場格局在重塑、市場生態(tài)也在重塑。

而在深諳地產(chǎn)行業(yè)的財經(jīng)知名博主@朱酒看來，股權(quán)融資還有另一個用途，那就是讓部分房企有富余的資金能夠去拿地。朱酒向《紅周刊》表示，雖然“第三支箭”明確指出，資金不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等，但當(dāng)該筆資金用于償還債務(wù)之后，原本計劃用于償債的資金就可以用于拿地等其他用途。

超百家上市房企受益

中小市值國央企存中期成長機(jī)會

不難看出，上述措施利好A股上市房企以及涉房企業(yè)。而據(jù)Wind顯示，所屬SW房地產(chǎn)的上市公司共有124家。那么，在這超百家上市房企中，哪些房企將更占優(yōu)勢？

張宏偉分析表示，一類是央國企；一類是財務(wù)安全、盈利能力較強(qiáng)的極少數(shù)民營企業(yè)。相反，對于大部分出險房企、爆雷房企而言，則很難從中受益。

此外，多家機(jī)構(gòu)一致認(rèn)為，“第三支箭”政策尤為利好中小市值國央企。其中，國泰君安(601211)研報指出，本次再融資放開，可以募集配套資金，對于房企降杠桿有極大的作用，但募集的資金，若用于存量項目，則不能用于擴(kuò)張，因此，本次再融資的放開，更多的是有利于中小市值央國企，一方面，可以迅速擴(kuò)大凈資產(chǎn)，解決有信用和運(yùn)營能力、但考核之下難以高杠桿運(yùn)轉(zhuǎn)的問題；另一方面，集團(tuán)層面有資產(chǎn)注入的，可以盤活并注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，支持上市公司發(fā)展。

基于此，國泰君安認(rèn)為中小市值央國企將帶來估值修復(fù)疊加中期成長，具備最大的漲幅空間。小凈資產(chǎn)央企會受益于本次再融資放開，迅速擴(kuò)大凈資產(chǎn)，帶來中期成長。

更加值得注意的是，這一趨勢更是直接體現(xiàn)在了近期的市場表現(xiàn)上。伴隨“第三支箭”的發(fā)出，房地產(chǎn)板塊普漲，尤其以中小市值國央企表現(xiàn)尤為突出。據(jù)《紅周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，11月28日以來（截至12月1日），中國武夷(000797)、中交地產(chǎn)(000736)、深振業(yè)A、南國置業(yè)(002305)、中華企業(yè)(600675)、城建發(fā)展等中小市值國央企漲幅超30%，居于A股上市房企近段時間漲幅前列。

世茂股份等多房企籌劃股權(quán)融資

認(rèn)購意向存疑、股權(quán)融資或難成大規(guī)模

不光借著政策利好的“東風(fēng)”，市場表現(xiàn)突出，房企的響應(yīng)動作也極為迅速。

“第三支箭”發(fā)出過去僅僅3天時間，就有7家房企作出反應(yīng)。據(jù)《紅周刊》不完全統(tǒng)計，11月28日以來（截至12月1日），福星股份(000926)、世茂股份(600823)、北新路橋(002307)、大名城(600094)、新湖中寶(600208)、華夏幸福(600340)、天地源(600665)等房企或涉房企業(yè)前后發(fā)布了《關(guān)于擬籌劃非公開發(fā)行股票的提示性公告》。

其中，11月30日，世茂股份發(fā)布公告，公司擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，募集資金擬用于公司“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目開發(fā)、償還部分公開市場債務(wù)本息以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動資金等。本次非公開發(fā)行擬發(fā)行的股票數(shù)量不超過本次發(fā)行前公司總股本的30%。

雖然房企股權(quán)融資態(tài)度積極，但最后發(fā)行方案能否通過，以及后續(xù)是否有機(jī)構(gòu)認(rèn)購等仍然存在諸多不確定性。

朱酒向《紅周刊》表示，民營房企大多在港股上市，“第三支箭”政策以前，在港上市房企配股并不受影響。而在A股上市的房企則以國央企居多。其中，一部分大國央企并不缺錢、資金充足；而另外還存在部分國央企處于破凈的尷尬處境。

《紅周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，在所屬SW房地產(chǎn)板塊的124家房企中，國央企占比近六成。值得注意的是，在上述國央企中，又有近36.62%的房企市凈率破1。

值得注意的是，1994年頒布的《國有股權(quán)管理暫行辦法》中曾明文規(guī)定“國有控股企業(yè)的股票發(fā)行價不得低于每股凈資產(chǎn)”。該規(guī)定雖已廢止，但實際上國有企業(yè)在確定定增價格時，大多仍以最近一期末經(jīng)審計的歸母每股凈資產(chǎn)值為依據(jù)。如遵循這一不成文規(guī)定，部分房企業(yè)的增發(fā)定價或不具備一定吸引力。

除此之外，朱酒還向《紅周刊》指出，國央企之外，不少民營房企已經(jīng)公開違約，而對于這部分企業(yè)而言，誰來配股，都要冒著極大的風(fēng)險，因而追求穩(wěn)健的機(jī)構(gòu)基本不會參與。

多位金融機(jī)構(gòu)人士也向《紅周刊》指出，機(jī)構(gòu)的認(rèn)購意愿不強(qiáng)。一位不愿具名的機(jī)構(gòu)人士向《紅周刊》分析表示，“再融資本身是主體融資，認(rèn)購不好的話，可能會有一些資產(chǎn)抵押來增加流動性。(它)不是一個很市場化的東西，現(xiàn)在市場化機(jī)構(gòu)或者市場化行為去買，需要一定的時間，畢竟過去這種業(yè)務(wù)比較少，需要自己（機(jī)構(gòu)）內(nèi)部對地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識邏輯有一個重構(gòu)。所以我覺得一開始認(rèn)購的主要還是國有大行下面的機(jī)構(gòu)。”

同為機(jī)構(gòu)人士的李想（化名）也向《紅周刊》指出，“最近的融資，政策性意味較高，市場化參與的機(jī)構(gòu)應(yīng)該不多。就像現(xiàn)在人們在短期內(nèi)會規(guī)避買房一樣，機(jī)構(gòu)也會規(guī)避類似風(fēng)險。”

李想同樣認(rèn)為，這一波股權(quán)融資將不會是市場化行為。主要參與機(jī)構(gòu)還是銀行，尤其是大行。而對于股權(quán)融資的后續(xù)能發(fā)行多大規(guī)模，李想表示并不樂觀。

房企恢復(fù)“造血”能力依然需要觀察

調(diào)控政策或再加碼

截至目前，信貸、債券、股權(quán)“三箭”已發(fā)。

李想向《紅周刊》指出，近期的房地產(chǎn)融資支持非常到位，并且對比去年融資政策收緊之前，現(xiàn)在政策更加寬松。他表示，現(xiàn)在對大型房企因為融資問題而衰竭猝死的擔(dān)憂降低了很多，但對于房企中長期的自主生存，以及恢復(fù)“造血”能力，還得需要觀察。地產(chǎn)歸根到底，銷售要起來，才算自救成功。

而作為房地產(chǎn)市場能否好轉(zhuǎn)的核心要素，銷售表現(xiàn)卻并不樂觀。近期，中指院數(shù)據(jù)指出，2022年1-11月，百強(qiáng)房企銷售總額67268.1億元，同比下降42.1%。

此外，眾多“千億”房企也正在“消失”。今年前11月，銷售額超千億房企19家，較去年同期減少16家；超百億房企100家，較去年同期減少51家。

張宏偉告訴《紅周刊》，無論是信貸、債券、股權(quán)，“三箭”政策的出發(fā)點都是圍繞B端，也就是企業(yè)資金鏈所出發(fā)的。后續(xù)調(diào)控政策上可能還會有些動作來刺激C端，也就是銷售端。比如，除北上廣深、杭州、蘇州等熱門城市外，其他所有城市取消限購政策。目前這一步僅有部分城市已經(jīng)落地，但還不夠徹底。此外，還可能在部分城市再進(jìn)行一輪棚戶區(qū)改造。雖然覆蓋范圍有限，但也可以起到在短期內(nèi)刺激市場、拉動經(jīng)濟(jì)的作用。

而在朱酒看來，支持保障性住房也有望是明年的另一個重點。雖然受益房企有限，收益空間也不大，但對于穩(wěn)定就業(yè)、拉動上下游產(chǎn)業(yè)鏈能夠起到一定作用。

（本文已刊發(fā)于12月3日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣推薦。）